房地合一稅 一分鐘搞懂

2015-06-06 00:06:22 經濟日報 本報綜合報導

房地合一稅制5日三讀，明年賣屋、賣地適用新制的自然人，一定要特別注意報稅的時間。舊制的房屋交易所得是要等到隔年5月，和個人綜合所得稅合併申報；房地合一新制採分離課稅，所有權完成移轉登記約一個月內就得完成申報並繳稅。

你要知道的四件事

節稅機會在哪裡？

新舊制怎麼稅？

2016年1月1日起出售房屋、土地，視其取得時點適用新、舊制。

案例比較

假定A屋成本1,400萬元、土地漲價100萬元、房屋公告現值200萬元、土地公告現值800萬元，出售價2,000萬元。

國庫是贏家嗎？

各國房產利得稅

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全台房市量價變化

房地合一稅三讀　專家：價跌量縮

張禹宣 2015/06/07 18:55 點閱 1730 次

房地合一稅終於拍板定案，未來成效仍待觀察。(Photo by 維基百科)

【台灣醒報記者張禹宣綜合報導】房地合一稅5日三讀通過，持有房地未滿一年售出稅率高達45%！德明財經科大教授花敬群表示， 45%稅率將有效排除短線投機，民眾銷售103年前取得的房子獲利將不需繳交45%稅率，至於趁機購買新屋則不妨稍等來年再出手。對房地合一稅相較奢侈稅是「變相減稅」刺激市場的說法，淡大產經教授莊孟翰認為，「要從基本需求面來客觀看待，課稅較奢侈稅低，並不代表景氣好轉。」

【未滿一年售出稅45%】
房地合一課稅明年上路後，持有未滿一年售出，稅率45%；

持有1至2年售出，稅率35%；

持有2年以上未滿10年，稅率20%；

持有超過10年售出，稅率 15%。

防外資炒房的部分，針對非境內居住者、總機構在境外營利事業，持有未滿1年售出，稅率45%，持有一年以上售出，稅率35%。

而所謂「防錯殺條款」，則是因財政部公告的調職、非自願離職等因素賣出持有2年以下房地的「非自願售屋」；或是以自有土地與建商「合建分售」土地取得日起算2年內房地，稅率20%。

針對繼承或受遺贈取得的房地，被繼承人的持有期間可與遺贈人的持有期間合併計算。

至於新制自住優惠條款，自用滿六年以上，且無營業使用者，交易獲利未滿400萬元則免稅；獲利超過四百萬元部則採稅率10%。

日出條款的部分，除105年1月1日起取得的房子外，於103年1月2日取得的房地，若持有未滿2年，在105年後交易者也適用新制。

【回歸基本面】
德明財經科大教授花敬群表示，「防錯殺條款」的設計合乎市場情勢，但稅捐機關必須要實質審查，避免有心分子投機。在房地合一稅實施後，房地產會回歸市場本質，45%的高額稅收將排除投機客入場，而目前市場超額供給的問題仍然嚴重，價格反轉的壓力本來就存在，房地合一稅是一股助力，市場需透過價格機制自行消化過量的產品。未來買盤縮手後，建商勢必降價求售。

至於居住已達5年或10年以上的自住戶若想要「舊屋」換「新屋」，花敬群認為，理論上來說現在賣房是最好的時機，但由於新制的衝擊尚未發酵，未來5 年內房價下跌後才是買房的最好時機，而除非擁有兩間以上房屋可供暫住，否則中間空窗期的居住問題會導致計畫無法施行，而最為重要的還是得審慎評估房屋售價與新屋價格的價差。

淡大產經系教授莊孟翰表示，奢侈稅本來就有類似的「防錯殺條款」的機制，但開後門投機短線炒作的不法情事無法杜絕，但鑽漏洞的代價也不會小，像開一人公司從事買賣，也是要付出時間、金錢等代價，還得考量被國稅局徹查的後果，若有很多人都從事這種行為才會成為問題，原則是，利益越高逃漏稅逃得越嚴重，而從過去奢侈稅的情形來看，並沒有這樣的情形發生。

