房地產關乎我國經濟發展的全局，是影響大類資產配置的重要變量。房地產景氣度的周期性波動又與房地產政策高度相關。因此，近期房價的持續上漲以及房地產調控政策從一線城市向二線城市的擴散，引起了市場的警覺。那么，當下房地產政策發生了哪些變化?未來的趨勢又是怎樣?

房地產去庫存是改革的重要一環

十三五規劃中提出推進新型城鎮化，即堅持以人的城鎮化為核心、以城市群為主體形態、以城市綜合承載能力為支撐、以體制機制創新為保障。由此可見，城鎮化的本質是：推進戶籍制度改革和基本公共服務均等化，推動更多人口融入城鎮。更多的人口來到城市可以加快房地產去庫存，房地產去庫存的需要又會激勵地方政府加快戶籍制度的改革，推進新型城鎮化建設。權威人士在《開局首季談大勢》中也強調：要通過人的城鎮化“去庫存”。房地產去庫存是我國推進新型城鎮化，加快戶籍制度改革的重要推手，從某種程度上說，房地產去庫存就是改革。

高庫存是房地產政策的女神

這一輪房地產銷售脈搏持續了13個月，基本上已經等於曆法的脈沖強度，同時，房價繼續上漲，土地王頻繁，房地產政策的第一層城市也有所調整。這是否意味著房地產市場的供需關系發生了實質性的變化?房價上漲表明房地產市場的供需關系已經從供需過剩轉變為供需平衡。然而，房地產市場的供需關系並未發生實質性變化。有關統計數據顯示，中國房地產市場的平均去庫存周期大約需要五年時間。但是，這只是從開發人員的庫存周期的角度來看。如果從更廣闊的視角來看，中國的人均住房面積已達到31平方米，面臨人口轉折點。因此，房地產去庫存不是兩三年的事情，而是長期的使命。

預調微調是房地產政策的新常態

十三五規劃中特別指出：在住房供求關系緊張地區適度增加用地規模。在商品房庫存較大地區，擴大住房有效需求，提高棚戶區改造貨幣化安置比例。積極發展住房租賃市場。並特別強調：“大中城市不得采取購買房屋、投資納稅、積分制等方式設置落戶限制。超大城市和特大城市要以具有合法穩定就業和合法穩定住所(含租賃)、參加城鎮社會保險年限、連續居住年限等為主要條件，實行差異化的落戶政策。強化地方政府推動農業轉移人口市民化主體責任。”權威人士在《開局首季問大勢》中也重點強調：“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化‘去庫存’，而不應通過加杠杆‘去庫存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”由此可見，擴大有效需求，發展房屋租賃市場，推進新型城鎮化是我國房地產調控的根本方針，在這個指導原則下，各地區根據房地產市場的冷熱差異進行預調微調是房地產調控的新常態。

從綜合角度看，房地產庫存是我國體制改革的重要組成部分，我國房地產庫存居高不下的情況在短期內難以扭轉，不同地區房地產市場的差異是房地產政策預調整的根本原因，也是調控房地產有悖於房地產入庫基本原則的根本原因。因此，我國房地產政策的調整不同於以往的調整：不全球化，沒有趨勢，原則上不是，我國房地產對庫存的大方向是也只能朝著正庫存的方向變化。

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