您購買的土地真的可以合法建造農舍嗎？
買農地蓋豪宅農舍請注意「套繪管制」！

買農地無法蓋農舍 竟是疏忽這點

忙碌了大半輩子，許多人夢想在農村中過著悠閒的退休生活，距離台北市最近的宜蘭，是許多民眾心目中的首選區域，就有民眾開心的在朋友的介紹下，買了一塊宜蘭的農地，購買後才發現，這塊農地其實已經被套繪管制，無法申請興建農舍，農村退休生活夢碎。

資料來源：《yahoo》（2022.01.03）

很多可能都沒聽過「套繪」這個詞！當要申請建築使用時，才被建管單位告知該土地被「套繪管制」，在解除管制前不能提供建築使用。

仲介在居間介紹買賣房屋時，有時也未注意到這項管制，致使買受人給付買賣價金後，每每感到錯愕不已，既然不能蓋房子，買這塊地要作什麼？

「土地套繪管制」是為了避免一塊地被使用兩次，俾主管機關承辦人員，在收到建照或使用執照申請時，可以知道這一塊空地已經不可以再有其他用途。

目前法律規定的「套繪管制」約有二類，一類是依據「建築法」第11條規定「應留設之法定空地非依規定不得重複使用之查核管制，該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。」

因此，在建築執照及地籍套繪圖上，會將已興建、未興建建築物及設置停車空間之土地分別著色標示。

另一類則是農地套繪管制，「農業用地興建農舍辦法」第12條規定「建築主管機關於核發建造執照後，應造冊列管。

同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。

已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」

總之，土地套繪是一個需要謹慎處理的問題，因為不當的土地套繪可能導致城市發展不平衡、土地資源浪費、法律糾紛等問題。為了確保土地的合理使用和管理，相關部門需要制定相應的法規和管制措施。

若您需要進行土地套繪，建議您先了解當地的法規和規定，並獲得相關部門的批准和許可。

土地套繪可以分割嗎？

土地套繪是指將一塊土地分割成多塊或多塊土地合併為一塊的行為。

土地套繪的管制因國家和地區而異，以下是一些可能的土地套繪管制：

1. 土地管理法規：大多數國家都有土地管理法規，用於規範土地的使用和管理。這些法規通常會限制土地套繪的數量、面積和方式。
2. 城市規劃：城市規劃部門通常會制定規劃方案，用於規劃城市的發展和土地利用。這些規劃方案通常包括對土地套繪的限制和管制。
3. 土地登記制度：土地登記制度用於記錄土地的所有權和使用權。在某些國家，土地套繪可能需要通過土地登記來進行。登記機構通常會對土地套繪進行審核，以確保符合相應的法規和規定。

土地被套繪管制還能建造農舍嗎

換言之，土地被套繪管制在解除套繪管制前，是無法再提供建築使用的。所以買賣農地如果有超過756坪或是買方有興建的準備(合併)，注意要申請 『農業用地無套繪證明』。申請人需填具申請書後，備齊以下文件 ：

• 土地所有權人身分證正反面影本(加蓋私章)
• 一個月內之土地登記謄本(正本)
• 一個月內之地籍圖謄本(正本)
• 現況照片，向公所工務課申請

由於在89年農業發展條例修正前，農地不限制土地大小，農舍建蔽率為10%。

依據「台灣省申請自用農舍補充注意事項」（已經內政部92年10月17日台內營字第0920089474號函廢止適用）規定，若是單筆土地用地不足，可使用同一人名下10公里範圍內未毗鄰農地合併計算（稱為配合耕地）。

但89年前因法規疏漏，未明文規定農舍必須與坐落用地及配合耕地一併移轉，造成不少農舍起造人於興建農舍之後，將農舍及坐落用地作為一般住宅出售。

但配合耕地卻不一併出售，取得農舍及坐落耕地，未同時取得配合耕地者，大多農舍本身坐落用地不足，其農舍已失去農用目的，變身為一般住宅，農舍所有人大多不務農，違背農舍因農地存在之精神。

也有不少套繪農地持有人，係因繼承或䁬與取得，本身並不從事農作，想將之出售給務農者，但務農者因為該地被套繪，無法興建農舍，亦有不少農地因為地理位置需要興建農舍才便利耕作，亦因該地無法出售給務農者進行農地利用，只好閒置，浪費大量農地資源。

直到89年農業發展條例修法後才規定，須面積兩分半（零點二五公頃）以上農地才能興建農舍。

何種情形下才能解除套繪管制

農業用地興建農舍辦法第12條第2項、第3項規定，已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。

已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：

1. 農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
2. 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
3. 農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。

另外大法官釋字第776號解釋也針對「建物所有人申請變更使用執照需增設停車空間於鄰地空地，而由鄰地所有人出具土地使用權同意書」，由於鄰地所有人出具土地使用權同意書未定有期限致被套繪管制，認為土地使用同意書可以附期限；當同意有期限時，核發建物變更使用執照、套繪管制也要有一樣的期限；如果同意使用的關係消滅時，像是租約到期、解除契約關係，也可以廢止使用執照、解除套繪管制。

因此，不論購買農地或一般建地，要興建農舍或一般住宅建築使用，都要查明該地有無被套繪管制。

解除套繪管制之條件及程序為何？

農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者：

依變更後之土地使用規定管理，農舍用途宜配合變更。依變更使用執照程序將農舍用途變更為非農舍使用後，其配合耕地得一併解除套繪管制。

 非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地者：

配合依變更使用執照程序調整套繪管制範圍，如屬配合耕地，得逕為解除套繪管制。

農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定：

經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上，所稱比例符合法令規定者！

為農舍用地面積不得超過農業用地面積之10％，農業經營用地面積不得低於農業用地面積之90％，農業用地面積不得低於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序自使用執照刪除。

申請解除套繪管制者：

以農業發展條例89年修正前後已興建農舍之農業用地為對象；農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請；檢討項目無涉農舍本體結構安全及建築技術規則規定，得免由建築師簽證；農業用地經解除套繪管制者，地方主管建築機關應將解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷註記。

當地主發現土地受到套繪管制，可查明先前有無領得建造執照而逾期未興建，倘若領有執照可向縣府繳回原執照並敘明未動工之原因，以辦理解除套繪管制，只要檢附現況確無建築物照片、透明套繪圖、土地權利證明文件等書件，即可申請解除土地套繪管制，重新申請建築許可。

若鄉親對解除套繪管制仍有疑慮及問題，請攜帶相關資料於每週一、五早上9時30分至11時30分至縣府工商發展處(建築管理科)櫃檯，有專業建築師駐點免費諮詢，歡迎各位鄉親多加利用！

鉅軒代書

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