房地產五大稅率簡單解釋 - 房地產飛翔記錄

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房地產五大稅率簡單解釋

2015/01/06 15:46:55瀏覽1894｜回應2｜推薦0

最近常看到新聞記者大大報導雙北市成交量達歷史新低，內文大多是買方觀望，兩稅合一影響，囤房稅干擾，公告現值各縣市大幅提升等。這些都是政府要平抑房價所做出的政策，假設明年房價沒跌，我相信記者們的標題又會寫【政府打房政策沒用只是讓屋主把成本加到消費者身上造成房價上升】。房屋成交量下降的原因除了買方觀望可能有跌價機會出現來撿便宜外，還有對於政府政策的不確定性不敢出手，房屋總價及單價已高出很多人所能負擔的總金額，還有稅制改革持有跟買賣成本的提高等。我今天要提出的是政府房地產五大稅制與最近打房措施影響。

房地產五大稅率簡單解釋：

(一)房屋稅(二)地價稅(三)土增稅(四)契稅(五)財產交易所得

我前一篇有整理如果要買賣房屋會產生相關費用中，深入解釋下政府五大稅，因為目前政府平抑房價政策中，最近都是以稅制為基礎來改變，要達到租稅公平正義，很大一頂帽子蓋上去，剛好房地產冷颼颼，眾多新聞媒體更加大肆報導，請問一下你知道什麼是囤房稅？什麼是房地合一稅？公告現值105年都各縣市都大幅調升對你會有甚麼影響？

(一)首先先提房屋稅，房地產稅率計算多是【稅基*稅率=稅額】，以房屋稅為例，稅基由中央財政部規定，稅率由地方政府決定，房屋稅是地方稅給地方政府發展使用屬於地方政府徵收的地方稅。

房屋稅公式如下：

房屋核定單價×面積×(1－折舊率×折舊經歷年數)×路等級調整率(地段率)×適用稅率＝應納房屋稅

與之相關的是囤房稅，以前房地歸戶是以直轄市縣市為基準來做計算，不同縣市不會算在一起，但是2015今年開始是以全國總歸戶，不論你在哪裡有多少間通通統一計算，財政部新修正的房屋稅條例，明定「自住房屋」是指不出租，給本人、配偶或直系親屬實際居住，全國合計最多三戶者、房屋稅率維持一．二％，非自住房屋稅提高為一．五％至三．六％，由地方政府自訂差別稅率。也就是你在全國有三戶以上(不含三戶)都是政府要開刀的囤房屋主，依據財政部統計2013年全國有三戶以上有六十八萬多戶，內政部營建署統計2012年第四季全國住宅存量總計為8,233,900宅，所以數據一比較全台灣有三戶房子以上的人佔比約8.26%並不低喔，搞不好是祖產搞不好是與建商合建分回等，搞不好是置產有方等，這一次被掃到颱風尾。稅基基本上沒有大改變(註一：財政部房屋稅課徵基準)，到是稅率跟規則丟給地方政府去頭疼(註二：北北基對於囤房規定)。2015年報稅房屋稅如果沒被囤房稅內容掃到，基本上跟2014年沒差別太大。

最近產生效應：房地產突然之間贈與變更登記增加，房地產總歸戶是適用個人歸戶，不是以夫妻或家戶來做總規戶，當你夫妻之間贈與(夫妻贈與不課徵贈與稅)，贈與到小孩身上，每年父母免稅贈與總額各220萬，贈與不動產價值土地以公告現值，房屋以評定現值，台北市都很多都沒超過喔，所以大於三戶部分贈與到沒三戶的人，就不用被課徵到了。知道有錢人對於法規改變都有一定敏感度，為了保持自己的資產他們都會做功課。

(二)地價稅是土地持有應繳納的稅(註三)，也是地方稅，政府針對地價稅沒有大改變。要知道的是土地公告現值跟土地公告地價是不一樣的東西，現在佔據新聞版面的土地公告現值各縣市大幅調升是課徵土地增值稅及一些土地相關法令當作補償地主依據的東東，地價稅課徵是依據土地公告地價，幹嘛這麼多類似的東西，因為你在台灣，台灣現況就是這樣，不然你告中華民國政府呀。所以要繳金額跟2014年差不多。

土地公告現值目前每年1月1日公布新的，土地公告地價每三年公布一次，最近一次公布是102年1月，下次公布是105年1月。

(三)土增稅上篇有介紹，這邊就不要浪費時間來討論，政府目前所做的就是要讓土地現值接近市價9成，如果你有印象4年前就已經報導過了，所以這次大幅度調高是正常，最近四年每年都有大幅度調高喔，可以明顯看出來政府的稅制改革是針對房地產交易和持有房地產過多戶來開刀。

(四)契稅課徵基礎跟房屋稅一樣以房屋現值來計算，今年跟去年所繳納稅金沒差別太大。

契稅計算公式:申報契稅金額(房屋現值)×契稅種類適用之稅率=應納稅額.

(五)財產交易所得稅也就是現在新聞炒的火熱的房地合一稅，我太遜了，查財政部跟立法院都找不到他的草案，所以只好看好房網整理的(註四)，換句話說連我都很難從網上找到相關文書資料，資料的透明性跟一般民眾要監督真是很難。

我講一下財政部房地合一稅重點

1.他所要課稅是將個人所得與房地產交易所得分開課稅(之前是合在一起報稅)

2.原先財產交易所得內房屋出售報稅基礎為房屋現值*一定%數(各縣市自行規範)為交易所得利潤報稅，改新制後稅額會大大增加，因為稅基改為房地交易實價，稅率5%-45%。

3.增加可扣抵項目，只要房地產出售前或持有中的費用都可以扣除。

4.最重要的有排除扣稅條件，交易金額2000萬以下房地產免課。看到節稅跟投資的標的了嗎。

5.房地合一稅施行後特種貨物稅(奢偖稅)就會退場。

房地合一稅目前還躺在立法院，沒有確定的答案，因為台灣是法治國家要等立法院三讀通過後才算數。目前財政部是預計2016年1月施行。另外一個節稅的空間是利用法人持有不動產，出售利率是採營利事業所得稅，不受房地合一稅規範，有錢人會合法的保障自己的資產。最近產生的效應投資客只投資2000萬以下的小坪數電梯大樓住宅，高總價市場呈現觀望。另外房地產稅改不確定性跟政府金融管制房地產貸款產生這半年購買海外房地產的熱絡。

希望這些整理會對大家有幫助。我盡量拿最新的資訊分享給大家，要參考我的文章記得看一下發文的時間，太久以前的文章內容因為政府法規隨著時間變化要記得更新。謝謝。

凌培暘

2015.01.06

註一：1.財政部房屋稅課徵資料

http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/407/5227109066496125953?tagCode=

2.財政部街路等級調整率

http://www.tpctax.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=18605386&ctNode=51544&mp=103011

註二：北北基對於囤房規定

基隆市還沒答案

http://www.kltb.gov.tw/core/pda/news_info.php?Id=6295&CntType=3

新北市採固定稅率1.5%以上，沒定案

http://www.chinatimes.com/newspapers/20140621000106-260205