尼瑪　撐了九個月  終於買到傳說中的黃金屋!!!

這裡來簡單談談我如何花了九個月的時間  在洛杉磯買到一棟黃金屋

整個過程只能用這十二個字來形容我的心路歷程 -  千.辛.萬.苦.  受.盡.折.磨.  心.力.交.瘁.

這九個月裡  利息不斷上漲  屋價不斷上漲   上市房屋越來越少   房屋越來越難買到     經紀越來越難講上話   Short Sale Bank給的時間越來越短　　曾出不窮的狀況讓人越來越氣餒　　許多次我都以為我買不到了　　那心裡的折磨真不是一般．．．

買這棟黃金屋的過程  創了或破了許多我個人買屋的紀錄  簡單說說有：

1. 由牽約到過戶所花的時間最長 - 由去年十一月到今年八月 破了紀錄

2. 整個交易過程狀況之多  令人咋舌  破了紀錄

3. 地產經紀的助理因為此屋狀況之多  挫折感太深  而首度在辦公室飆淚  破了紀錄

4. 地產經紀的老公與助理的老公為了此屋順利過戶而下海幫忙修房子搞到大半夜  破了紀錄

5. 在房屋尚未過戶前也不確定是不是能買到房子前　就花錢修＂別人的＂房子　　破了紀錄

6. 在簽約後三個月仍進不了房子看屋況　聽到的都是＂傳說＂　直到住在裡面的房客被Evict　才得以進 入房子　 破了紀錄

7. 貸款商(Lender)坦承自己是個"Asshole"  破了紀錄

8. 因為此屋而被市政府人員半威脅半恐嚇  每＂天＂的罰款上千元　累積時間長達數月　罰款金額之龐大　破了紀錄

9. 房屋產權上背負的各種Lien種類之多  破了紀錄

10. 交易前完全沒有做Inspection  破了紀錄

11. 還沒過戶就已經有instant equity  破了紀錄

12. 此屋短售銀行對短售同意書（Short Sale Approval Letter) 延期的次數之多  破了紀錄

13. 由於是短售屋所以限期過戶  限期到了若沒有過戶則交易取消　　被嚇的次數之多　　破了紀錄

14. 直到過戶前一天簽字時　　才知道我貸款的利率是多少　破了紀錄　　

15. 發現Power of Attorney在簽貸款文件時之麻煩　　乃至於它的功效完全沒有用　破了紀錄

16. 差一點要將過戶文件以隔日快件送到東京　　再由簽約人持文件到美國駐東京大使館去簽字並公証　　破了紀錄

17. 直接與Direct Lender面對面談貸款　過戶之後接到Lender的Payment Coupon　他們直接Serve 我的Loan  我竟然知道我的Lender長啥樣子　　這破了紀錄

18. 此房屋是棟＂黃金屋＂  屋裡屋外皆滿是黃金... 

到底什麼是"黃金"？　　此屋為何叫黃金屋? 

"黃金"有兩層意思  第一是: 此屋四個房間內都有動物的大小便   之髒  之亂  之臭   簡直無可比擬   破了紀錄  (但這恰巧是最佳的投資屋)

第二是  這個房子以低於市價買進 過戶時已有Instant Equity  馬上Flip可以賺得到錢  此謂黃金

黃金屋的經紀告訴我 這九個月來一直到過戶當天 她一直不斷收到要下Offer的電話....

很多人問我怎麼能用這麼便宜的價格買到這兩棟房子 這其中當然有些小撇歩 我若講了 那這版面上的經紀就別作生意了 所以為了不擋人財路就別叫我講了 好吧?

事實上  由於渉及兩棟房屋(黃金屋與孔雀屋) 同時過戶  所以過程複雜許多  難度也高了

這裡加上孔雀屋購買的三個月期間如何破了我多項個人買屋的紀錄:

1.  黃金屋與孔雀屋同時過戶 (Simultaneous close)  破了紀錄   (就在這上頭吃盡苦頭!!!) 

