繼聯合國經濟和社會事務部將台灣認證為2010至2015年「年均出生率最低的國家/地區」後，「世界人口綜述」(World Population Review)網站列出2019年的各國出生率排名，在全球兩百個國家中，台灣排名倒數第二，僅僅贏過南韓。國發會主委陳美伶日前也表示，政府若不採取對策，三年後我國人口將會負成長、2027年人口紅利則會完全消失。

看空房價的人，往往會以上述少子化的數據作為推估未來住房需求減少的例證，並相信既然需求減少了，那房價就要下跌。房市名人Sway就認為，到時候有人的地方恐怕只剩六都，其他都會變成荒城。可是不管從2008年聯合國報告，還是今年日本、德國的新聞來看，少子化、人口負成長與房價下跌並沒有必然關係。

2008年，時任阿姆斯特丹大學教授克拉拉‧穆德(Clara H. Mulder)在聯合國發表〈人口與住房〉(The relationship between population and housing)報告。報告顯示，雖然人口下降最終將導致住房需求減少，但住房需求不是由人數決定，而是由家庭數(戶數)決定。由於低生育率會造成小家庭，因此就算人口減少，家庭數還是會增加。只有在這些小家庭的孩子開始對住房產生需求之後，住房需求才有可能下降。

更何況，影響房價的除了少子化，還包括移民、境外資金、抵押貸款的難易度等因素。舉例而言，綜合OECD的房價指數與聯合國人口調查，同樣是出生率小於死亡率的國家，義大利、希臘、西班牙的房價指數至今仍未回到2010年的水準，但2002年以後總人口即不斷下滑的德國，由於境外移民湧入，2012年人口便恢復正成長，使得房價連年上揚。

科隆的德國經濟研究所(German Economic Institute)的一項研究顯示，過去三年，全德國新建了約28.3萬套公寓。然而，這只滿足了80%的需求。另外，由於德國有超過半數的居民選擇租房，房價上揚也連帶推動租金迅速上漲。BBC的報導顯示，自2008年起，十年來柏林房租上漲超過一倍。

德國經濟研究所認為，一直要到2025年，預期的移民人數下降後，住房短缺的問題才有可能獲得緩解。

那麼，一個人口負成長的國家，房價總該下跌了吧？從2010人口開始下滑的日本的狀況來看，似乎又不是這麼回事。

根據日本官方資料顯示，日人口在2010年至2018年，除2015年小幅成長0.2%以外，其他幾年通通負成長，但東京、大阪、名古屋三大都會圈房價連六年上漲，全國住宅用地地價指數也在去年上升。

那麼，是不是因為人們往都市移動，都市房地產價格上升連帶影響了日本全國的房價？如果我們查閱日本都道府縣的人口成長數據，就會赫然發現，近五年大阪都會圈各府縣人口都在流失，但當地住宅用地價格不但沒有下降，去年人口流失3%的京都府，住宅用地平均價格還逆勢上揚2.9%。

根據《日經亞洲回顧》(Nikkei Asian Review)今年5月28日的報導，促進房價上漲的因素與日本生育政策無關，而是低利率、全球化、都市化、旅遊業和中國的崛起。

也因此，不管從地方人口數多寡、還是各地人口成長率高低，都難以解釋日本各地房價漲跌情形。舉例來說，石川縣去年人口僅神奈川縣的八分之一，人口成長率還下跌了3.5%(神奈川則較去年上升了2%)，但去年住宅用地價格漲幅卻是神奈川縣的兩倍多(石川較去年上升了2.4%、神奈川僅上升0.9%)。

然而這種上漲也讓人擔憂是否房價過熱，銀行與建商的醜聞也隨房價上漲而生。舉例而言，日本駿河銀行去年捲入一樁涉及一兆日圓非法貸款的醜聞。員工被發現偽造借款人的收入和頭期款資訊，以幫助獲得批准。

另外，即使像房產需求大的德國，部分鄉村地區仍出現房屋供給過剩的情況。德國經濟研究所的資料顯示，過去兩年，在德國401個獨立城市和地區中，有69個新建了超過實際需求50%的公寓。因此，許多房產仍然閒置。

既然少子化、甚至人口負成長都不能讓房價降下來，面對高房價亂象，部分地區的政府、人民也開始尋求反制之道。

根據德國之聲報導，今年六月柏林市政府提議，從明年開始將柏林的房租凍結五年。而德國人民也醞釀發起公投，主張「凡持有房產超過三千套的房地產公司，房產都應強制充公，歸屬州政府所有，這些房地產公司則會獲得相應的補償金」。

所以，房價關鍵問題不在人口，而是政策。只不過這些變革，距離台灣仍太過遙遠。

根據主計總處的資料顯示，台灣810萬套房屋中，空屋竟然有156萬套，也就是說全台每五間房屋中，就有一間是空屋。然而不管是內政部長徐國勇，還是國民黨總統參選人、高雄市長韓國瑜，所思考的竟非「打擊屯房」，而是，「歡迎陸資來台買房」。看來要想台灣的房子因少子化變得更便宜，恐怕還有很長的路要走。