來看這棟房子  是今年8/8/2013才CLOSE的房子

原價$334,900
被加價到$355,000
是被現金買主買走  七天就CLOSE的DEAL

如果房子不需要任何修理 它的回報率為 4.95%

房租 1875 * 12 = $22,500
TAX = $4615/Yr = 355,000 * 0.013
HOA = $0
Mello Roos = $0
Fire Insurance = $300/year

$22,500 - $4,615 - $0 - $0 - $300 = $17,585

$17,585 / $355,000 = 4.95%

這收益比放銀行好 

但這個新屋主有三十多萬的現金被鎖在這舊房子裡

我們看一看  如果房主把75%的現金抽出來貸款30年FIXED  而且房主有正職  收入不錯
信用740以上的話

Loan Amount = 75% of $355,000 = $266,250
目前投資屋的利息就算是5%好了
每個月的PI是$1,429.29
Tax = $4,615/12 = $384.58
Insurance = $300/12 = $25
PITI = $1429.29 + $384.58 + $25 = $1,838.87

每月租金為$1,875  實收1,875

每月淨現金流量為 $1,875 - $1,838.87 = $36.13
年收入為 $36.13 * 12 = $433.56
但房主放了$88,750的現金在這房子上
所以現金回收率變成  $433.56 / $88,750 = 0.48%

這可不能說BOA 或Wells Fargo 給的利息低了

再講一點  我認為這房子買得貴了一點  如果屋主貸款時  銀行不認為這房子值355K  那這屋主就貸不到$266,250 那0.48%的Return就更遙不可及了

每個月的現金淨流量只有36元時  這等於打平  屋主肯定算過這數字了  所以只求打平但這是很險的  房裡什麼東西一壞要修理時  屋主馬上會有虧損...

你覺得這是個Good Deal 嗎?

看來房子的照片