1970年代的日本，若有誰說90年代樓市將要崩盤，定會被嘲笑死，吃錯藥了吧？日本經濟蒸蒸日上，大財團和老百姓手中鈔票多得都可以購買下美國，難道還買不起區區一套房子。1971年日本人均GDP突破了2000美元，到1973年又跨了一個台階，達到3000美元。1970年代因石油危機而引發的資本主義世界經濟危機，對兩個國家影響甚微，一個是西德，另一個便是日本，日本靠貿易保護和日元的低匯率，有效地消弭了經濟危機的影響。

大致從1965年開始，在日、美貿易關係中，日本的貿易順差就年年刷新，到了1971年，對美貿易順差竟高達110億美元。按購買力換算，當時的110億美元，可能抵得上今天的一、兩千億美元。同一時間，美國有史以來第一次出現了貿易逆差，好像是17億美元。尼克森回天乏力，不得不放棄美元與黃金掛鉤的貨幣政策，並向日本施壓，要求日元升值。

屈從於美國的壓力，日元雖然數次升值，但對美元還是有很大優勢，1美元兌換300日元，這樣的匯率，日本商品不但不會產生負面影響，相反，貿易順差竟持續刷新。在這個形勢下，70年代的日本社會一派樂觀，尤其是觀點一貫右傾的《產經新聞》，自信心空前膨脹，幾乎到了“我”的程度，用目空一切的語氣說，日本雖然沒能夠用軍力統治世界，但日本可以用經濟統治世界，還信誓旦旦的預測，50年內，日本必將君臨天下，中國將徹底成為日本的屬國，美國已經被日本買下來，不可能對日本發動進攻。也不能因此就認為《產經新聞》的說法就沒有道理，只要回顧一下當年日本的股市，就能夠理解《產經新聞》為什麼這樣猖狂。從1974～1981年，日本股市從3350點扶搖直上，一直漲到了8000多點，上漲了2.40倍。股市就像日本房地產業的強心針，隨著股價的攀升，房價和房屋銷售量不斷刷新。用中國人的眼光看，那根本不是在買房子，而是在搶房子。一份來自網路的資料說，70年代日本房屋銷售總量是600萬套，平均每年60萬套。

1970年代是日本城市化的高潮，由於城市用工需求的持續高漲，日本農村青壯年大批量的湧入城市，日本的城市也因此擴大了一倍，原來的老城區變成了城市的中心區，原來的城郊變成了新城。日本的地產商不愁土地供應，盡管地價與國民收入相比十分昂貴，但由於銀行開閘放水，貸款額度高達房屋總值的85.3%（這個額度已經接近次貸了），居民購買的慾望持續升溫。到70年代末期，日本個人住房擁有率已經達到62%，城市家庭80%都擁有了自己的房屋。刺激日本樓市火爆的另一大因素是，1920年和1930年這20年間，日本出生了1500萬人口，實際數字可能比這更大，在這20年裡日本人口年自然增長率是12%。正是這些人巨大的住房需求，強勁的拉動了日本的房地產市場，但同時也給日本房地產市場埋下了巨大的隱患，因為這些人買房子的時候，已經開始步入人生的老年。

眾所周知，日本不是一個孝敬老人的國家，那麼毫無疑問，10～15年之後也就是說進入80年代，1920年代出生的人，就要相繼進入養老院。1920年日本人口淨增加額是700萬（數據絕對真實），700萬人進養老院，等於空出350萬套房子。這些空房無論怎麼消化，都會搶走地產商們的市場份額，否則，除非能有一個跟地產商們不爭嘴的另一個700萬來填充這些空房。但事實上結果正好相反，日本從1950年開始，人口自然增長率就沒有突破過1.5%，雖然同一時間日本人口基數已經突破了8000萬，但以這個增長率計算，年人口淨出生也不會超過200萬。一正一負，日本房地產商肯定是在劫難逃。

中國一種錯誤的觀點認為，日樓市崩盤是亞洲金融危機所至，這種觀點毫無根據。這些人根本不了解日本房地產市場，只憑想當然，更可能是為了某種利益順嘴胡說八道。事實上到網一查就能查到，早在80年代初期，日本房地產市場就杯盤狼藉了，房地產公司接二連三的破產倒閉，正可謂“其興也勃，其亡也忽”，不過10年時間，盛筵就草草收了場。最近三幾天，有人又出來忽悠，日本地產市場出現了復甦跡象，不知道根據是什麼？日本一家網站上說，日本閒置房屋未來20年都消化不了，除非從現在開始，日本婦女敞開肚皮齊刷刷的生一批雙胞胎。

萬科地產還是比較理性的，他們抓住了問題的要害，2008年08月份，萬科的一份報告就是從人口結構上進行分析的。不過，萬科的觀點非常樂觀，他們分析認為，雖然中國城市人口老化，但農村青壯年可以替補。該文以2000年中國人口普查數據為依據，結合農民工問題，得出了每年城市25～39歲人口數將增加1500萬的結論。1,500萬人就是750萬套房子。這個結果當然不錯，只是不知道王石先生去農村搞過實地調查沒有，如果他實地調查一番，萬萬不敢得出這樣的結論。真實的情況是，農村的青壯年勞動力，70%都已經進了城。或者說，該進城想進城的早都進城了，沒進城的都是不想進城的，這些人視土地為命根子，雖然沒有進城打工收入多，但二畝地、兩頭牛、老婆孩子熱炕頭，人家就知足了，倘或鄉鎮幹部還能發點善心，這些人對農村絕無二心。筆者每年都下鄉一段時間，吃住在這些農民家裡，對這些農民實在是太了解了，他們留戀土地，幾乎到了執著的程度。在他們身上所表現出來的中國農民的質樸、敦厚、善良、樂觀，是原汁原味的，他們不想為發大財撇家捨業，更捨不得他們在農村蓋的房子，還有宅基地。

1970年代的日本就是今天的中國，1980年代的日本就是十年後的中國，誰要是不信就瞪著眼看好了。在中國城市裡的80、90後一代夫妻擁有了自己的住房以後，很快80後一代的小夫妻就會從雙方家長那裡再繼承兩套房屋。這些房屋的總量是多少呢？1950年代中國人口淨出生數1.50億，其中0.50億人出生於城市，0.50億等於2500萬個家庭，等於2500萬套房屋。面對這2500萬套房屋，潘石屹肯定是要改行拍電影去了，任志強跳不跳樓難說，總之無論是誰老婆的乳房也救不了房地產。也許，聰明智慧的王石先生，或可躲過一劫？