哇!租賃自住房屋有專門法律了耶。該高興還是害怕

日期：2016.03.10

      聽聞立法院要提出自用住宅租賃法真是令人雀躍，因為去年一整年民事訴訟裁決書中，光在台北地方法院用房屋租賃關鍵字去搜尋就可以找到497筆，換另一個說法是一天發生一件以上，代表產生糾紛到法院打官司的就這麼多件，更何況更多的未爆彈在民間沒浮出水面，本來政府就該對於法院常出現糾紛訂定明確的規則或規範，因為社會多元發展跟進步快速，只靠一個民法是不夠的，我對於提出這個法案來消彌租屋市場產生的糾紛持正面的支持態度。

      但是難到內容後我只能說，寫這篇法條的人一定不是需要在外面租屋的，我們常在說生活是最好的老師，有租屋經驗跟體驗的對於租屋的需求才是最了解的，不然你去翻閱法院租屋糾紛判決也可以常看到到底糾紛是發生在何處，如果你制定一個法律只是為了顯現你表達公平正義保障弱勢的租屋自用族群，這個法律不如不要制訂，民事法律是規範人與人全體的生活，該是全體顧及的，該是廣泛全面地，該是能減少糾紛的，而保障少數弱勢者只該是法條內對於常見承租人被房東欺負的保障用文字明確表達，這部法光從他立法意旨中【以公權力介入私人間租賃契約，以保障相對弱勢之自用房屋承租人，並彌平現有民法租賃節之所不足】就覺得是完全傾向單獨一方，所謂弱勢的租屋族群，看了一遍果然……。

      我將我看的法條內容我心裡有顧慮的說出來，第1條就又多出一個新名詞，自用房屋租賃，跟房屋稅法的自用住宅很像吧，台灣的不動產相關法跟稅法中有一堆名詞是相像的卻定義不同喔。我看了更吐血的，我引述他立法緣由【居住權是普世人權之一，其內涵得包括社會保障和福利制度，亦可擴張範圍到人民之承租權或國際法上之居留權等，無論如何，應認居住權的核心意旨在於，人民有權利要求一個具備合理品質的居住房舍，而國家則有對應的協助責任。回首台灣對於居住權之社會運動史，最早始於二十五年前夜宿忠孝東路的無殼蝸牛運動，近則到今年的「巢運」運動，其訴求之一，可見我國對於人民居住權之保障力有未逮。復查巢運訴求之一，在於發展租屋市場，制訂租賃專法。故本席擬具「自用房屋租賃法」，呼應巢運建立租賃專法之訴求。隨著政府肯認巢運訴求，擴大租屋市場的同時，對應規範租屋市場的租賃專法也應應運而生，若無一專有法規，規範承租與出租雙方之權利義務，以及禁止事項、契約應記載不得記載事項等，否則儘管租屋市場大量發展，仍缺乏法規管制，而造成租賃地下化，或是出租承租雙方權利義務不對等之情形。】這部民事特別法居然特別到只規範租屋中租來自用的，既然要訂立法案這麼重大的事情，花了這麼多時間跟精力只規範自用房屋租賃，也知道民法內對於租賃規範是非常薄弱的，居然不趁這次立特別法將整個制度健全，立法院不是只立新法才是委員工作，把之前已訂立的法律完善也是你們工作耶，我只能說若這個法案真的強行闖關通過，後面問題還很多再加上他最想保障的弱勢租屋族群一定會更弱勢。

      第3條跟法案名稱明白規範我只規範自用房屋租賃，也就是房子租自己居住的都是我保障的範圍，所以房東租借時以商業等非自住使用名義或短期學生宿舍立契約或出租公告，而租的人就算有使用房屋賺錢只要房東無法舉證都在本法保障範圍內，以後法院打官司項目更多元。

      第5條跟實價登陸有關，本來是好意要公開租金資訊讓承租者不會因握訊息不對稱導致租屋租太貴，可使你們有空上去看看有公開租金有多少件，台灣租賃房屋最大的問題就是逃漏稅，因為民間租屋都是私下協商沒去法院公證，導致出現很多交易糾紛，既然你後面第9條要承租人戶籍可以登記在承租房屋內。第10條要提供收據讓承租方能報稅或申請補助，第11條由中央頒布房屋租賃契約定型化契約應記載及不得記載事項來保障弱勢承租者。我個人認為這邊的公證應該增加多種方式讓生報更加簡化，再來政府對於長期默許租賃不申報所得問題要開始嚴抓了吧。

    第12條原為保障租賃房屋契約時間終結後要再續訂承租契約時，防止惡房東惡意漲價導致弱勢承租方被欺負，可是你去看看實際情況通常會發生惡意漲租的情況都是商業使用居多，住家類會惡意漲價的情況大都是承租方的租金繳納或房屋使用產生大問題，再加上第18條及第19條承租人是很弱勢的你不可以以合約到期為理由不租他喔。我引用克魯曼(Paul Krugman)在2000年於紐約時報寫的，【房租管制是「經濟學中最被了解的議題之一，也是經濟學家中最不會起爭議的」。經濟學家推測，設定價格的天花板，將會減少房地產市場的供給。當價格被限制，人們就比較不想修復、出租他們的地下室，或者是興建新的出租物件。緩慢的供應成長，實際上加劇了價格危機。】結論就是任何訂定租屋市場租金上限都會導致反正只能租這樣金額，我就租你一個廢墟你愛租不租，再加上承租方租了有免死金牌你一定得繼續租我，你覺得你是房東會要租嗎？政府帶頭認為有房子租人家的人都假定是壞人是投資客，所以要保護的都是弱勢承租方，已經預設立場顯失公平的法律不會導致未來出現更多問題，神保佑大家吧。

      第21條租金要使用完畢才能收跟現實事實不符，真是租屋市場中是惡房東多還是惡房客多，這是立法者們要去參考的吧。

      第22條租客是符合中低收入戶標準這種人這法過了除政府社會住宅或民間公益機構的弱勢租屋就等死吧，沒有房東會租給符合這類條件的人，立法想要保障他們結果是挖個洞給他們跳。

      我最後只想問一句，請問一下連署的17位委員有多少人看完法條及立法意旨，經過深思熟慮後認為這是目前對於租屋市場現況最好的法條呢？光我一個非學法律的跟沒房子可以租人的小市民都可以想到這麼多問題好像怪怪的。

立法院自用住宅租賃法草案連結網址：https://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjhvryPobLLAhVDF6YKHYFoBAcQFggbMAA&url=http%3A%2F%2Flci.ly.gov.tw%2FLyLCEW%2Fagenda1%2F02%2Fword%2F08%2F07%2F11%2FLCEWA01_080711_00012.doc&usg=AFQjCNHfVr56STJh6z2bL_flT_s5Pqyh3A&sig2=GDGt_mrO6BRIiUIHzndJOg

台北地方法院以房屋租賃搜尋出判決