承續前面兩篇，繼續我們的想像力實驗。前情提要一下，站在三十有二的人生重要關卡，針對類似的房地產物件(屋齡20年，25坪、三房一廳一衛)，眼前有租賃或購屋兩種選擇：

A方案－購屋：成交價270萬，頭期款100萬，固定月繳房貸16K、貸款年數10年。

B方案－租屋：家俱齊全，房租8K/月。

在繼續下面的討論之前，先確認一個共識：我們聚焦在自住的決策，而你我都認同「生活品質的維持來自於穩定的可支配所得」。第一篇文章提過，買(租)房子就是一種理財的手段，考量的是機會成本的選擇、財務資源的分配。假設在扣除生活必要開銷後，手上每個月的可支配所得是16K，我們有權選擇A方案或B方案(將買/租屋當成投資專案看待)，精算之後再做決策，這就是機會成本與財務分配的概念。

回過頭看我們上一篇文章的想像力實驗(也就是A方案)，檢視一下『現金流的改變』、『投入與支出』、『年化報酬率的試算』。

●    先來看投入成本好了：雖然成交價是270萬，實際上本金含利息應該是：100萬+16K×120個月=292萬。雖然這不是一次以性支出，但這10年間其實還有很多隱藏成本，包含付給別人的(比如仲介費、每年要繳的稅金…)和自己用的(比如買家俱、裝潢、10年期間的修繕…)，這些隱藏成本往往為人所忽略，在上一篇(狀況二)的案例中我們估30萬元。

●    現金流：為了維持生活品質，最重要的變數就是可支配所得。在決定買房子之後，每月現金固定流出16K，而且無法儲蓄，因為可支配所得歸零。(在付出頭期款100萬之後，銀行帳戶也會歸零)。

●    報酬率：年化報酬率如何計算？腦筋不用打結，就把繳房貸這件事當作定期定額儲蓄年金看待。感謝電腦的發明，打開EXCEL，用IRR函數，丟入適當的參數答案就跑出來了：

假設期初(第0期)投入-1000000元，之後每期(月)投入-16000元，共120期，期末可拿回5000000元。

啊哈，EXCEL運算結果是：月複利報酬0.63%，換算成年化報酬率為7.79%，賣麥賣麥！XDD

(註一)注意，因為是投入現金，所以第0期至第120期，參數皆為負數，期末可取回現金，所以參數是正數。

如果是B方案呢？

●    投入成本與支出：月繳房租8K×12個月×10年=96萬，仲介費只要4K，不用繳房屋稅，不用買大型家俱(比如冷氣、沙發…)，10年期間的房屋折舊修繕由房東負責。

●    現金流：每月固定支出8K，每月可支配所得剩8K；銀行戶頭還保有100萬元存款。

●    報酬率：年化報酬率………這時候一定要有一個歐巴桑跳出來抗議(電視都這樣演)：「繳了10年房貸，房子就是我的；可是繳房租就算繳一輩子，你什麼都沒有！」你會誤以為繳房租有如石沉大海，報酬理所當然是零。

沒錯！這就是房仲銷售員常見的話術，讓你一腳踩進陷阱──基於供需法則，同樣的物件(代表相同的生活品質)，每月繳的房貸一定比房租吃重──但是房仲的話術卻是拿不同的基準在做比較。

請注意：以A、B方案的比較，目標在於維持相同的生活品質，B方案因為支出較少，每個月現金流多了8K，但這8K不代表是可隨意花用的啊！A方案繳了10年的房貸，房子是你的；可是B方案，經過10年，您至少可以儲蓄100萬+8K×120個月=196萬。

還記得前篇的想像力實驗嗎？如果不幸地10年之後遇到狀況二(房地產市場一蹶不振)，A方案折舊的老房子換回不到160萬現金，而B方案儲蓄196萬元，在未計入孳息的情況下就輕易勝出！

小結(A、B方案在10年後分別遇上狀況二)的獲利表現：

A方案：投入成本292萬元，回收160萬元，賠132萬元

B方案：投入成本96萬元，儲蓄100萬+8K×120個月=196萬，賺100萬元

那麼，如果遇到狀況一(房地產市場狂飆)呢？ 

A方案繳了10年的房貸，房子是你的，轉手賣出500萬；而B方案呢？如果光會儲蓄當然必輸無疑。

我們應當反過來想：如果我有100萬資金在手上，每個月還可再投入8K，資金如何配置可以讓我在10年後追得上(甚至超越)A方案？

●先試算A方案的獲利回報：投入成本292萬元，期末可得500萬元，獲利208萬元。

●    B方案：OK，我們來看看，當你銀行戶頭有100萬元存款，每個月可定期投入8000元，如何創造獲利超越208萬的資產組合？用簡單的方法，以「股票+現金」的投資組合就可能辦到，解說如下：