2.  同一個Lender　　兩組地產經紀共五個人　三組Short Sale Bank的代表　　不能讓彼此知道對方的存在　更不能讓他們知道兩棟房子要同時過戶　破了紀錄

3.  黃金屋與孔雀屋兩棟房屋的所有地產銷售/公証/貸款/檢查/估價人員  沒有一個華人  破了紀錄

4.  此兩屋前前後後共換了三個Lender  破了紀錄

5.  交易前完全沒有做Inspection  破了紀錄

6.  還沒過戶就已經有instant equity  破了紀錄

7.  處理屋內的三個小違建  破了紀錄

8.  為了處理違建而與屋主僵持不下  破了紀錄

9.  孔雀屋的交易曾一度取消  而我過去從未取消過交易   破了紀錄

10. 簽約後三天竟離奇地出現屋主的兩個貸款主喬不定而鬧分手　　平白無故要我多付近七千元的屋主欠款　否則交易取消　但Deposit Money不退還　　破了紀錄

11. 交易出狀況而經紀無法處理   與孔雀屋的地產經紀撕破臉互罵   Broker 出面掩護經紀  但私底下產經紀最後仍被踼出Re/Max  破了紀錄

12. 簽約時經紀在Re/Max  過戶時 經紀變成Century 21  同樣的經紀　但房子變成Re/Max賣給Century 21　　這種離奇的事　　破了紀錄

13. 在僅有的２０多天交易過程中　兩位經紀竟同時消失十天　　不回信不接電話沒有任何消息  　我都罵街了經紀也不出聲　　破了紀錄

14. 差一點上小額法庭取回孔雀屋的Deposit Money  破了紀錄

15. 過程中法律問題及自身權益不清不楚  破了紀錄

16. 由Lender出面　　寫了一封低聲下氣的信向經紀道歉　我邊罵尼瑪邊簽字　　破了紀錄

17. 過戶前　Appraiser在Lender曉以大義之下　　就房屋違建部份加了很中性的Disclaimer與Comment  Lender如此明目張膽影響Appraisal Report  破了紀錄

18. 處理在過戶之後還不肯搬走的原屋主  破了紀錄

19. 直到過戶前一天簽字時　　才知道我貸款的利率是多少　破了紀錄

20. 當然  買到的房子裡還住了一隻活生生的孔雀  更是破了我個人的買屋紀錄

黃金屋與孔雀屋都是短售屋(Short Sale)  這兩棟一上市時都有超過十個Offer   黃金屋更有超過20個Offer  其中有若幹的現金Offer　 與一般人想的不同的是   我不是用現金買   我沒有加價買　　而且我打敗了許多的現金Offer  不但如此　經紀還幫我說服屋主與Short Sale Bank不要選現金Offer而來選我的Offer!!!  我非但不用現金買   而且只有20%頭款  後來為了拿到便宜一點的利息  才加到25%頭款    一般人想的買屋必得用現金  並且加價　才搶得到房子  或者買投資屋必得放25%頭款  並不完全正確哦

我也不是房屋第一天上市就出Offer  我出Offer時   黃金屋已上市近兩週  孔雀屋已上市至少一週

黃金屋的經紀告訴我  這九個月來一直到過戶當天  她一直不斷收到要下Offer的電話....

很多人問我怎麼能用這麼便宜的價格買到這兩棟房子  這其中當然有些小撇歩  我若講了  那這版面上的經紀就別作生意了  所以為了不擋人財路就別叫我講了   好吧?

其實  買一棟短售屋很辛苦   買兩棟短售屋是不要命了  買兩棟短售屋還simultaneous close  那是找死!  但這也是我事後才知道的

兩棟短售屋simultaneous close是Lender要求的　並不是我要求的　我事實上是拒絕這種做法的　但是Lender 堅持　所以就這麼做了　最後兩棟房子過戶時間差了三天  不知這算不算是simultaneous close　　Lender吿訴我一星期之內都算

好吧  廢話少說  先來看一下房子的照片

黃金屋與孔雀屋位在洛杉磯同一個城市的兩個小區裡　　這兩個小區是該市非常desirable 的區  自住或出租兩相宜  孔雀屋所在的小區還有個美麗的湖泊  該市有三個主要的employer  有工作機會  所以適合作投資房

這是黃金屋的外觀

這是孔雀屋的外觀