盧鏡仁 (巴菲特財務管家派遺中心創辦人)  整理／李泠絃　

房地產是世上最大的期貨

什麼樣投資工具會讓投資人的資產，在泡沫化的過程中最後歸零，主要就是期貨、選擇權、融資，而目前全世界最大的期貨就是不動產。期貨就是預期未來會漲，透過槓桿以小博大。如同買房的人多數會跟銀行貸款，且預期房價未來會漲，若我們用

1

千萬的自備款去買3千萬的房子，但後來房價下跌到2千萬，那等於一開始投入的1千萬已經不見。這就是讓財富重新分配的最好方法，也是國際資本家有意讓它發生的，如讓利率維持低檔，讓大家覺得不買房子對不起自己。

台灣房地產落後補漲

目前我們看到房地產是全世界有史以來最大的泡沫，自2008年金融風暴以來，歐美的房地產已大幅修正，但台灣例外，主要有三個原因。一、遺贈稅調降；二、為規避外國政府查稅，許多有雙重國籍的有錢人發現，台灣與其他國家沒有租稅協定，就把錢移回台灣；三、兩岸三通後，回來台灣的錢，比出去的錢還多。以上三種資金回台後，許多都投入不動產市場，且在1995～2007年全球不動產上漲的階段，台灣房地產並沒有明顯漲幅，因為中國的磁吸效應，很多台商、台幹或有在台灣置產的外國人，把台灣的房子賣掉，如天母地區就非常明顯，所以整個泡沫台灣沒有深入參與，因此不動產目前處於補漲的情況，這是台灣比較例外的部分。

    目前全世界的投資人，不僅將畢生多數財富投資房地產，還向銀行貸款擴張信用，且邀親朋好友一起投入。許多人都會跟親友說，理財很簡單，去買房子就好了，這就好比盛行在股市的擦鞋童理論，是不動產泡沫化的一大警訊。

    目前投資房地產市場氣氛過熱，情緒過於高昂，價格過高，資金投入比重過多，有始以來，全世界從來沒有這麼多資金投入在房地產市場。根據專家統計，目前全世界的資產大約有600兆美金，其中不動產就占500兆。

數量泡沫更甚於價格泡沫

    全世界投資理財界，存在許多的迷思。談到債券、貨幣、不動產等泡沫問題，一般人都認為泡沫指的就是價格很高，事實上，數量泡沫才更為重要。如歐美國家不斷印鈔票，貨幣本身可能泡沫化；全世界債券數量不斷增加，但政府不可能無限量發行債券，債券也會走向泡沫化；全球低利環境造成不動產過度投資，同樣隱藏泡沫化危機；過去40年來債券、股票等資產長期上漲的表現，吸引投入到全球股債市的資金也來到歷史高峰。但如同基金公司的警語，過去績效不代表未來表現；加上這群國際資本家及賭場老闆的存在，對全世界投資人所造成的威脅與影響更不容小覷。

    由於忽略這些現象，目前全世界的投資人畢生的資產，已曝露在極大的風險之下，如同貨幣戰爭作者宋鴻兵提到的金融火山爆發。全世界所有人的資產，極可能在未來的一次超完美風暴中，遭到極大損失！面對這樣的危機，該如何因應？財務管家盧鏡仁，將在下週五的專訪中提供大家解決之道。

註：

擦鞋童理論（shoeshine boy theory），又稱零股理論（Odd Lot Theory）是1927年由甘迺迪政治家族的約瑟夫·派屈克·甘迺迪（Joseph P. Kennedy, Sr.）所提出，是一種股市理論，意指當擦鞋童都在討論股票投資的時候，就是股市交易達到最高峰之時，之後就會下跌。

另外還有

"雞尾酒理論"

廣為流傳於美國華爾街分析師界，當一個分析師或台灣所謂股市名嘴走進雞尾酒會時，在場的人都不理會該分析師，甚至當這位分析師主動跟其它來賓搭訕時，別人也是談天氣、談交通、談食物，就是

過了一陣子，當分析師參加雞尾酒會時，開始有人主動搭訕，偶而也會問一兩句，你覺得股票行情如何？有沒有什麼股票可以買？一般人還是會丟下一句話，股票的風險好大，沒有死在頭部卻死在山腰上→這是雞尾酒定律的第二階段，代表股票已經脫離底部，上漲了一段，可以加碼買進。

到了第三階段，分析師走進了雞尾酒會時，所有來賓幾乎一擁而上，跟他請教明牌，分析師成為酒會上最熱門的人物，還有人主動端來雞尾酒，送上食物，為的只是要討一支明牌。這代表股票就算不是頭部，也已經距離頭部不遠，應該要找機會逢高調節了。
 

來到雞尾酒會的第四階段，分析師仍然是雞尾酒會上最熱門的人物，但是，沒有人要問分析師明牌，而是大家爭相告訴分析師明牌是什麼？在過去這段時間，他買進這支明牌賺了多少多少錢，獲利甚至遠在這些分析師和專家之上。這代表，股票已經從頭部輪流下滑。甚至大跌在即，從上世紀初到本世紀，雞尾酒定律，不斷的在華爾街以及各國股市上演。
 

因為市場會變，主流會變，甚至總統也會變，但是人性，雞尾酒一到四的循環軌跡卻永遠不會變。