台北許多老舊建築正在進行「危老重建」，特別是在精華地區的小基地。這些改建項目通常面積不大，但數量卻相當可觀，截至6月底已有942件獲得核准，其中70%的基地面積不超過200坪。

專家提醒，這波「大都更」浪潮背後，存在著一些不容忽視的風險。小基地重建項目可能面臨採光和通風不足的問題，這會直接影響到居住的舒適度。建商為了降低成本，可能會採用低價材料和簡化施工過程，這不僅會影響建築的質量，還可能在市場銷售不佳時增加「爛尾樓」的危機。

台北市的危老重建計畫正在積極進行中，這項計畫對於提升城市安全和改善居住環境具有重要意義。根據統計，截至今年6月底，台北市已核准了942件危老重建案，其中超過七成的基地面積在200坪以內，顯示小基地重建在台北市已成為主流。

全向科技房產中心的創辦人劉永昌，指出危老重建的申請門檻相對較低，無最小基地面積限制，且無需經過繁瑣的都市更新審議委員會程序，這使得重建工作能夠更迅速地進行。鑑於台灣地震頻繁，台北市有許多抗震力不足的老屋，危老重建的推進因此受到廣泛期待。

劉永昌指出，小基地危老重建案因其規模較小，通常只能規劃中小坪數的產品。這樣的規劃雖然可以迎合目前的市場趨勢，如高房價、少子化趨勢以及家戶人口減少，但仍然存在四大問題需要解決。

1.採光、通風較差、牆壁滲水

台北市的小型基地危老重建案通常涉及兩棟相鄰的狹小基地。由於鄰棟之間的距離有限，基地面積有限，因此往往只能規劃出採光和通風不佳的中小坪數產品。在施工過程中，由於間距狹小，可能無法貼磁磚，導致下雨時室內牆壁容易滲水，進而影響未來市場銷售。

2.使用空間及住宅機能受限

新建案的公共設施通常佔動線30%到40%，而小型基地的危老重建案普遍規劃出小坪數的產品，這可能會限制購房者的實際使用空間。例如，一棟權狀30坪的新屋，扣除三分之一的公共設施後，實際可使用的空間僅剩下20坪。其他小坪數的規劃更加狹窄，可能無法滿足購屋者的基本生活需求。

3.機械車位普遍不受民眾青睞

小型基地危老重建案因基地面積有限，無法設置平面停車位，通常會選擇使用機械升降車位或倉儲式循環車位。對於購屋者而言，這不僅使停車進出不便，管理和維護費用也相對較高，可能降低他們購房的意願。

4.營建成本攀升，建商卻用最低成本營造

近年來，建築和人工成本急速上升，使得小型建案的成本控制變得更加困難。因此「營建成本攀升」成為一個棘手的問題。許多建商希望以最低成本進行改建，即使台北市的高耐震住宅市場需求旺盛，但大多數建商或自主重建案的結構設計強度仍然只符合政府的最低標準（設計強度0.24G），這導致新建案缺乏特色，無法吸引買家。一旦基地條件差、區位不佳，或者遇到房價停滯，就可能出現滯銷現象，影響財務調度，進而增加未完工建築風險。

劉永昌建議，建築業者在考慮節省成本的同時，應該更加重視消費者對居住安全的需求，並且增加建案的特色。在有效率地控制成本的基礎上，可以大幅提高房屋的耐震等級，以符合市場需求，或者增加房屋的配備，來吸引消費者。這樣才能在買方市場中脫穎而出，銷售更好、更快。

仲祿房地產新聞

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