作者李建興  2015年7月30日

....一部農發條例，衍生台灣農地諸多亂象，《遠見》全台走透透，發現一堆棘手難題，拯救台灣農地，還有很長的一段路要走。今年以來，總統選舉鬧哄哄，占盡新聞版面。但就在多數民眾不注意下，有一條攸關全國農民與農地發展的新法案，卻悄悄要上路了。7月14日，內政部預告「農業用地興建農舍辦法」修正草案，希望嚴管全台蔓延叢生的農舍問題。法案一預告，立刻觸動了許多人的敏感神經。

「怎麼辦！我一生的心血全毀了！」宜蘭地主李金來，急著跳腳。今年49歲的他，住在台北，前年11月砸下畢生積蓄900多萬元，在宜蘭縣三星鄉買下3分農地，準備蓋農舍。

想要買地蓋房，其來有自。李金來的父親53年前在台北內湖買了一處老三合院，錢付了，還沒過戶，賣方卻過世了，原屋主子女不肯認帳，李家足足和對方纏訟半世紀。如今，老父親都已經89歲了，仍拿不到土地。因此，李金來打拚多年後，決定買地蓋房，圓父親的夢，沒想到又遇到這次的修法。他很怕，50多年前的夢魘，再度重演。

新法還在醞釀中 農地突湧拋售潮

李金來的擔心並非空穴來風，因為根據內政部的新法，他很可能就無法蓋農舍了。沒有修法之前，要申請「蓋」農舍，必須是農民，但是農民認定很寬鬆，法律上只說「直接從事農業生產之自然人」。但修法後，申請人就必須具有農保或第三類健保（如水利會員、漁保保險人）保險人資格，否則就要能拿出務農證明，例如農產銷售單據。

另外，以前沒規定「買」農舍的一定得有農民身分，但未來，則也要是農民才行。表面上，這次修法似乎只是將過去的法律微幅補強、修正，但對李金來而言，簡直天差地遠。 按照過去舊法，買地後，李金來只要偶爾在農地上種種菜，就符合「直接從事農業生產之自然人」，可以順利蓋農舍。

但現在認定變嚴了。李金來既沒農保、漁保，種的菜又是自己吃，也拿不出農產銷售證明，難怪他會擔心自己的條件不符。像李金來一樣對新法感到憂心的人，不在少數。事實上，2月10日，宜蘭縣就率先宣布要嚴管農舍，當時地方上就風聲鶴唳。沒想到，後來連中央主管機關農委會和內政部也打算跟進，5月8日，農委會就擬了一道「農業用地興建農舍辦法」修正案，準備推動。

近幾個月來，當新法還在醞釀中，地主們都已繃緊神經，農地市場上更已出現農地拋售潮，導致價格崩跌。根據全國不動產統計，今年第一季相較於去年第四季，全台農地成交量萎縮了46.8％，成交值大減了56.3％。

農舍管理有譜 「至少跨出第一步」

對於這樣的現象，雖有很多利益關係人感到擔心，卻也有很多人拍手叫好！平常批評政府不遺餘力的台灣農村陣線祕書長蔡培慧就難得肯定：「這是原本該做的，後續還有許多遏止農地亂象的事要加把勁！」從兩年半前就帶領農民團體捍衛農地的守護宜蘭工作坊李寶蓮也表示：「雖不滿意但還可以接受，至少跨出了第一步。」

對此，參與研議修法的農委會水土保持局農村建設組組長陳榮俊表示：「這次修法，就是要將以前法令沒講清楚的部分，規定得更具體、詳細，讓農地農舍管理回歸常軌。」看來，政府這次是有心針對長期以來的農地和農舍亂象，進行亡羊補牢。只是令人納悶的是，先前的法令到底出了什麼錯，讓台灣農地和農舍頻頻「出槌」，還得靠修法來亡羊補牢？

「這一切都得怪，管理農地和農舍的母法『農業發展條例』漏洞實在太多！」本身是農二代，又在第一線從事農地買賣業務的全國不動產宜蘭礁溪店店東簡龍裕，一語道出問題的癥結。綜合各界看法，台灣農地敗壞的濫觴，就從2000年1月修法上路的「農業發展條例」開始。

開放買賣沒配套 種下農地不農用惡果

簡龍裕分析，早期台灣的農地管理甚嚴，只有農民才能擁有農地，而農地也一定要是農業用途，意即「農地農有農用」。但是後來為了加入WTO可能衝擊到本國農業，2000年1月起，政府開放一般人也能買農地，當時期待讓更多的資金、技術來活絡農村。這一開放，果然引導許多人紛紛走進農村搶地。驅車在台灣各地鄉間，就不難發現，除了結實纍纍的稻穗和果實，更多是貼在電線桿及插在田地上頭，黃底紅字的農地出售告示牌。

違規使用農地 有41座大安森林公園大

其中有台北後花園之稱的宜蘭，更是最多人想買農地的縣市之一。光2014年的土地交易面積約372萬1954坪，比前一年增37％，而這其中，有67％是農地買賣。值得注意的是，雖然當年開放讓「一般人」買賣農地，但農地還是得要「農用」。然而，事與願違的是，許多人買地，根本醉翁之意不在酒。

簡龍裕分析，由於農地相較於建地、工業用地便宜，加上買農地時，並未對於未來用途加以審查，而買地後，也沒進一步抽查使用狀況，這使得許多人買農地後，紛紛蓋住宅和工廠、民宿和餐廳。

根據內政部地政司最新統計，2013年全台農地違規使用就有4600筆，面積約為1068公頃，這足足有41座的大安森林公園大。而到底買農地是不是都為了農用？更可從扭曲的農地價格看出端倪。

農地緊鄰無敵海景 蓋民宿價值暴增

新加坡管理大學經濟系助理教授許文泰，日前在網路上發表一篇《白浪的稅改與成功的海景農地》文章，對於台灣農地價格不合理有獨到見解。他比較了嘉義縣鹿草鄉和台東縣成功鎮的農地。許文泰分析，位於嘉南平原，鄰近嘉南大圳，有完整農業設施和與產銷系統的鹿草農地，就農用的觀點，應該比位在山坡地、水源不穩定、日照不足（因海岸山脈會擋住午後的陽光）的台東成功農地值錢。但許文泰發現，從成功鎮仲介廣告得知每分農地200萬元（約每坪6600元），竟是鹿草的二倍。關鍵在於成功擁有太平洋無敵海景，可以蓋民宿、餐廳，價值當然比農用高。另外，許文泰在走訪台東縣成功鎮時，側面得知某塊約4分半的「海景農地」，當時買主是以約400萬元跟阿美族人收購。而新地主買了這塊梯田後，立即整地砍掉面海的樹露出海景，一轉手，就開價1900萬元。

農地價格與農用價值脫鉤，連農委會主委陳保基也十分有感。他曾舉例，他屏東老家最偏僻的農地1甲地賣900萬元（約每坪3067元），但種水稻1甲地每年產值才22萬元，「農民要耕種40多年才能打平購地成本，非常不合理。」

諷刺的是，台灣炒作過後扭曲的農地價格，竟也成了世界奇蹟。根據立委邱議瑩所提供的數據，台灣農地每公頃1500萬元（約每坪4958元），足足是美國的167倍，也是日本的6.2倍。