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| 2019/07/08 18:53:57瀏覽1163｜回應0｜推薦17 | |
昨天的文章發表之後，有朋友問我：為何「直接打房政策」在實務上是不可行的？
筆者在此先寫個扼要的結論，之後再詳細說明個人的觀點與看法。「直接打房政策」在實務之所以不可行，是因為三點： 1. 會打到許多不是炒房的人，而當一般民眾的財富因打房而縮水，肯定會引發巨大的民怨； 2. 由於臺灣的房屋超貸情形非常嚴重，因此一旦真的打房，房價很有可能會回饋式地下跌，並引發許多銀行倒閉； 3. 許多建商的買地蓋房之資金，很多也是跟銀行借來的，而且有可能超貸的情形也是非常嚴重； 直接打房政策一定會打到許多不是炒房的人，雖然這些人也被迫咬了一口「高房價」的大餅，但直接打房導致民眾的財富縮水，肯定會引發民怨。例如，一對夫妻在 1992 年於臺北市買了一棟房子自住，假設是在松山區，房屋權狀 40 坪，附有一個停車位，1992 年松山區的房價大概是每坪 24 萬到 26 萬，至於為何會比 1988 年還低？ 那是因為 1990 年，臺灣股市從壹萬兩千點崩盤跌至兩千點，之後遇到中國大陸的改革開放政策，許多商人把臺北市的房子賣掉，跑到中國大陸去設廠或經商，所以 1992 年前後臺北市的房價有回檔，而張金鶚教授就是大約在 1990 年前後進場買他的人生第一房。現在松山區因為緊鄰信義區，房價已經攀升到每坪 60 萬左右，當初這對夫妻花了大約新臺幣壹千萬買房，經過了將近三十年，已經增值到新臺幣兩千四百萬 (2019 年)，假設這對夫妻現在想賣掉舊屋換新房，這對夫妻會開價兩千四百萬以上還是當初買屋的壹千萬？正常的情況下當然是以稍微高於目前行情的價格做開價，亦即新臺幣兩千四百萬以上，這就是筆者所說的： 當初買房自住的人也被迫咬了一口漲價的大餅！ 如果政府在這對夫妻正準備換房之際開始打房，則 30 年的舊屋會被打得比較厲害 (亦即跌幅比較多)，而這對夫妻所看中的新屋，其跌幅一定會比 30 年的舊屋小很多，所以政府的打房政策有可能會讓這對原本可以換屋成功的夫妻換不了屋，結果肯定會引發這對夫妻的不滿。 近幾年來，臺北市東區逐漸沒落，逛街人潮轉往信義商圈，導致許多經營 30 ~ 40 年的知名餐廳與商店關門大吉，但一些口袋很深的房東，例如壹樓與貳樓地坪總共約壹百伍拾坪的房東，由於月收高達兩百萬以上的租金已經收了數十年，所以口袋非常深，儘管東區沒落了，仍舊是寧願擺著閒置就是不肯降租，但其它口袋不夠深的房東，就開始向柯文哲市長抱怨與施壓，要他救救沒落的東區，比較不理性的房東，則是將矛頭直接指向臺北市政府與市長。看吧！由市場自由決定的房租，由供需情況來自由決定的房租，下跌了還是有房東會不理性地謾罵政府，更何況是政府主動出擊地「直接打房」！ 認清事實與瞭解人性，就能清楚地知道「直接打房在實務上是不可行的」，這道理是商業週刊的創辦人金維純在很早以前就表達過類似的看法，個人也認同金維純的看法。 柯文哲首次競選臺北市市長時，是非常驕傲地說他上台之後要打房，要推行囤房稅，並有點暗諷以前的官員打房不成功都是因為無能，結果呢？柯文哲最後還不是一樣妥協了，不但調降建商的囤房稅，最近還喊出要調降地價稅。
多興建社會住宅以及提升工程品質，並把社會住宅的管理做到上軌道，將那些行為失序、衛生習慣不好的家庭、有公共危險暴力行為的家庭、屢次販毒、吸毒、以及屢次犯罪的家庭等等排除在社會住宅之外，會是比較可行與有機會達成的目標。
直接打房之可不行的第二個理由，則是臺灣的房屋超貸情況非常嚴重，買過房做過貸款的都知道，假設你買的房屋之價值是新臺幣壹千萬，假設法令規定的貸款成數上限是七成，所以可貸的貸款總數是柒百萬，但臺灣的購屋者普遍為了多貸點貸款，都將房屋的價值往上虛報，因此臺灣的房屋超貸的情況非常嚴重。假設今天有高階官員上臺之後力推「打房」，導致房市下跌兩成，所以現在房屋的行情只剩下八百萬，但是由於你當初聽從房屋仲介的建議，將房價往上虛報至壹千參百萬，因此從銀行貸得玖佰壹拾萬，所以你的頭期款只要支付玖拾萬，但現在因為打房政策導致房價下跌至八百萬，而且往後的局勢還很有可能下跌，因為政府說還要加強打房力道，但此時你還有玖佰壹拾萬的貸款要還，而且還要付利息，結果現在房屋價值只剩八百萬，而且還會繼續往下跌，此時你會怎麼做？跟你有相同處境的他人會怎麼做？
有些人會開始乾脆不繳貸款了，直接違約倒債給銀行，讓銀行去拍賣房子，當這些房子釋出到市場上，會再次地加速房價下跌，而房價下跌又會促使更多的人倒債給銀行，經過幾輪的回饋式下跌之後，很可能許多銀行都會倒閉，許多銀行倒閉之後，就是難以想像的大災難！
直接打房之不可行的第三個理由，是許多建商的買地蓋屋的資金，也是跟銀行借來的，而且很有可能也是超貸的非常嚴重，政府一旦真的打房而導致房價下跌，則原本想買房的民眾會觀望，此時財務槓桿過高的建商很可能會先倒閉，之後財務槓桿屬於中度的建商也有可能跟著倒閉。
所以，直接打房在實務上是不太可行的政策，而興建大量只租不賣的社會住宅 (緩步的間接打房)，會是比較可行的政策。
以上純屬個人主觀看法，僅供參考。 |
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