不動產所有權─越界之相臨關係

(一) 鄰地所有人知其越界，而不即提出異議(須臨地所有人知其越界而未極時異議)此項構成要件，在王澤鑑老師一書中，又分出四點詳述之。分別有─異議權人、知其越界、不即提出異議及舉證責任。在實務上分亦述之，如83年台上字605號判例及45年台上字931號判例。以下為此構成要件之四點概述：1.      逾越疆界時，鄰地所有人必須事實上知悉已遭越界之情事，是否知悉須以鄰地所有人個人主觀情事判斷之。2.      房屋在建築中或完成後，鄰地所有人若事實上明知越界建築，則均屬於鄰地所有人「知悉」之範圍。3.      當鄰地所有人知悉未提出異議，係指依一般社會觀念應於一定期間內，向越界建築之人提出異議。4.      於鄰地所有人知悉越界而未即時異議始認為鄰地所有人必須承擔越界建築之人主張越界建築之鄰地使用權。主張鄰地所有人知悉越界而未時提出異議之人必須負擔舉證責任。問題研究越界建築之土地利用人是否以非出於故意或重大過失為限，始得依民法第796條規定，主張越界建築之鄰地使用權？此問題於學說上有不同見解：【甲說】民法第796條未如德、瑞立法例以「逾越建築房屋非出於故意或重大過失為限」應為立法者強調社會經濟之保護，且鄰地所有人於知悉有越界建築而不即時異議，則已自行放棄權利，因而，逾越疆界而建築房屋之人有無故意或重大過失均不影響其主張越界建築之鄰地使用權。(謝在全)【乙說】雖條文未明文規定逾越疆界而建築房屋之人須無故意或重大過失為限，但衡諸民法精神之惡意當事人不受保護，則仍應認為逾越疆界而建築房屋之人出於故意或重大過失時，則不得主張越界建築之鄰地使用權。(多數學者)【丙說】採取「惡意之人不受保護之立法」原則。依照95年草案修正的第796條，其文義修正通過後，可採取德國法之分類為「可寬恕之越界建築」與「不可寬恕之越界建築」，前者為越界建築人為無故意或重大過失，後者為越界建築人為惡意之情形。(蔡明誠)【實務】王澤鑑著，民法物權(1)─通則‧所有權，頁239，提到民法物權編修正草案之見解，分三項：一、   民法第七九六條的修修正：以非故意或重大過失為要件＊    88年版草案：土地所有人建築房屋非因故意或過失逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但得請求土地所有人以相當之價額，購買越界部分之土地及因此形成之畸零地。如有損害，並得請求賠償。＊    95年版草案：Ι土地所有人建築房屋非因故意或過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付基金。Π前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地。其價額由當事人協議定之，不能協議者，得聲請法院以判決定之。由上列兩類不同年的修正草案中，可知草案對於現行條文規定對越界建築者，主觀上不區分其有無故意或重大過失，一律加以保護，有欠公允。所以才仿德國民法第九百十二條、瑞士民法第六百七十四條之立法體例，增列「非因故意或過失」越界建築者，始加以保障，以示公允。而在王澤鑑老師一書中所述，「又因越界建築，鄰地所有人之土地成為畸零地者，該畸零地每不堪使用，修正草案乃明定鄰地所有人請求土地所有人購買權，以符合實際。」(爰仿第788條，將但書規定酌予修正並增設第二項規定)△    本條修正草案規定，不排除債法上不當得利請求權及侵權行為請求權。二、   增定民法第七九六條之一：法意衡平原則之適用＊    88年版草案：Ι土地所有人建築房屋逾越疆界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越疆界者，不適用之。Π前條但書規定，於前項情形準用之。＊    95年版草案：Ι土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越疆界者，不適用之。Π前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。對於不符合第七百九十六條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為了表示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地(疆)界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界(疆)者不適用上開規定，始為公平，爰增訂第一項規定。△    王澤鑑老師一書中述之，關於鄰地所有人得否請求移去或變更逾越疆界的建築，實務上一向係依民法第148條規定，適用權利濫用和法益衡量原則。此項修正乃權利濫用原則的具體化的規定。一、   增定民法第七九六條之二：保護客體的擴大＊    88年版草案：前二條之規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物，準用之。＊    95年版草案：前二條之規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。△    因經濟發達，房屋以外建築物之價值亦有超越房屋情事。如果對該等建築物之越界建築一律不予保障，亦有害於社會經濟。但建築物的種類甚多，如一律加以保障，亦將侵害鄰地所有人之權益。故在修正草案，乃權衡輕重，以具有與房屋價值相當之其他建築物，始有保障的必要。【我的看法】依學說上的不同見解及實務上見解，整體而言，對於『越界建築之土地利用人是否以非出於故意或重大過失為限，始得依民法第796條規定，主張越界建築之鄰地使用權？』此問題，我的看法是，依照實務的修正草案及現行條文的立法意旨，越界建築的規範，本身具有考量社會經濟的利益價值，況且故意或過失在法定上也很難作區別，就我的看法而言，越界建築有涉及到鄰地使用、袋地通行使用和不動產所有權之非物權人的權利。

然就以原本的問題去探討，物權是屬於絕對性原則，亦即一物一權主義，而越界建築的行為，文義上就有侵害到他人權利的意圖；現行條文有說到「鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物」，而且這也是越界建築的構成要件之一，以題目上來看，『非出於故意或重大過失為限』，與「鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物」剛好可以補正，所以我認為是可以主張越界建築之鄰地使用權。

在法律上，只要雙方合意，並意思表示一致，其雙方所定的契約，不論是物權契約或債權契約，其效力的發生，都受到保護，故此問題的研究可以說是『違法性的行為準正之』。

  而『非出於故意或重大過失』的時點，我認為是以越界建築之土地利用人與鄰地使用權人雙方都意思表示一致為基準，一為提出告知，另一為提出同意，才可以判定越界建築之土地利用人是非出於故意或重大過失。