近期央行針對不動產貸款進一步加強管理，嚴查金流來源與用途，防堵利用「科目四」或「增貸」等名目挪用資金購屋的行為。在第七波管制措施祭出後，這些規範更具針對性，被專家視為真正打到房市資金運用的痛點。

嚴查貸款用途 違規將追回

根據央行總裁楊金龍於第4季理監事會上的說明，近期專案檢查發現，部分銀行存在貸款成數超限及利用其他名目貸款的問題。未來，央行將持續加強對不動產抵押貸款業務的專案檢查，要求銀行落實規範。

目前常見的「科目四」（週轉金貸款）、「理財型房貸」及「增貸」方式，雖非直接購屋貸款，卻被許多購屋者用以補足自備款或房貸不足的資金缺口。這類金流用途過去並未受到嚴格追蹤，但在央行打擊炒房的策略下，這些行為如今也被納入監控範圍。

根據銀行合約中的加速條款，若借款人資金用途與核定用途不符，銀行有權要求追回貸款金額。這意味著，透過其他名目取得資金卻挪用於購屋者，將面臨法律與財務風險。

什麼是「科目四」與「增貸」？

• 科目四（週轉金）：以已購或還清貸款的房屋作為擔保，向銀行申請的一般型或理財型房貸。
• 增貸：基於現有房屋的抵押價值增加貸款額度。

這些方式過往常被用來填補購屋資金缺口，但央行此次管控重點在於，無論金流來源為何，只要資金用途涉及購屋，即屬違規。

政策影響與應對建議

高雄市代銷公會理事長謝哲耀表示，政府為防止投資客炒房，早在2010年便明令增貸不得用於購屋。現今，央行加強金流管控，意即自備款或還房貸的資金，無法再從銀行挪用。

對於面臨資金缺口的購屋者，專家建議：

• 換約或轉約：若資金不足，可考慮將貸款轉給有財力證明的親屬，或以首貸資格重新申請。
• 延後購屋計畫：自備款不足者，建議暫緩購屋，避免因市場波動或政策限制導致更多糾紛。

隨著2023年《平均地權條例》上路，禁止預售屋轉售，市場調節機制減少，未來可能出現更多購屋糾紛，購屋者需謹慎規劃財務。

央行此次嚴查金流，是為打擊炒房並降低房市槓桿風險，對資金運用的管理進一步細化。對於一般民眾而言，需更清楚掌握政策規範，避免因資金用途不符而踩到紅線，進而影響自身財務布局。

仲祿房地產新聞

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