2007年，中國房地產市場一片喧囂，廣大老百姓又在各種消息中懷著忐忑不安的心情過了一年，既有憂憤又有期盼。憂憤的是住房價格依然高漲不止，據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2007年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個百分點；環比上漲0.8%。期盼的是中央政府重新認識到廉租房和經濟適用房對民生的重要性，正在逐步加大保障性住房的建設力度。黨的十七大報告中明確指出：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”。溫家寶總理在新加坡考察組屋制度是明確指出，中國的經濟適用房建設要面向中等收入家庭。站在2007年的年尾，回過頭來看看今年房地產業發生的一切，不禁感慨良多，中國的老百姓受苦受難，在住房價格的不斷上漲中熬過了一年又一年，不知道什麼時候能夠盼到房價回歸理性。如何正確認識當前房地產市場的紛紛擾擾，要認真分析以下幾個問題。

    一、如何正確認識房價的理性上漲和非理性上漲

     中國目前城鎮化或者說是城鄉一體化進程正在加快，人民生活水平逐步提高，住房需求呈現一定的上升趨勢，這些是房價上漲的合理因素，但是房價上漲的速度和幅度必須和經濟社會發展速度及廣大人民群眾收入增長的速度向一致，如果脫離了這些支撐房價上漲的基礎，那麼房價上漲就是非理性的，是存在泡沫的。

     世界上任何一個國家，住房建設的首要目的是滿足大多數人民的實際居住需求，而不是單純的滿足少部分人投資和投機的需要，這才是政府所要考慮的住房建設的根本問題。如果說房價的上漲大部分是由於投資和投機帶動的，那麼住房價格就不是合理價格，住房價格上漲就是非理性上漲，這種非理性上漲終歸是要回到理性上來的，這是因為不論是投資還是投機，最終的落腳點是消費，是需要有人來接最後一棒的，如果最後房價遠遠偏離了實際，那麼這個泡沫最後會以激烈的狀態表現出來，這個已經有了日本和香港的前車之鑑。

    現在也存在這樣的觀點，房價飛漲主要是由供求關係造成的，房子只要能夠賣得出去，就不能說房價過高，就是正常現象。這個觀點是否正確，我們需要仔細分析。第一，目前中國住房供求關係緊張是因為1998年房改後，全國人民，不論是低收入、中等收入還是高收入人群都被趕到商品房這一個市場上了。各地的廉租房和經濟適用房建設很少，根本不能滿足廣大低收入人群和中等收入人群的住房需求，即使有的地方建設了經濟適用房，也存在大量不符合條件的人購買經濟適用房現象，這造成了全國性的保障性住房嚴重欠缺，所以住房供求關係嚴重緊張。如果各級政府嚴格按照中央政府的要求，加快推進廉租房和經濟適用房建設，將經濟適用房適用範圍擴大到中等收入家庭，那麼住房供求關係將不再緊張。第二，目前中國的房價上漲呈現縮量上漲局面。商品房銷售量各大中城市都在下降，當時房價在上漲，這說明什麼問題，說明大量的住房被囤積了。這裡既包括房地產開發商的囤積以哄抬住房價格，也包括很多已經銷售出去的房屋被投機者囤積，以最求更多的暴利。依據統計，2006年我國商品房空置面積達1億多平方米，這只是開發商囤積的，而賣出去在投機者手中囤積的數量恐怕比這個數字大得多。這些空置的住房，是社會資源的巨大浪費，這種巨大浪費下潛伏著很大的危機，其中最主要的是民生危機和國家金融信貸危機。

    二、目前房市“拐點”是否真的來臨

    房市“拐點”是否真的來臨，這是當前喧囂塵上的一個熱門話題。万科董事長王石同志大聲叫嚷房市“拐點”已經到來，並且在中央二套《經濟半小時》欄目公開說：“建議三四年之後再買房，房地產質量還有待大的提高，不僅僅是建造質量，還有售後服務質量；第二個就是房價，三四年之後你是一個中產階層，你存這麼多年（錢）還買不起房子的話，我覺得市場是有問題的。現在造成社會上形象就是你們這些上市公司寡頭壟斷、圈錢、高價拿地，反過來再維持高價，所以我藉著在中央電視台《經濟半小時》這樣的欄目上，我來聲明，2008年之後，万科絕不拿地王。”

