因法律為保障交易安全，當事人不得以寬鬆定義、任意終止租約， 影響出租方（房東）的權益，因此民眾承租前，應仔細查看是否為合 法建物。

崔媽媽基金會近期接獲租客反應，承租處是鐵皮屋、農舍或陽台外 推等違法加蓋，因耽心有居住危險，是否可隨時終止租約搬走或向房 東求償？ 律師沈以軒表示，違章建築大致分為個人自行加蓋及建商超蓋等2 種狀況，而出租給房客後，雙方的法律責任歸屬，可用民法租賃篇約 束。

依民法租賃篇的法條內容可見，發生4類狀況時，房客可終止租約 ，第1類是民法424條的海砂屋、輻射屋、政府機關認定之危樓。第2 類是民法第430條的房東有修繕義務、但經催告仍不修繕時。第3類是 民法第435條，也就是租賃物因風災或地震等不可歸責於承租人的事 由，不能達到租賃的目的時。第4類是民法第436條的因第3人主張權 利，導致無法使用時。

至於違建部份，多數民眾誤以為「違章建築」未拿到政府機構核發 的使用執照，屬於不安全或危險建物，因此可適用於民法第424條， 租客可終止租約，但沈以軒解釋，民法第424條必須有「實際」危害 身體安全健康的理由，也就是經過醫學或科學判斷租賃物確實已造成 租客身體損失，例如輻射屋對身體有害、海砂屋危及建物結構等，才 可終止租約。否則以目前台灣常見的「違章建築」來說，只是法律上 未核發建築使用執照，但房東仍具有自由使用的處份權，可將其出租 給房客，並未對承租人的身體或安全造成實質損害，因此，房客若貿 然解約或求償、恐站不住腳。

沈以軒指出，法律為保障交易安全，不能讓當事人以寬鬆而隨性的 定義，任意要求終止租約，當事人必須提出有力的證據，才能依法行 事。無論如何，若民眾本身介意承租處屬於違章建築，可主動請房東 提供房屋權狀，可詳查是否為合法建物，確保自身權益。

( 2009/11/24 09:00 時報資訊 )

工商時報 馬婉珍／台北報導