買法拍屋好嗎？房價越來越高，買法拍屋就比較好入手嗎？法拍屋是指透過銀行拍賣而取得的房子，法拍屋怎麼買？買法拍屋流程有哪些?購買前告訴你以下需要注意的事項。

1. 買法拍屋好嗎？法拍屋的優點有哪些？

(1) 價格便宜

面對居高不下的房價，不少首購族和投資客，將目光投向了價格低於市價1~2成的法拍屋。雖然近幾年的法拍屋市場趨熱，在投資客和代標業者的炒作下，法拍屋的拍定價格已接近實際成交價，但仍吸引不少人投標。

(2) 產權較有保障

由於法拍屋是透過法院的公權力，強制執行拍賣的物件，只要在得標後7天內繳清剩餘款項，法院就會主動核發產權給得標人，產權移轉比一般房屋買賣更有保障，不用擔心遇到詐騙集團或一屋兩賣的情形。

但投標前，建議仍應詳讀法拍公告，確認是否建物連同土地一起拍賣，以避免日後產生糾紛。

(3) 節省稅金

一般買賣房屋時，買方需繳納：印花稅（土地及建物核定契價0.1%）和契稅（建物核定契價6%）。而購買法拍屋時，買方不僅不需繳交印花稅，契稅的部分，若拍定價格低於房屋評定現值，有機會以拍定價格來課徵契稅。

但如果未來有計畫再轉手賣出，屆時會以拍定價格作為計算土地增值稅的依據，可能會需要負擔較高的土地增值稅額。

2. 什麼是法拍屋？

法拍屋就是被法院拍賣的房子。當債務人無法依約償還債務、或繳交欠款時，債權人就會依據《強制執行法》向法院聲請查封、拍賣債務人名下的不動產，再將拍賣所得扣除強制執行的費用、稅金後，分配給債權人。

(1) 法拍屋的來源？房子被法拍的原因？

• 銀行債務未還（信用卡費、房屋貸款、信用貸款）
• 民間債務未還
• 積欠稅捐
• 積欠管理費

3. 法拍屋怎麼買？注意事項有哪些？

(1) 哪裡可以取得法拍資訊？

法拍屋的拍賣資訊可以從四個地方查詢，分別是：

• 地方法院拍賣公佈欄
• 法務部行政執行署拍賣公告網
• 司法院法拍屋公告網
• 法拍仲介網站、發行之刊物

(2) 法拍屋公告有哪些重點？

• 拍次與投標時間

法拍屋的拍次共有4次，每一拍的底價為前一拍的8成，因此愈後面的拍次、價格就愈低。而投標的時間，通常在開標（法院公告上的拍賣時間）的前30分鐘。

• 土地與建物標示

法院的拍賣公告會提供不動產附表，資訊包含：房地所在位置、建築物的建號、使用用途、總面積、權利範圍、建材與層數、建物面積、附屬建物等資訊，同時可看見最低拍賣價格。

要特別注意的是，法院拍賣公告上標示的法拍屋面積是用「平方公尺」，也就是平方米，而一般我們買房時常用的單位是「坪」，兩個單位是不一樣的，而1平方公尺= 0.3025坪。

• 使用情形

揭露現場執行查封時，該法拍屋的使用狀況和點交情形，若標註「點交」就是法院會負責交付使用權給得標人；標註「不點交」就是得標人要自己處理。

此外，如果法拍屋有「優先承買權人」，也會註記在法拍公告裡面，意思就是有優先購買這間房子的權力，也就是說，拍賣當天出價最高的拍定人，不一定是最後得標者。

• 拍賣最低價與保證金

房子查封後，法院會請不動產估價師進行房屋鑑價，徵詢完債權、債務雙方的意見後，就會訂出法拍屋的「拍賣最低價額」，出價需高於這個數字才可能得標。

另外，也會註明投標者需要準備多少保證金，保證金一般為總拍賣底價的20%，開立銀行的本行支票即可，若得標會納入總拍賣價格中，若未得標則全數退回。

(3) 如何判斷法拍屋的價格是否划算？

通常第一拍的底價會比較高、甚至可能超過市價，第二拍的價格會打8折，第三拍再打8折（等於第一拍底價的64折），第四拍再打8折（通常是最後一拍），大多數人的投標時機會落在第二、三拍。