「相對過去而言投資客成本更高，自住客就沒什麼影響。」莊孟翰認為，大環境本來就不好，即使稅制改變也不可能影響太多行情，而對於「變相減稅」以及「奢侈稅大赦」，莊孟翰說，「像是業者的說法，故意放風聲要找白老鼠。」認為還是得就基本需求面來客觀看待市場，課稅減少不代表景氣就會好轉。

解碼房地合一稅／兩時點買房產 按新制課稅

2015-06-08 00:50:26 經濟日報 記者／陳美珍

報系資料照

①去年1月2日後取得、持有不滿二年出售

②明年1月1日後購入 依房地合一制課利得稅

不是所有出售房產的人，都要適用房地合一課稅新制。新法明訂，合一課稅新制明（2016）年1月1日開始實施，買進與賣出時點雙雙落在明年以後的房產，才是房地合一新制的目標對象。

換言之，明年起雖然將要施行房屋、土地利得合併課徵所得稅的「房地合一」制，但是，目前房屋與土地分開課稅的舊制，仍會在新制施行後與之併存，形成雙軌課稅的狀態。

依立院三讀後所得稅法部分條文修正案，房地合一制課徵範圍包括：單獨出售房屋（含以設定地上權方式的房屋使用權）、同時出售房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執造的土地在內。

這些被納入按房、地利得合一課稅的房產，售屋獲利是否要按新制課稅，還須取決於房產所有權人取得及出售不動產的時點而定。

簡單來說，必須強制按新制合一課徵利得稅者有：

一、取得房產日期在明年1月1日之後，且出售時點也是明年以後的房產。

二、取得房產日期落在去（2014）年1月2日（含2日）以後的舊房產，明年1月1日房地合一施行後出售，換算持有期間不滿二年時，即使房產是在新制前取得，仍要按合一制課徵利得稅。

由此可知，不是在以上兩個時點取得的房產，明年房地合一課稅制實施時，所有權人出售房產的利得，都不會受到合一課稅的影響，仍可按照舊制分開課稅。也就是房屋交易利得課徵所得稅，土地的利得則是按公告現值課徵土地增值稅。

房地合一課稅新制施行後，土增稅維持現狀課稅不變，但在計算房屋及土地的所得稅時，屬於土地部分依土地稅法計算的土地漲價總數額，可從房地收入中扣除。

經由這套減除土地漲價總數額的過程，即使土地仍要繳納土增稅，房地合一利得只就超過土地漲價數額部分課徵所得稅，因此不會產生重複課稅問題。

另外，配合房地合一課稅，現行房屋、土地的特種貨物及勞務稅（即奢侈稅），也將在明年同步退場。屆時，持有未滿二年出售的房產，只須繳交房地合一利得稅，不必再繳納奢侈稅。

用新制或舊制...怎麼判斷？

資料來源：財政部 記者陳美珍／製表

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如何判斷現有的房產，是不是房地合一新制課徵的對象，所有權人首先要確定的就是房產的「取得日期」；其次則是「賣出時點」。

以買賣為例，去（2014）年1月2日以後才買進的房產，現在都已被劃入房地合一的新制課稅圈，所有權人若能持有超過兩年以上再出售，才可以脫離新制合一課稅的範圍，按舊制分開課稅。

舉例來說，甲在2014年2月1日買進A房產，選擇在明（2016）年1月1日出售，計算甲持有A房產從「取得」到「出售」期間不滿二年，甲就要在出售A房產並辦完移轉登記次日起30天內，自行向稅捐機關申報繳納房地合一的利得稅。

反之，甲若選擇在明年3月1日出售A房產，屆時，因為持有期已跨過新舊制「交界線」，甲依法有權按舊制分開課徵利得稅，其屬於房屋部分的交易所得，可在後（2017）年5月，與其他綜合所得一起合併申報；土地部分則只須繳納增值稅，不必另繳所得稅。