先引用2個數據：美國S&P 500指數自1926年至2005年，年化平均報酬率為9.8%，這80個年度其中有45個年度漲幅超過10%(56.25%的頻率)；英國FTSE所有股票指數，自1926年至2005年，年化平均報酬率為9.7%，這80個年度其中有46個年度漲幅超過10%(57.5%的頻率)。長期而言，已開發國家的股市年度報酬率可望超過9%。

那麼，我們可以採取一種兼顧資本報酬與資金流動性的投資組合：100萬元存款一開始就投入美國S&P 500指數；另一方面每個月存8000元，每12個月存滿9.6萬(8K×12)就轉成定存單。以『100萬股票、年均報酬率9.8%』+『每年9.6萬定存、年息1.38%』的資產組合，經過十年，累積資產356萬8831元，扣掉投入成本96萬元(每個月的房租，別忘了)，可能獲利260萬8831元。這樣的組合預期獲利高於A方案，同時保有資金流動性。

小結(A、B方案在10年後分別遇上狀況一)的獲利表現： 

A方案：可能獲利208萬元

B方案：可能獲利260萬8831元

當然，B方案這個組合預期報酬率較高，但伴隨的風險是資產會大幅度波動！

(依歷史經驗，1926至2005這80年間S&P 500指數有25%的時間是下跌的)

依個人的『風險承受度』(這是金融業的用語，個人認為『波動承受度』是比較恰當的說法，因為有波動不代表真的有風險)，我們也可採取同一組合另一種操作，姑且稱為C方案：100萬元存款一開始就轉定存不動；另一方面每個月存8000元，每12個月存滿9.6萬(8K×12)就投入S&P 500指數。

再試算：

以『100萬的定期儲蓄、年息1.47%(3年以上定存利率較高)』+『每年增加9.6萬股票(共9期)、年均報酬率9.8%』的資產組合，經過十年，累計金額267萬2512元，扣掉投入成本96萬元(每個月的房租，別忘了)，可能獲利171萬2512元。也就是說，以定期定額的方式平滑股票市場的大幅波動，但相對地就降低了資本獲利。

(可是C方案的資金流動性還是高於A方案)

小結(A、C方案在10年後分別遇上狀況一)的獲利表現：

A方案：可能獲利208萬元

C方案：可能獲利171萬2512元

綜上，我們現在有：A方案、B方案、C方案，再加上「全部持有現金」4種資金配置模式；外部經濟的模擬情境由上一篇的(狀況一)(狀況二)再區分出股市好與股市不好，共4種情境(如附圖，可畫出2×2的決策矩陣)：

『最優』得3分、『佳』得2分、『普通』得1分

我們可以同時考量「報酬」(獲利金額)與「風險」(資金流動性)這2大因素，分別在四個象限評量何為最優的理財方案、何為次佳、何為普通，並給予積點：『最優』得3分、『佳』得2分、『普通』得1分，加總之後再加以排序，我們就可以解答A方案、B方案、C方案，以及「全部持有現金」4種資金配置模式，何者期望值最高？何者最低？

統計結果：

A方案5分

B方案7分

C方案6分

全部持有現金6分

結論：

臺灣地小人稠，年輕人自住購屋是影響一生的重大決策，貸款期間長達20年、30年，一家人的生活品質往往直接與房地產景氣循環掛勾，不可不慎。本系列文章共3篇，從續篇1開始，揣想臺灣年輕人不論房地產景氣好壞都會陷入買屋換屋的困境，本篇(續篇2)近一步模擬推演不同資金配置的可期望結果。

希望大家可以看得出來，我想說的是：租屋購屋並沒有絕對的好壞，徵結在於合理並有效率的運用可支配所得；儲蓄是理財第一步，注意現金流入(出)的渠道，切勿將身家性命全部放在同一個籃子裡。

PS.資產配置是一門大學問，有興趣的朋友推薦您拜讀威廉．伯恩斯坦「智慧型資產配置」；C方案其實還有更細膩的操作，可以提高預期報酬率同時降低風險，詳情可以讀「定期定值投資策略」(寰宇出版)。