如果想了解法拍屋的價格是否合理，建議可以上實價登錄網站做查詢，根據座落地段、坪數等資訊，比對較相似的物件價格來作評估，目前實價登錄網站已經揭露成交門牌號碼，所以可以更輕鬆查詢到房價。此外，還需考量該法拍物件的取得難易度，如果為不點交物件、或需要補繳管理費等情形，可能還會產生隱形成本，應謹慎評估買法拍屋是否真的比較划算。

(4) 法拍屋如何投標？

• 寫投標書

投標人自行向法院領取投標單與保證金信封，填寫要投標的不動產，以及你的投標價格，如果不只一個投標案件，則依合計總價載明。

• 繳保證金

一般法拍屋的保證金為底價的2成（台中與台東地方法院為3成），多數人的保證金都是繳交銀行開立的本行支票，注意支票抬頭有沒有寫完整、金額有沒有寫錯。

• 投標

帶著準備好的投標單、保證金以及身分證和印章，到法院投標室將你的投標單投入票匭，等待開標。

• 開標

司法事務官會先審核投標是否有效，並從有效的投標書中找出最高出價者，書記官核對完得標者的身分後，就會開始辦理得標手續，沒得標者則當場領回保證金支票。

(5) 法拍屋流標後會怎麼樣？

法拍屋總共分四次拍賣與一次應買。如果第一拍流標，2~3週後會再進入第二拍；若第二拍還是流標，約1個月後會進入第三拍；假設第三拍仍然流標，會進入「應買」的拍賣階段。

而「應買」的拍賣價格，會維持第三拍的底價，法院公告「應買」後的3個月內，投標人可以依照「投標順序」購買。如果到這個階段還是流標，就會進入最後一次拍賣（即第四拍、特別拍賣）。

如果第四次拍賣也流標，法院會撤回該不動產之執行，並核發債權憑證，債權人可憑證隨時再聲請拍賣。

(6)得標後法拍屋流程？

• 交付尾款

得標後，剩餘款項必須在7天內繳清，不得以任何理由要求延長繳款期限，若未繳足尾款，致無法完成交屋手續，房子就會再拿出來拍賣，原得標人已繳交的保證金會被沒收，且需負擔第二次拍定價差與拍賣所需費用。

若第二次拍定價格若高於第一次，法院會先扣除拍賣所需費用，再返還保證金；若低於第一次拍定價格，則需補足差額與拍賣所需費用後，再返還剩餘保證金；若第二次拍賣流標，保證金則不予返還。

因此，如果想跟銀行申請尾款代墊，請務必於投標前兩周就先詢問銀行，銀行會先進行審核評估，當銀行告知同意做尾款代墊後，才可進行投標程序。

• 辦理過戶

繳清尾款後約7~10天，法院就會核發權利移轉證書，得標人就可以帶著權利移轉證書，到地政機關辦理所有權過戶登記。

• 交屋

若為可「點交」的法拍屋，直接向法院聲請點交，法院就會通知原屋主於15天內搬遷，如果屋主不肯搬，法院會發執行命令，強制執行交屋；如果是「不點交」的法拍屋，則需自行與佔用人協調。

(7) 買法拍屋可以貸款嗎？

可以。如果資金不夠，您可以向銀行申請貸款，但由於得標人未繳清尾款前，還不算是房屋所有權人，因此銀行借給你的這筆款項會稱作「代墊款」，等到完成過戶後，才會協助你將這筆款項轉成房屋貸款。

法拍屋貸款的利率，通常會比一般房貸來得高，約4%~12%左右，且並不是每一間銀行都有提供代墊服務，因此建議投標前就先確認好。

本文引用來自：法拍屋怎麼買？5個法拍屋流程與注意事項有哪些？