近年來銀行的房貸業務，不論是新申辦戶、或是轉貸戶，借款人普遍皆選擇「指數型房貸」為多，因為利率浮動機制，隨景氣影響一波接一波的利率調降，房貸借款人相對有享受到一些好處，不過由於房貸是長期的本息攤還月付方式，每期的還款金額是以本息合計而計算出來的，所以利率雖降，不管降幅是多少，單就每期月付金所減少的數額，其實並不會有太明顯的變化。借款人在關心房貸利率調降、調升，對於月付金和利息可以節省多少之餘，不妨可以留意如何將貸款提前自動還清的問題。

■　房貸一般還款與「雙週繳」

　　一般來說，降低貸款的總金額，可以減輕每個月房貸本息繳款之月付金，因此整數5萬、10萬、20萬的單筆一次提前還款，是最普遍的提前還款方式，但這種提前還款的方式，性質上屬於部份還款，和降息所產生的效果一樣，只是讓往後每期的繳款月付金額減少，並不能使整個房貸的年期真的提前結束。

　　其實想要多還房貸，還有其他不同的方式可以做為思考，例如部份銀行有提供「雙週繳」的方式，原理是讓本金計息的日數，因為每14天就還一次本息，在每一次的本息繳款都會有一部份的金額屬於還本，以繳款週期的增加讓本金計息的日數減少，同時可減少利息的總支出。

■　房貸「定額加速還款」

　　另外，也有一種「定額加速還款」的方式，其實是最適合搭配「指數型房貸」的“浮動利率”機制，因為「指數型房貸」當利率調整時，每期繳款的金額就會隨之變動，借款人若不想經常去記不同的繳款金額，倒不如每期乾脆就固定繳交整數，與銀行約定「定額加速還款」的方式，只要向銀行事前約定，多數的銀行都可以接受客戶所提出約定金額扣款的方式。

　　如房貸利率為2.5%，借款期間20年（240期），借款金額500萬，每期應繳月付金為26,495元，借款人可以約定每期固定扣款30,000元，這樣即是每期會將固定多扣的3,505元直接還到本金，假若從借款一開始就這樣約定，利率條件不變的情形下，原本20年的貸款期間，只要17年（205期）就可以還完了。

　　相同的利率條件，相同20年的借款年期，若房貸金額為300萬，每期應繳月付金為15,897元，借款人可以約定每期固定扣款20,000元，每期會多還4,103元的本金，同理原本20年的貸款期間，只要15年（約180期）就可以還完了。

　　又假設當利率若由2.5%降至1.8%時，20年期的500萬元貸款月付金，只會由26,495元降為24,823元，如果藉由降息，再搭配考量整數提前還款方式，如此縮短借款年期的效果又會更再由17年變為16年（192期）就還完了。

【本文作者為網路地產王資深顧問】 【文／范世華】