作者：鉅軒代書

「簽約時仲介費寫4%，但底價沒寫，買方出價又比預期低…能不能降仲介費？」這是許多屋主賣房時最常見的煩惱之一。

在房市交易中，仲介費往往是賣方的最大隱形成本。一旦成交價不如預期，服務費卻照比例計算，負擔自然變重。那麼，究竟仲介費能不能砍？該在什麼時間點談最有效？

 仲介費怎麼算？法律這樣規定

根據《不動產經紀業管理條例》，仲介服務費上限為成交價的6%，實務上多為「賣方4%、買方1-2%」。

但要注意——這只是「上限」不是固定標準。

資深房仲指出：「仲介費其實是可以談的，尤其當房屋總價高、銷售過程短，或屋主願意獨家委售時，仲介都有彈性空間。」

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 要降仲介費，這三個時機最關鍵

1. 簽約前：在簽署「委售契約」前談最安全，可直接寫入彈性收費條款。
2. 買方出價時：當出價明顯低於行情，可主動提出「依成交價調整服務費比例」。
3. 簽約前最後確認：正式簽訂買賣契約前，一定要把變更內容白紙黑字寫進契約或附加條款。

專家提醒：所有變更都須書面確認，口頭協議舉證困難，易成糾紛。

 實戰技巧：如何談不傷和氣？

 理性準備：蒐集周邊成交案例，證明買方出價偏低。
 互惠策略：與其單純喊降，不如提出「若成交價達○○萬，願付○%仲介費」。
 書面條款：明確記載「若成交價低於○○萬，賣方得調整服務費比例」。

成功案例：

「我拿出周邊 4 ~5 個成交案例，證明行情價高15%，最後房仲同意將服務費從4%降至2.5%。」

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 契約上該怎麼寫？

• 服務費計算方式：改成階梯式，如「成交價1000萬以下2%，以上部分1%」。
• 但書條款：明訂「成交價低於X萬元時，賣方可調整仲介費至X%」。
• 雙方簽章：任何變更皆須雙方簽名或蓋章，附加條款具同等法律效力。

 鉅軒代書觀點

「仲介費不是固定成本，而是談判藝術。與其事後懊悔，不如在簽約前設計彈性機制，讓仲介與屋主成為合作夥伴，而非對手。」

懂得談條件的屋主，不只是省錢，更是讓交易走得更順。