    如何看待房市“拐點”問題，個人認為，不要被一些房地產開發商的言論所蒙蔽，房市“拐點”遠沒有到來，這是因為目前房地產的供求格局沒有根本轉變，只有到了各種保障性住房全面上市，能夠滿足廣大中低收入人群的住房需求的時候，才能真正說房市“拐點”到來。現在如果說“拐點”的話，到來的可能只是政策“拐點”，這是因為中央政府真正意識到了中國房地產市場問題的根源，真正意識到只有大力抓好保障性住房的建設，才有可能解決房價畸高問題。這才有了十七大報告中強調做好保障性住房建設，這才有了溫家寶總理強調經濟適用房面向中等收入家庭。國家已經正視和重視房市問題，認識到這不僅是嚴重的經濟問題，也是嚴重的社會問題、政治問題，並且在曲折反復之後，逐漸找到了房市問題的七寸，提出了以人為本、高度重視大力解決民生問題、加大住房保障力度、加大中小戶型中低價位住房供應力度、限制投資性需求、限制外資熱錢、整頓市場秩序、打擊囤地囤房行為、嚴查建設領域腐敗等措施，住房制度在修正、調整，宏觀調控執行力度在加大。所以，目前的“拐點”是政策“拐點”，遠非真正意義上的市場“拐點”。

    那麼我們如何看待房地產開發商叫嚷“拐點”問題呢，個人認為，房地產開發商的目的有三個。第一，蒙蔽中央政府。房地產開放商說“拐點”是想蒙蔽中央政府，因為他們也意識到政策“拐點”已經到來，中央政府可能後面還有一些房地產調控政策將要出台，現在房地產開發商就大叫“拐點”到來了，是希望中央政府的後續政策不要出台，也給中央政府一個錯誤信號，認為調控政策已經發揮了作用，不用再出台更嚴厲的政策了。第二，向中央政府表白自己。大房地產開發商的“拐點”論是想表白自己，想把自己與臭了名聲的一部分開發商區別開，讓自己站在道德的高地，同時也希望被中央政府另眼相看，逃避政策打擊。第三，大房地產商的“拐點”論吹響了房地產市場兼併的號角。如万科在大談“拐點”論後，降價銷售部分樓盤，大量回籠資金，想利用資金優勢來擠垮和兼併中小房地產企業，想在房地產企業壟斷中國住房建設的現實下，進一步實現幾個大房地產企業的集團壟斷。枯竹先生的文章《現金為王——万科低價銷售策略的思考》對此有明確的闡述。

    總之，不要被房地產商關於拐點論的片言只語所迷惑，那是中國房地產業洗牌的先兆，得風氣之先的有實力的地產商在回收現金流，等待兼併大戰的開始。所以王石才會在承認拐點之後，同時肯定房地產還有十年繁榮期，他以靈敏的嗅覺感受到了政策拐點與市場機會的出現，開始回籠現金償還負債，宣布不再高價拿地，等著房地產業內的大清洗。

    三、第二套住房貸款新政面臨諸多難題

     2008年1月1日，央行出台的第二套住房貸款政策就要實行了，但是，如何確定第二套住房標準仍然是困難重重。

     第一，如何確定買房人已婚。央行細則第一條就明確：第二套房貸“以家庭為單位”來判定，但是現在全國各個地區的民政部門是不聯網的，因此客戶要拿結婚證來證明自己結婚很容易，但客戶如果要謊稱自己沒結婚，那銀行想核查卻很難。同時，單位和街道開的單身證明並沒有法律效力。而各民政局只能開出“該客戶在該區沒有結婚登記”的證明，要在外地登記結婚的就查不到了。並且戶口簿上反映的婚姻狀況往往是滯後的，也不准確。所以，買房人的婚姻狀況問題銀行很難把握和甄別。

