2016-03-14 01:27 聯合報 林左裕／政大地政系特聘教授（台北市）

某銀行發生偽造房貸估價文件超貸案件，件數達三十多件，損失金額超過五億元。金管會銀行局以該行內稽內控有嚴重疏失，「重罰」三百萬元，並命令解除該經手行員職務。事件似乎告一段落，然在房貸金融體系之穩定性僅繫於放款承辦人的操守、或僅以事後對銀行杯水車薪的罰緩，而不見監管制度的補強，我國金融市場未來之穩定性實在堪慮！

傳統上不動產抵押貸款的作法為借款人提供不動產擔保品，再依該區域產品的供需及可能收益後，客觀地對該物件估計市價及合理價格。然因市價可能隨市場景氣波動，因此通常對所估價格再依約六至八成之「貸款成數」後進行放款，如此可兼顧銀行放款業務之需求及金融與房地產市場之穩定性，而貸款成數也成為政府調節不動產市場景氣榮枯之一重要信用管制工具。

當借款人無力償還違約時，擔保品之回收或拍賣價值即成為償債的重要來源，此金流亦是保障銀行存款戶、股東與金融市場、甚至是全體納稅人之最後一道防線。

由於不動產的估值是放款額度的關鍵，在無客觀的第三方估價下，即存在極大的空間給有心的放款估價及審核人員操弄估計價值，也因此超貸情事層出不窮。也因此民國九十年通過「不動產估價技術規則」，目的在提供政府徵收補償、法院判決及銀行抵押放款等一中立客觀之準則。然金管會持續漠視於此第三方估價之規範及對金融市場穩定之重要性，終於再次爆發此超貸案，監管之疏失難辭其咎。

金管會的理由是第三方估價涉及成本，為節省成本，遂接受銀行內部估價為替代方案。實際情況是外部估價成本相較於違約損失微乎極微，以此次超貸損失額度估算，約可委託約十多萬次房貸估價案。若將委外估價的成本當成對超貸損失或金融風暴的保險，這種保險費還真是太划算了！除估價成本的表面理由外，一般認為銀行想持續保有「球員兼裁判」的空間才是主要因素。

美國在兩千年初期也因鼓勵次級房貸購屋、要求房利美及房地美等政府代理機構給予保證而導致大批假房貸及超貸，最後引發次貸風暴，甚而導致全球金融海嘯，因此正確合理估價的重要性不言而喻。而金融海嘯導致全球股市近半的跌幅，此損失更遠逾估價成本，也因此美、加、德等國之不動產放款已要求外部估價，藉以補強專業及減少人謀不臧之可能。期望我國政府可亡羊補牢，降低未來發生金融風暴的機率，才是全民之福。