「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」日前經內政部修正，前者已提供各界參考使用，後者因具強制性，為讓業者有準備期間，訂在5月1日起開始生效，與舊規定所不同的部份大概包括：增訂契約審閱期不得少於5日；明訂主建物、附屬建物及共有部份，應分別列明面積及售價；增訂主建物面積占本房屋登記總面積比例；現行「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」，修正為「有誤差就互相找補」；買方遲延利息「萬分之五單利計算」，調降為「萬分之二單利計算」等。

    　但消費者最注意也影響較大，還是在公設相關規定。

    　「公設」包含大公、小公等區塊。「大公」就是全體區分所有權人共有，包含地下室（不包含停車格）、機電房、消防設備、走道、門廳等等。

    　而樓梯間、電梯、梯廳（電梯外至住戶住宅空間）則屬部分區分所有權人共有，為「小公」的範圍，公設比為公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值，公設比越高，表示公共空間佔有的坪數就越高。

    　正因公設不只是自己使用，在高房價之下，還得花大錢買公設，所以會讓一般購屋人詬病。

    　我接觸到消費者疑問，最常出現問題就是，到底哪些是計入公設，哪些不計入公設。簡單的說，大部份露天無頂蓋設施，都不計入。如露天游泳池、中庭花園、屋頂空中花園等。

    　須注意到「小公」面積是否有登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比，若是只看謄本，難以明確得知，必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同，以確認「小公」是否登記在主建物裡。

    　因一般民眾都不了解公設定義，有些建商會將樓梯間面積，計入主建物室內面積內，表面上看起來，公設面積會減少，看起來室內坪數就跟著增加，消費者權益受損而不自知。

    　某些不肖建商還會將部分車道面積灌給住戶分攤或將主建物坪數納入陽台面積，讓民眾以為公設比較低，也是購買這類產品最麻煩的部分。

    　當然很多購屋人會想，如公設問題多，不如就買些市場上強調零公設產品。但要提醒購屋人，所謂零公設不一定等於零公設，但實際屬於公設「樓梯」則登記在主建物面積中，並不是真正「零公設」，建議民眾以權狀上建號，至建物所屬地政機關調閱建物測量成果圖，對照房屋現狀，假設成果圖呈現1個完整方塊，但房屋現狀卻少了1塊，代表樓梯登記在主建物面積中，缺少的1塊即為樓梯，扣除樓梯坪數後，才是主建物面積。

    　對這個政策，我認為長期下來是有助市場正常化發展，因建築法規更改，目前新蓋大樓公設比都在25~30％左右，許多強調休閒設施與設計感產品，甚至高達30％以上，許多民眾花大錢，更應知道錢花在哪裡。