    第二，如何核實買房人的家庭有幾套住房。銀行表示，按照央行細則，如果客戶想以“人均住房面積小於當地平均水平”為理由，要求享受首套房的下浮優惠利率，就必須自己去房產部門開證明，否則銀行就按第二套房對待。問題是，銀行沒有時間和精力逐個去房產部門查。同時房地產部門也無法核實，因為目前全國各地區房產登記系統都不聯網，一家人要是在上海一套、北京一套，地區房產部門只能查到一套。

    這些是主要的一些問題，還有一些次要問題，如人均住房面積怎麼算、家庭人口該如何界定等等。但是這些問題都指向了一個問題，就是中國目前的個人信用系統沒有建立起來，沒有實現全國聯網，所以一個人想要在不同地區購買房屋，政府部門根本就無法核實。

    四、人民幣升值和通貨膨脹預期對房地產市場的影響

     今年，人民幣兌美元的匯率持續走高，不斷升值，在這種情況下，其對房地產市場的影響又是如何呢。有人認為人民幣升值將推高全部用人民幣表現的資產的價格，人民幣升值預期會吸引更多的流動性進入中國，最終使我們手中各項資產的名義價格上漲，這些說法論據都不成立。如果人民幣實現了真正意義上的升值，房地產投資價值就會相應下降。這是因為人民幣現在是對外升值，對內貶值。人民幣2005年7月啟動匯改，可根據國際清算銀行的報告，在2006年和2007年兩年時間裡，人民幣的實際有效匯率是下跌的。其實，不要這份報告，我們到周圍的菜場轉轉就知道人民幣的實際購買力確實在下降。人民幣雖然實現了針對美元的升值，但是由於美元本身大幅度的貶值，導致的後果是人民幣其實是今年各主要貨幣中貶值速度略慢於美元的一種貨幣。大家現在看到的房價上漲並不是因為人民幣升值，恰恰是因為人民幣實際購買力貶值所造成的。

    人民幣真實匯率升值意味著人民幣購買力上升，就會帶來房地產價格的下跌。因為消費者就會安心持有人民幣而不會恐慌性地大肆購買房地產、黃金等實物資產保值。原因很簡單，貨幣就如同一把尺子，如果升值去度量房子，就意味著房價縮水；如果貶值去度量房子，就意味著房價上漲。房地產的投資價值在於規避了人民幣實際購買力下降的風險；如果人民幣升值的話，房地產投資價值就相應下降。土地與房產價格的節節竄升是開發者與消費者恐慌心理作用的結果，正是因為預計到人民幣真實價格的不斷縮水，才急於以儲備土地房產的方式保值增值。這兩年除了兌美元之外，人民幣對其他各主要幣種都在下降，且幅度不低，這說明真實匯率水平不升反降，因此房地產仍然具有貨類儲備的巨大價值。

     人民幣的對內貶值，在很大程度上是通貨膨脹造成的。今年，物價上漲從豬肉價格上漲開始，引發食品價格全面上漲，由此帶來結構性通貨膨脹，也有可能帶來全面通貨膨脹。正是這種通貨膨脹預期，導致更多貨幣去追逐稀有的資產，如土地和房地產。通貨膨脹導致了一部分房地產泡沫的形成。個人最不願意看到的局面，就是我國經濟從結構性物價上漲逐步演變成為全面的物價上漲；再從全面的物價上漲逐步演變成為結構性通貨膨脹，最終演變成為全面的通貨膨脹。但是現在無論我們使用什麼樣的標籤，物價上漲總是事實，所以，我們要密切關注通貨膨脹預期，如果全面通貨膨脹到來，有可能將中央政府對房地產市場調控措施效果大打折扣。

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