引自: 黃國華耕讀筆記

     張金鶚的房屋七堂課 書評一


        這本書完全顛覆了長年以來，被業者、媒體刻意營造的一些房地產假象，我用切身的經歷經驗和周邊親友之一些例子來思考這本書的內容。

        一本書的靈魂通常在開頭的第一課，這本書當然也不例外，張教授開宗明義地用「破解五大房地產神話」來做成七堂課的破題。

        比起歐美日，華人尤其是台灣，自有住宅比率可說是高到離譜的地步，台灣自有住宅比率的統計數字從70%到90%都有（官方的數字是88％），端視其研究調查對自有住宅的定義而定，但不論是七成也好九成也罷，都是全球屬一屬二的高水準，以歐洲為例，顯少有自有住宅比率超過五成的國家，目前城市居民自有住宅比率最高的是美國，自有住宅率為68%，英國為56%，歐洲其他國家也只有30%至50%。有趣的是，歐美國家自有住宅比率最高的是加拿大，但追究其主因乃是加拿大的華裔人口為歐美最高所致，即使像地狹人稠的日本，其國民擁有自有住宅的比率不過六成，唯一比台灣高的國家是新加坡（其自有住宅比率為90％左右），但是新加坡的國宅比率相當高，如此高的自有住宅比率乃是政策所然。

        換句話說，台灣人不僅在投資理財項目擁有全球最瘋狂，更是全球最愛好鋼筋水泥混凝土的產品。

        Why？

        五大神話所致！也可稱之為五大洗腦口號，因為它完全無法建立在數據與科學的分析之上，在邏輯上也是錯誤百出。

一、 有土斯有財
二、 房地產投資可以對抗不景氣
三、 租屋不如買屋
四、 只住重區位
五、 捷運（或重大交通）的迷思


        張教授的第一課就是用各種數據與理論和推論來推翻這些「以訛傳訛」的神話。

        在第一個神話「有土斯有財」中，張教授提到：「購屋者並不知道，媒體對房地產投資的報導並不全面，通常只報導賺錢的個案，卻顯少報導套牢或慘賠的故事。」

        媒體之所以有如此之偏頗在於「廣告利益」，房地產與股市不一樣的地方在於，券商等金融業並非媒體的廣告大戶，而且股市等金融商品的市價相當透明，漲跌成交等資訊都是一清二楚的呈現在投資大眾面前；所以，媒體一來為了討好房地產這個廣告戶，久而久之，媒體似乎成為房地產業者的生命共同體，自然在報導上會報喜不報憂，甚至於會為了迎合房地產業者而發出相當偏頗不實的新聞，若說媒體是房地產的週邊產業的話，相信也不會有人質疑的。

        再者，由於房市的成交價格相當不透明，買賣雙方基於種種考量不願意對外透露太多成交價格、過程等資訊，而建設公司或房仲業者也會站在自己利益的立場去做選擇性的揭露，甚至故意散撥不實的成交記錄。而買賣雙方也經常為了一些奇怪的理由如：「面子」而去陳述並散播不實的成交價格，台灣的房屋買賣是個相當奇特的行為，賣方為了營造其財力雄厚的形象，通常會故意將成交金額灌水來維持其面子，有時候明明就已經求售許久卻會對外表現一付「我不缺錢所以惜售」的假象；房屋的買方更是一群特殊的族群，通常我們購買商品，會因為買到便宜而沾沾自喜，在理性的思考下，消費者的購買行為會去選擇相對低廉的商品或相對低廉的售價，唯有房屋，似乎是越貴也有人買，而買方也會炫耀其買進的高價，有時後還會故意在買價上灌水來顯示其「財大氣粗」的實力，一如名牌包包，買到越貴越想對外炫耀，相對的，像我這種與眾不同在低檔購屋的人卻成為社會的異類，而過往房地產的長期低迷似乎被社會視為原始世界的禁忌，能夠遺忘就盡量遺忘，一旦少數有像張教授這種提出過往數據的人，便被業界視為有如古代的衰神女巫，人人喊打。

        房地產是純粹的財產嗎？若把它的便現性或具有價值性的特點來看，或許稱得上是一項財產，然而，誠如張教授所提的：
       「有土斯有財神話著重的是投資面，而非從居住面來思考購屋者和房子之間的關係。」

        換言之，除非是擁有一棟以上的購屋者或房地產相關業者，不然，你我所擁有的那棟「自有住宅」真的是種投資嗎？試問下列幾個問題：
房屋的增值會帶給擁有者任何實質的收益嗎？
你有勇氣從高房價的城市移居到低房價的城市嗎？
當你陷入輕微的周轉不靈時，你願意或能否處份自住之房子嗎？

        所以，對多數只擁有一棟房子的購屋者而言，房屋已經成為消費財，只是房屋的折舊與增值有著比較複雜的決定因素，只是房子與其它消費財相比之下較有價格上漲的可能空間而已，但是，房價的上漲與下跌，對自有住宅者而言，頂多只是「自我感覺」的良好與不爽而已。

