朋友們，尤其是六、七年級生，您是否有和我一樣的困擾？從結婚前到結婚後，周遭的親朋好友長輩們頻頻push你成家立業一定要買房！(彷彿沒有買房子就不能結婚，偷偷摸摸見不得光，如果被村民發現了要浸猪籠？！)

前一篇文章提過，小弟出社會以來一直過著租房子的生活；小倆口結婚2年了，最近決定搬家，換了約25坪、三房一廳一衛的小單位，家俱齊全，租金8K。

通常這時候，如果家裡有大嬸婆、六叔公，或者阿母的朋友們有人是房仲，相信我，您一定會聽到這樣的耳語：「現在房貸利率很低，租不如買！」「租房子，就算繳了一輩子租金，房子也不會是您的！」「現在不買，以後房價會更貴！」「先繳房貸當作投資，賣掉的時候就可以把本金拿回來，甚至可以賺一筆！」

(而通常還會有一種情形是，大嬸婆或六叔公本身就是房仲甚至兼賣保險 @@)

讓我們來做一個想像力實驗：

假設您也是七年級生，跟小弟遇到一模一樣的情況，在紛紛擾擾之後也覺得大嬸婆六叔公說得有道理，年輕人租不如買！於是找到一間屋齡20年，25坪、三房一廳一衛的物件，經過跟仲介上天下地的喊價殺價、演出苦情賣肉戲碼跟屋主斡旋求情，屋主同意以270萬把房子賣給你；又一翻波折最終再跟銀行談好房貸條件，您只要準備頭期款100萬，固定月繳房貸16K、貸款年數10年，這個溫馨的小單位就完全屬於您小倆口的甜蜜小窩(很有吸引力吧)。

(註1)該例房貸試算，正確應為：貸款金額170萬，固定年利率2.5%、本息平均攤還10年，每月應繳16026元、總繳利息22萬3106元。

(狀況一)

OK，經過了10年，終於還清房貸了，大大鬆一口氣，房子現在真正是您的了。但因為生涯的規劃或家庭的需求，您的年齡超過了40歲甚至面臨5開頭，孩子也大了，需要換大一點的房子，所以想要把房子賣掉……

恭喜你！臺灣不變的奇蹟：這10年間房地產持續熱絡、房價持續高漲，透過仲介，當初270萬買的房子，住了10年(屋齡30年)，竟然可以談到500萬快速成交！

哇～就在左鄰右舍耳語紛紛，欣羨不已的同時，您的心已飄飄然～心想，省吃儉用辛苦10年總算值得，幸好當初聽信大嬸婆六叔公的話『租不如買』…  T-T

等等……

好像忽略了一件事？

當初的甜蜜溫馨小窩賣了出去，啊我們全家要搬去哪？

(還不簡單？等賣了房子500萬現金入帳，市區找一間50坪的3樓獨棟透天厝，剩下來的錢再規劃一次全家人期盼已久的歐洲旅遊，慰勞一下老婆小孩，甚至考慮一下是否帶岳父岳母同行，光是想到這個畫面就臉頰發燙…)

於是再度透過仲介，費了好大一番功夫搜尋：赫然發現，在房地產狂熱的當下，500萬的現金似乎也沒太多太好的選擇：獨棟新成屋是沒指望了、原本鎖定市區只好轉移目光到市郊、透天厝買不到將就一點看看電梯華廈或國民住宅…

最後，在不得不在交屋期限前搬走的壓力下，您以800萬成交，搬進了遠離市區，屋齡10年、40坪的電梯華廈！

ya~小孩子們開心得不得了，終於換大房子了，還可以有自己的房間~

可是回頭一看，怎麼把拔馬麻眉頭深鎖？

原來，您為了搬進新房子，繳了頭期款500萬，貸款300萬，一樣每個月繳16K，只是這回要還20年才還得完！

(註2)該例房貸試算，正確應為：貸款金額300萬，固定年利率2.5%、本息平均攤還20年，每月應繳15897元、總繳利息81萬5301元。

奇怪？不是「租不如買」嗎？原以為辛苦繳房貸10年，現在可以鬆一口氣；結果：怎麼10年前繳16K，現在也繳16K，還要再繳20年！

怪奇？房地產買270萬賣500萬，大賺一票才對呀？結果換屋之後沒半毛錢進口袋？

無奈！繳完房貸20年後您都60歲了，退休金沒半點著落，只有名下一間屋齡30年的老房子……

(狀況二)

省吃儉用辛苦10年，終於繳完房貸。兩個孩子也都到了懂事的年齡，需要自己的房間，是該換個大一點的房子了！而臺灣房地產市場在連年上漲後終於疲軟，在政府打房控管下，整體房價迂迴向下，投資客紛紛離場、屋主們不得不賤價賠售，無殼蝸牛終於買得起房子。

太好了！這時候二次購屋應該輕鬆多了吧！沒錯沒錯，屋齡10年、40坪的電梯華廈，仲介說，在昔日房地產美好的時光，這樣的優質物件只有富裕人家才買得起，成交價起碼800萬起跳，現在可以談到400萬就能成交！

OK，打定了主意，先籌頭期款再說。

雖然有點拉不下臉，您還是向老婆娘家借了30萬，將自住10年的30年甜蜜小窩(25坪三房一廳一衛)重新裝潢一番，除了委託多家仲介、還自行PO上網尋求買家，甚至出動了大嬸婆六叔公的人際關係，一番折騰，您終於以190萬元售出。算一算，扣掉您裝潢整修和仲介的費用，實際上拿回不到160萬。

但為了堅持理想，給小朋友舒適一點的生活品質，還是決定換房子：屋齡10年、40坪的電梯華廈，400萬成交，但還要再向銀行借貸240萬。

意想不到的是，因為房地產不景氣導致銀行信用緊縮，固定利率提高至5%，因此接下來20年，您每個月還是要繳16K！

(註3)該例房貸試算，正確應為：貸款金額240萬，固定年利率5%、本息平均攤還20年，每月應繳15839元、總繳利息140萬1345元。

無奈！您的心裡迴盪著謎之音：等20年後繳完房貸都60歲了，退休金沒半點著落，只有名下一間屋齡30年的老房子……

(這台詞怎麼好熟悉？鬼打牆了嗎？)

以上是虛擬的想像力實驗，房貸數字與利率都是虛購，但我相信不脫離真實太遠。

(狀況一)與(狀況二)是房地產市場兩種極端的情況，有興趣的話回顧臺灣近40年的房市起伏循環，我想信你我一生中有很大的機會碰到。

前幾天朋友回饋了朱學恆的一篇文章，探討臺灣的租屋投報率，連結在此

http://news.housefun.com.tw/fantasy/article/16091830152

其中提到，在台灣買一棟房子的錢繳得起63年的房租~