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| 2013/03/01 11:54:22瀏覽745｜回應0｜推薦2 | |
| 買房或投資一定要懂的三個數字
Rock / March 01 2013 全世界的經濟都離不開這三個數字, 那就是利率, 通貨膨脹率與匯率, 但都跟錢的供應與需求有關. 利率的重要性 當你拿錢出來投資股票時, 你所損失的是存在銀行的定存利息. 這個由利率來決定. 同樣地, 當公司決定要拿一筆錢出來投資時, 借錢的成本是一個很重要的考慮因素, 這也由利率來決定. 在上一波美國次貸風暴中, 長期的低利率使得買房所付的貸款利息比租金還便宜, 所以買房就比租房便宜了, 在這樣的情形下, 造成房屋價格上漲, 租金報酬率下跌, 如果利率不變的情形下並假定貸款利率約為3%, 原先的租金報酬率約為6%, 那麼房屋價格必須要漲一倍或更高, 也就是租金報酬率跌到3%或以下時, 房屋的價格才可能停止上漲 (因為這時所付的租金跟貸款金額可能差不多或更少). 台灣目前房價的上漲也有相同的因素在當中. 當然, 實際的狀況遠比這個複雜的多. 低利率使得大家都願意拿錢, 甚至於是借錢出來投資. 試著想想看, 30年前跟銀行借的100萬跟現在的100萬差多少? 30年前的100萬在市區可以買一間房子, 現在也許買一間廁所都買不到! 這就是會秘密地偷大家錢的通貨膨脹. 通貨膨脹率的重要性 通貨膨脹率的高低直接跟錢的多寡有關. 假設市場中的實物數量不變, 當錢的數量變為兩倍時, 實物的價格也可能漲為兩倍. 理論上錢是政府印的, 所以要印多少就有多少, 只是政府願意用多少利率借你? 當政府用低利率無限制地借大家錢的時候, 就會導致惡性的通貨膨脹, 惡性的通貨膨脹會導致暴動, 甚至於是革命的發生. 因為窮人買不起房或其他保值的東西, 卻眼睜睜地看著自己在銀行的存款與薪水越來越薄, 越來越不值錢. 可以說惡性通膨是劫貧濟富. 將銀行窮人的存款轉給借錢的有錢人. 所以欠債越多的政府, 越要無限地印鈔票並以低利率來將錢借出去, 好在長期的通膨中將自己的債務減輕, 這就是目前美國政府的策略. 但是高通貨膨脹對選舉很不利, 因為佔大多數的窮人會投反對票. 所以當房價及物價都漲到大家都受不了的時候, 減少印鈔票並調升利率便成為政府的應對之道. 理論上不斷上漲的利率會抑制通貨膨脹率, 但也有個副作用, 那就是一不小心會擠爆之前低利率所造成的資產與投資泡沫. 當上一波美國的利率調升超過5%時, 美國的房貸泡沫破滅了. 因為這時租房又比買房便宜多了, 再加上開始下跌的房價, 實際買房的成本遠比租房高的多, 在這樣惡性循環的情況下, 房價開始加速下跌, 因為房地產繁榮所帶動的各種投資也嘎然而止, 並因此造成股價開始下跌. 匯率的重要性 台灣房價的急速上漲也有相同的因素在當中. 那麼台灣的中央銀行為什麼不敢調升利率來抑制房價的泡沫化呢? 這就跟匯率有關. 由於美元是世界通用貨幣, 所以當快倒閉的美國政府用無限量的印鈔並用接近零利率的方式借給全世界的人的時候, 就形成了一股龐大的投機熱錢, 並轉到利率較高的國家去賺取利差, 由於熱錢的流入, 也導致於流入國匯率的上漲, 這樣熱錢就可以又傳利差, 又傳匯差, 如果股市有機會, 順便再賺一下股市的價差. 調升利率, 會加速熱錢的流入, 並導致匯率上漲, 而匯率的上漲不利於外銷的企業, 長期的高匯率會導致工作流失到低匯率及低成本的國家去. 這不是只有台灣才有這個問題, 而是全世界都面臨到同樣的問題. 美國帶頭打響了貨幣戰爭, 各國只能被迫應戰, 結局很簡單, 就是重複上一次美國次貸風暴的故事, 只是這一次是全世界的許多國家都會被捲入其中. 在不能調升利率與匯率的情況下, 許多國家用行政措施來抑制熱錢的流入, 以免在將來泡沫破滅的時候經濟發生過大的動盪. 中國對房子採取了限購與限貸, 香港與新加坡上調了房產買賣的稅率, 巴西與歐洲則可能調高熱錢匯進匯出的稅費. 相對來說, 台灣的奢侈稅仍遠遠不夠, 現在台北市的租金報酬率已達到歷史的最低值, 約為1.5%左右, 很難想像當貸款利率上漲, 房價開始下跌時, 房價要跌到多少才能停止, 理論上來說, 假設房價不變, 租金報酬率應該要高於貸款利率, 假設貸款利率漲到3%, 那麼房價可能得跌一半, 租金報酬率才會等於3%. 雖然覺得短期內不太可能發生, 因為你永遠不知道泡沫會吹到多大才會破, 但是仔細觀察美國的利率肯定沒有錯, 當美國開始調升利率的時候, 所有的熱錢都會開始回流, 這時就是泡沫可能要開始破滅的時候. 另外一個值得我們警惕的案例, 就發生在我們的鄰居日本東京身上, 房價從高峰已跌了一半, 到現在還是毫無起色. 台灣的老年化與少子化跟日本有異曲同工之處, 從每年50多萬的新生兒降到20萬左右, 當台灣未來人口只剩下一半時, 房子有可能會逐漸地供過於求, 現在台北市較周邊的中小學已招不滿學生, 這就是個警訊. 對於個人投資者來說, 我們是被迫捲入這場貨幣戰爭. 不買房, 眼看著房價節節高漲似無止境, 買了房, 又怕買到最高點. 保險的做法就是不要因為貪心而去炒房, 尤其是借錢並很辛苦的還款, 要知道貸款利率有可能上漲成為兩倍, 到時有可能會因為還不起錢而破產. 若是你有頭期款, 又沒有自住房, 再加上穩定的工作收入, 在即使還款金額漲為兩倍的情形仍然不會造成生活壓力的, 倒是隨時都可以買房, 畢竟自住房是家庭穩定的很重要條件之一, 而你也永遠不會知道房價甚麼時候才是最低點. 對於股市與共同基金來說, 當將來美國利率調升, 熱錢回流時, 股市與基金的動盪起伏會很大, 尤其近幾年熱門的債券型基金, 當利率調升時價格會跌的很快, 對於這些高風險的投資標的來說, 除非你有專業知識再加上有很足夠的時間去研究分析, 否則還是不建議你去投資, 若是你還是堅持要投資的話, 定存股跟指數型基金都是不錯的投資標的, 只是投資的時機點要選在不景氣價格低廉的時候, 然後長期持有, 應該也會有不錯的投資報酬率. 最後我還是要送給大家一句經文: 路12:15 於是對眾人說：你們要謹慎自守，免去一切的貪心，因為人的生命不在乎家道豐富。 期望大家能多學習一些金融知識, 免得因為世界的誘惑而被別人騙走了自己辛苦所賺的錢! |
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| ( 知識學習｜商業管理 ) |