        但是，由於多數人擁有自有住宅，所以當房價上漲或政府要出面拯救房市的時候，多數人會基於許多非經濟的理由而額手稱慶，畢竟，多數人所擁有的財產當中，自己的那棟自有住宅可能就佔其總資產的七八成，甚至於對一些還背負房屋貸款者而言，自己的狗窩恐怕佔自己總財富百分之三百以上，在這種財務狀況下，房價上漲對於多數人會有「爽」的感覺，加上媒體與建商的推波助瀾，於是不論在景氣的哪個階段，不論房價是漲是跌？都寧可相信房價是上漲的這種說法，甚至於會傳播並吹噓鄰居或周邊親友的成交價格，雖然稱不上是「共犯結構」，但是這種說法也相當傳神，當一個人背著沉重的房貸或除了房屋以外沒有太多其它資產的人而言，會陷入這種「斯德哥爾摩症候群」一點都不足為奇。

        張教授甚至提到：「一聽到房價上漲，絕大多數的人短期間都不會把房子賣掉，漲跌對他們而言都是紙上賺賠，而且房價上漲，房屋稅也跟著增加….這才是真正應該關心的事情。」

        除了房屋稅以外，還有地價稅也會隨著房價上漲而增加，當房價上漲時，建材裝璜修繕與家具也會跟著漲價，或許大多數的屋主不會因為房價上漲而將房屋獲利了結，但卻得背負更高的建材裝璜修繕與家具的費用開銷。

        另外我也思考到房價不斷上漲下會造成一些銀行去挺而走險，從1990年的日本、1994年的台灣與2006年的美國，過去有太多例子，顯示當房價不斷攀高時，銀行會提高她的風險承擔程度，例如本來一棟500萬的房屋，原始的貸款額是300萬，當這棟房屋週邊的市價被炒到800萬時，此時的銀行往往會慫恿屋主增加貸款，從原來的300萬額度提高到600萬，加上低利率的推波助瀾下，銀行的冒險加上投資者的燥進，除非台灣的gdp能在短期內大幅倍增，否則很難承受不斷因房屋市價的墊高而爆漲的房屋貸款總金額。

        第二神話「房地產投資可以對抗不景氣」

        張教授用過去的例子去證明，房價並非只漲不跌，而且其漲跌也和景氣榮枯沒有太多的相關，他舉的例子是1989年到2003年的這十餘年的時間，這十多年間台灣的房價是呈現「逐年緩跌」的走勢，他也道出台灣民眾的幾個迷失：「一是誤以為房地產是股市景氣相關，二是誤以為台灣房市的景氣是七年一循環」。

        台灣房市的前波高點是1992年，前波低點是2003年，這十一年期間股市有起有落，一共有二度萬點行情，我的所有購屋行為恰好都落在這十一年間，這十一年的房市據我的觀察有三個特色，一是跌很慢跌很久，每年都有2-4％的跌幅，這符合了正常的折舊水準；二是最後兩年加速趕底，在2002-2003年出現成交大量後，台灣房市才又回到多頭格局。三是房屋處份不易，在那十年當中，除了少數精華區的房屋之外，多數房屋的出售天期高達數月。

        然而從1993-2003年，除了2001年的經濟成長率是負數之外，其GDP成長率多在4-9％不等，這4-9％的成長率放在現在都屬於高不可攀的天險，為何近幾年的低成長率可以帶動房價上漲，而1993-2003年的相對高成長率卻換來房價的「失落的十年」呢？

        所以，房價與GDP沒有明顯的關係，又何來可以對抗不景氣呢？

        張教授認為房價是從1989年開始下跌，而我是認為從1992年開始，不論是哪一年，這都打破了「七年一循環」的迷失，就算真的是「七年一循環」吧！那麼此波從SARS後的2003年年中起算，到了2010年，似乎也到了第七年了呢！

        我回憶自己剛步出社會的1991-1992年，當時的房價已到了強弩之末的狀況（當然這是事後諸葛），那時的房市流行三個東西：

        一、 低單價區域：如淡水、土城、汐止、安坑或一些山坡地住宅。
        二、 低總價商品：如套房或商圈店鋪
        三、 特殊產品：夾層與工業住宅

        從當年崩盤前的房市流行趨勢看出，當房價炒到無以為繼之餘，一些強調相對低價的不良物件或地段就會被拿出來炒作最後一波。

       或許從當年的一些歷史軌跡可以用來判斷現階段房價到底是不是已經到了「最後一棒」的階段。

        當行情嘎然中斷之前都有其共同的徵兆，當出現類似的題材迷漫在房市四周之際，就要小心提防自己別成為這場炒作接力賽的最後一棒，房市的最後一棒可是沒有任何獎杯呢！