再假設一例，甲取得A房產，趕在明年房地合一課稅新制前出售，此時，甲雖是按舊制分別繳納房屋及土地利得稅，但因特種貨物及勞務稅仍未退場，且甲從買進到賣出期間未滿二年，無論賺賠情形為何，甲還要按實際售價，多繳10%奢侈稅。

專家論市 ／輕稅黃金購屋期 只剩半年

2015-06-07 00:00:09 經濟日報 記者郭及天整理

（永慶房產事業群總經理）

房地合一稅確定上路，這次稅改將徹底顛覆幾十年的不動產賦稅結構，台灣房市正式揮別「輕稅時代」。雖然對於已經購入或曾經賣屋的屋主，除非短期交易，否則毫無影響，但對於有意買、賣屋的消費者來說，茲事體大。站在買方的角度來看，無論是自用或是置產，未來半年多的時間就是輕稅閉門前的「黃金購屋期」，而就賣方來說，在價跌量增的大勢之下，恐怕晚賣一天，就要多損失一天。

新舊制度最大差異，在於稅基的計算，以後賣屋要課的財產交易所得稅，改以實際交易獲利課稅，雖然有自用住宅的優惠，但要同時符合一家一戶、連續設籍滿六年、無出租或營業的條件，才得扣除400萬的免稅額。

舉例來說，今年12月31日買一間台北市2,000萬元的公寓，十年後增值到3,000萬元，若按現制房地分離計算，是用40萬元的房屋評定現值乘以 42%的16.8萬作為售屋所得，即使用較嚴的核實課稅方式計算，增值的1,000萬元以「房地比」分算，歸屬於房屋的增值部分，頂多二成、200萬元，不需符合自用住宅資格，稅基怎麼算都很低。

但明年1月1日購買，就算是努力維持一家一戶、連續設籍滿六年、無出租或營業的自用條件，可以扣除400萬元的免稅額，須課稅的部分仍高達600萬元，若非自用，則1,000萬元全部跑不掉，都要拿來課，稅基從16.8萬元激增到1,000萬元，一日之差，且非特殊個案，落差動輒就是三、五十倍起跳，若進一步比對適用稅率，則差異還要再加大。

買方要享受輕稅，或增加資產的靈活度，不被最嚴格的自住條款綑綁，面對全民加稅、房產重稅時代已橫在面前，現在開始倒數計時的半年時間，就是黃金購屋期。

輕稅黃金購屋期的來臨，對低迷已久的房市交易來說，是一場及時雨，將吸引這兩三年來，因打房而觀望的自用、置產買盤，通通歸隊。然而，買氣反彈並不代表房價也跟著起飛，在中古屋供給增加、趕在容積新制前搶照的新成屋紛紛交屋、預售市場買氣不振之下，市場多殺多、降價取量的氛圍，頗有山雨欲來之勢。

有意售屋的屋主雖然今年賣或明年賣，都能適用房地分離的現制，但晚賣一天，將可能錯過相對好的出場價格，千萬不要誤判「加稅」與己無關，而虧了價差，最後更可能淪落到有行無市、求售無門的地步。

所以對有意售屋的屋主來說，明年元旦前的每一天，肯定都比隔天適合賣房。

許多旁觀者會熱心地指導：急著享受輕稅，可能會買得不夠便宜，不妨再等一等。然而，在稅改、調控之後，未來房產市場絕大多數買方的購屋目的，本來就是著眼於長期自用或置產，價格的微幅波動，其實不足為意，況且五年、十年後的房價盤整、走揚的基調不變，實在不用因小失大。能用漂亮的價格議到難得釋出的產品，且早點鎖定較優惠的房貸條件，早點滿足築巢的夢想，才是最實在的決定。唯有準確、迅速掌握稅改趨勢，並積極參與的消費者，將在這鉅變格局中，取得先機，站在下一波財富分配優勢的一方。