有關集合式住宅管理機構簡介

一、          前言：有關集合式住宅在台灣非常常見，也是住宅管理的核心單位！除了常見的保全公司外、物業管理公司、公寓大廈管理維護公司暨其他附屬設施的公司或組織亦屬之。如電梯、清潔、弱電、機電…….等等集合式住宅大樓應有設施之公司均屬之。

二、          常見的集合式住宅管理機構(不包括附屬設施)

(一)      保全公司：最常見之一

1.    依保全業法設置

2.    主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。

3.    經營業務(第四條)：

(1).     關於辦公處所、營業處所、廠場、倉庫、演藝場所、競賽場所、住居處所、展示及閱覽場所、停車場等防盜、防火、防災之安全防護。

(2).     關於現金或其他貴重物品運送之安全維護。

(3).     關於人身之安全維護。

(4).     其他經中央主管機關核定之保全業務。

4.    消極資格：

(1).              保全業應置保全人員，執行保全業務，並於僱用前檢附名冊，送請當地主管機關審查合格後僱用之。必要時，得先行僱用之；但應立即報請當地主管機關查核。(第十條)

(2).              有下列情形之一者，不得擔任保全人員。但其情形發生於本法中華民國九十二年一月二十二日修正施行前且已擔任保全人員者，不在此限(第十條之一)：

A.  未成年或逾七十歲。

B.  曾犯組織犯罪防制條例、肅清煙毒條例、麻醉藥品管理條例、毒品危害防制條例、槍砲彈藥刀械管制條例、貪污治罪條例、兒童及少年性交易防制條例、兒童及少年性剝削防制條例、人口販運防制法、洗錢防制法之罪，或刑法之第一百七十三條至第一百八十條、第一百八十五條之一、第一百八十五條之二、第一百八十六條之一、第一百九十條、第一百九十一條之一、妨害性自主罪章、妨害風化罪章、第二百七十一條至第二百七十五條、第二百七十七條第二項及第二百七十八條之罪、妨害自由罪章、竊盜罪章、搶奪強盜及海盜罪章、侵占罪章、詐欺背信及重利罪章、恐嚇及擄人勒贖罪章、贓物罪章之罪，經判決有罪，受刑之宣告。但受緩刑宣告，或其刑經易科罰金、易服社會勞動、易服勞役、受罰金宣告執行完畢，或判決無罪確定者，不在此限。

C.  因故意犯前款以外之罪，受有期徒刑逾六個月以上刑之宣告確定，尚未執行或執行未畢或執行完畢未滿一年。但受緩刑宣告者，不在此限。

D.  曾受保安處分之裁判確定，尚未執行或執行未畢。

E.  保全業知悉所屬保全人員，有前項各款情形之一者，應即予解職。

(3).      訓練(第十條之二)：

A.  職前專業訓練：保全業僱用保全人員應施予一週以上之職前專業訓練

B.  在職訓練：現職保全人員每個月應施予四小時以上

(4).      適用勞動基準法第84條之一

A.  工時：依書面約定每日正常工時不超過十小時；含延長工時每日不得超過十二小時。

B.  未簽書面約定不適用：釋字第 726 號

勞動基準法第八十四條之一有關勞雇雙方對於工作時間、例假、休假、女性夜間工作有另行約定時，應報請當地主管機關核備之規定，係強制規定，如未經當地主管機關核備，該約定尚不得排除同法第三十條、第三十二條、第三十六條、第三十七條及第四十九條規定之限制，除可發生公法上不利於雇主之效果外，如發生民事爭議，法院自應於具體個案，就工作時間等事項另行約定而未經核備者，本於落實保護勞工權益之立法目的，依上開第三十條等規定予以調整，並依同法第二十四條、第三十九條規定計付工資。

(二)      公寓大廈管理維護公司：是另一種常見的公司

1.    依公寓大廈管理條例設置

2.    主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。

3.    管理組織：

(1).              區分所有權人會議

(2).              管理委員會

(3).              或推選管理負責人

4.    管理服務人為主要工作人員：需經由受訓，取得認可證始得執業

5.    不適用勞動基準法第84條之一之行業