房地產鬼話連篇(七)讀懂成屋買賣定型化契約書

20200430補充說明： 

有讀者私訊說筆者把重要的資訊都沒寫到，只寫了少數的內容，首先要謝謝提醒的朋友，內政部公布的成屋類買賣契約資訊確實有兩份。一份是成屋買賣契約書範本，另一份是成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，讀者所謂少的內容就是成屋買賣契約書範本內附件內容建物現況確認書，如下圖。     

對於建築物附近嫌惡設施筆者都絕口不談是壞心嗎？好像還真的滿壞心的，這邊筆者要補充一下，讓這篇文章更完整，所先成屋定型化契約範本附件有四個，加上一個簽約貼心小叮嚀，附件第一個是建物現況確認書如下圖，將一些建物本身現況，土地現況，土建物權利義務現況交代清楚，其中新增加兩項說明第17點本棟建物□有□無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱； 若有，位於第__層 。第18點本棟建物樓頂平臺□有□無依法設置之行動電話基地台設施 。

附件二：承受原貸款確認書，附件三：以第三人為登記名義人聲明書，附件四按優惠稅率核課土地增值稅確認書。

最後還來一個貼心小叮嚀【成屋買賣契約書範本簽約注意事項】如上圖，但是讀者要了解一件事情，契約範本不具直接的法律效力，只能提供參考，至於應記載或不得記載事項的條款就具有相當的法律效力，如果消費者與業者所簽訂的定型化契約，有違反應記載或不得記載事項的條款，就可視為無效，這也就是我的內文以應記載及不得記載事項為主的原因，現在將附件一併提供。

2020年5月30日補充：

台北市政府新聞稿【北市抽查成屋買賣定型化契約 合格率僅1成】  2020年5月28日發布

本次定型化契約查核項目共計11項，包含契約審閱權、買賣標的、買賣價款、付款約定、原設定抵押權之處理、貸款處理、交屋、賣方瑕疵擔保責任、違約之處罰、建物現況確認書等，其中「付款約定」、「原設定抵押權之處理」及「建物現況確認書」等三項，是此次抽查之建案定型化契約中較多不符合規定之項目；甚至有兩家建商製作之契約書全部不合格。有關「付款約定」違規情節為契約文字不完整，未訂明款項的支付期間及方式，包含備證款應於賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時支付、交屋款部分應分別揭示無貸款及有貸款兩種情形之處理方式；「原設定抵押權之處理」違規情節為未揭示應記載內容且未有磋商機制，限縮消費者之選擇，包含若買方貸款時，原抵押權由買方承受者，雙方應以書面另為協議確認；買方不貸款者，賣方應於完稅款或申請所有權移轉登記前清償並塗銷抵押權。如未依上述期限清償者，買方有權自價金中扣除未償債務金額並於交屋款交付前代為清償。「建物現況確認書」違規情節為未依規定揭示「中繼幫浦機械室或水箱及行動電話基地台設施等資訊」，前揭資訊係依今年5月1日起新規定，應予載明，使消費者充分掌握，避免日後滋生交易糾紛。

台北市公布不合格明細：