行政院推房地合一、實價課稅，可能為高房價敲響喪鐘！（資料照片）

行政院長江宜樺宣布年底前提出房地合一、實價課稅方案，這記打房重手比央行還重，已到高峰的房價預料將因此反轉向下。

不到一個月前，中研院提出賦稅改革建議書，內容有提出房產稅制改革，財政部的回答是「謝謝指教」─理都不理！接著房改盟拜訪財政部，提出多項房地產改革建言，並要求1年內完成，財政部長張盛和的回答是「大方向同意，時程無共識」，財政部要「循序漸進」。

但在外界還未回神之際，江宜樺拋出實價課稅政策，且訂出最晚年底前要提出草案的時程，財政部趕忙改口說8月就開會討論，且相當得意的說「這是史上第一次房地合一改革」。原因無它，選舉到矣。上回總統大選，政府也是以奢侈稅政策打房回應社會對高房價的憤怒，這次則是房地合一。

雖然是為政治動機提出的改革，但對政客而言，政治動機與利益，往往才是更強大的驅策力；可以預料房地產相關業者必然反彈，但在此社會氛圍、選舉壓力、政治需求等因素下，通過執行的機率是遠高於胎死腹中。

不過，簡單的一句「房地合一，實價課稅」，牽涉到的技術細節遠比一般想像的複雜，牽動的利益更廣泛而龐大，政府推動時如何抓大放小、避開地雷區，將是成敗關鍵。

台灣房地產稅制一直為人垢病，且被認為是全世界對炒房「最友善的制度」，因而變相鼓勵投機、助長房價飆漲；其關鍵點一是持有成本低，二是交易獲利幾乎免課資本利得稅。日前通過的提高多房者的房屋稅，是針對第一點的弊病；房地合一、實價課稅則是針對交易問題，希望藉著「趕走投機客」讓房價下跌。

房地合一實價課稅政策要面對的第一個問題是：資料不足。國內房地產實價登錄制從2012年8月上路，至今不到2年，一般估計至少要累積6年以上的資料才算較完備、較具參考性。特別是對持有年限長的房子，一來是完全沒有實際交易價格資料，二來牽涉到通膨、現值等因素，要推實價課稅有其實質困難。

目前財政部有意用自用與非自用住宅區分，這是波及程度最低的方式，大部份不作房地產投資的民眾不受影響。但即使是如此，也牽涉到這部份的交易，是以原有的課稅方式（房屋列入財產交易所得課稅，土地仍課土增稅），還是用房地合一實價課稅，只是稅率低而已。但前者變成「一國兩制」，後者又碰上資料不足的問題。

至於自用住宅以外的房地產交易要採實價課稅，先撇開資料的掌握問題不談，最關鍵的當然是稅制與稅率高低。國外一般課的房屋交易獲利的資本利得稅，低者只有15%，高者到近40%；有單獨課稅也有併入所得稅計算的課法，甚至有些國家會給予一筆「增值扣除額」；對持有年限的不同亦可能給予不同的稅率。其複雜度相當高，而且也會帶來不同的結果。

如果政府決定要「一舉殲滅」所有的房地產投資（或投機），稅率當然要夠重，至少是30-40%；或是乾脆併入所得稅計算，這樣就有累進稅的性質在內，最高稅率可達45%。不過，政府也會面臨一個兩難；稅率輕、門檻低，無法滿足社會期待，一定被罵是「虛晃一招」；出手過重、快速戳破泡沫，短期經濟會下滑─當然更別提那些「房市立委」明的暗的阻撓。最後到底是那種方案會通過，看看證所稅的案例，是令人擔心了。

不過，無論如何，房價已到高峰應無疑義。客觀數據上，台北市的房價所得比到15倍，居全球第一，社會支持高房價的力量已有限；外在大環境上，美國的QE退場，泛濫6年的資金潮漸退；金融方面，明年進入升息階段，對房市而言當然不是好事；政策上，則是政府打房、抑制投機的力道不斷加強，這也會造成買氣觀望、房市難旺。除了社會心理面「房價只會一直上升」的神話外，坦白說，看不到什麼對房價有利的因素。

我們樂見政府推動房產稅制度改革，但此政策幾乎每個人都會受影響，政策打擊面應儘量避開一般非投機者，同時，記得把政策說清楚、談明白，才能匯集更堅實的社會支持力，希望這次能「一舉殲滅」房市投機吧！

本文來源：風傳媒 

http://www.stormmediagroup.com/opencms/review/detail/4b1b8b69-026b-11e4-8645-ef2804cba5a1/?uuid=4b1b8b69-026b-11e4-8645-ef2804cba5a1