當前問題：海外投資買房五要素

加拿大，新威斯敏斯特市一棟 153 套的公寓發售，兩個半小時內全部賣出，四成為中國人；英國，中國買家近兩個月在倫敦買房花費了 1.2 億英鎊；美國，中國購房者占海外購房者比例升至第二位 ……

與前幾年相比，今年中國人海外買房勢頭更猛，所涉及的國家更多。同時，中國人海外購房目的也有所改變，純投資買房所占比例越來越高。在中國住宅限購的情況下， “ 到海外買房 ” 成為富豪一族新的口號。海外買房投資，看起來很美，但很多事實也證明，海外房產是帶刺的玫瑰，一不小心就會被刺得滿手是血。

繼購買奢侈品後，中國人海外購房成了全球最熱門的話題之一。加拿大、美國、英國等一些樓盤，只要有了中國人的身影，等於貼上了暢銷樓盤、漲價的標籤。甚至於加拿大人抱怨，中國人不看電影，不上圖書館，不去聽歌劇，一門心思買房，把加拿大的房價都買高了，他們自己都買不起了。

市場：海外投資買房猛增

去年以來實施的住宅限購政策，限制了一直在樓市打轉的資金。財經評論員葉檀估計，因為限購導致 5000 億資金流出了房地產行業，這些錢部分沖向海外購房。

2005 年前後，外國機構、基金還是中國開發商眼中的 “ 大財主 ” ，主要出現外國人的身影就不惜成本對外吹噓。當時，包括合生創展在內的知名開發商，還頻頻到國外展銷，期望將房子賣到世界去。中國人買房的消息頻頻見諸報端，在北京、上海、廣州等一線城市，來自加拿大、美國、新加坡等國家的開發商，則通過國力國際、戴德梁行等代理行，舉行樓盤推介會，以此吸引中國買家。

中國人海外買房，過去早已有之。相比之下，今年有什麼特點？ “ 純投資比例增多 ” ，世邦魏理仕中國住宅部負責人指出，今年以來，純投資的案例數量不斷攀升，已占到海外置業總數的近三分之一。中國人海外投資購房增加，主要是次貸危機之後，西方發達國際房價大幅下滑，過去中國人還要仰望的國家，現在他們的房產竟然成了 “ 價值窪地 ” ，投資者自然按捺不住，認為 “ 抄底 ” 的時機到了，紛紛湧向海外購房。而今年以來中國對樓市的打壓，則為海外投資購房火上添油。不僅民眾如此，知名經濟學家趙曉在接受記者採訪也表示，現在中國人最好的投資 “ 就是買美國的房子 ” 。

“ 盲人摸象 ” 式投資風險高

對於純海外投資買房，美歐置業顧問公司有關工作人員稱，基本上，只有投資 5 到 10 年甚至更長時間，海外買房才會有較為明顯的收益，但也不過是每年 5% 到 8% 的水準，這根本無法和國內炒房的收益相比。

1 看似回報誘人，實則風險無限

還有跡象顯示，純海外投資買房，看似回報誘人，實則風險無限。一個曾想 “ 抄底 ” 美國房市溫州人的經歷，具有一定的參考意義。 2009 年，在中國人買美國房的熱潮中，溫州人李先生經過仲介的介紹，一次就買下了 3 套 “ 法拍房 ” （銀行沒收後再拍賣的房產）。其實，當時的房價還真便宜，據稱， 2006 年的估價還要 20 多萬美元， 2009 年銀行掛牌才 2000 多美元。以百分之一的價格買到相同的房子，看似美好的開局，確是李先生噩夢的開始。李先生對自己的投資後悔不已。

據稱，李先生買房子的時候，只去看過一次，後來才慢慢發現，房子比較舊，地段也偏僻，為了用租金抵銷日常維護費用和稅費，只好重新翻修，花的錢和買房子的錢就差不多了。此外，由於房子是在 “ 窮人區 ” ，他的租客已經好幾個月沒有支付租金了。對於房屋被 “ 白住 ” ，李先生很無奈，因為他不可能為了租金坐飛機去美國打官司。李先生曾想過要把房子賣掉，不過聽說還要 6% 的仲介手續費，算下來最終還要虧本。

2 照搬國內經驗，投資易打水漂

中國人在海外買房投資，大多數照搬國內的經驗，這種經驗主義也許會讓中國人投資打水漂。例如中國人在海外買房，首選就是市中心的小戶型，在美國、日本、澳大利亞等國家，大城市市中心的小戶型，不僅增值最慢，而且租客也都是留學生或者低收入者等最不受歡迎的類型。現在很多投資者關注的德國，房價也確實比較低，有資料顯示，換算成人民幣，德國柏林房價只有每平方米 8000 元到 1 萬元，這在廣州也就是花都區的價格，甚至比番禺還要低。這樣的投資基本沒有價值。

3 海外房價不高，交易成本不低

此外，海外很多國家房價不高，但是在購房、持有、出售幾個環節，成本很高。在加拿大購買新房須支付貨品與服務稅 (GST) ，稅率為成交價的 6% ，另外可能須支付土地轉讓稅和省銷售稅 (PST) ，還需支付律師費 ( 通常為 1000-2000 加元 ) 、驗房和修補費、保險費、仲介費 ( 成交價的 1%-2%) 等，總共約合房價的 10% 左右。而在房屋持有階段，業主還需要依物業估價每年向市政府交物業稅，稅率各省規定不同，如多倫多現行稅率約為房屋價值的 1%~1.2% 。各種成本算下來，其實際支出要高出一大截。

海外投資房產，跟在國內一樣，同樣有政策變化的風險。中國人炒房不斷拉升當地房價，會引起當地居民不滿，為了平息當地居民的怒火，也許會有不利中國投資者的政策出現。在中國人炒房的熱點國家澳大利亞，已於 2010 年上半年就公開宣稱要保證外來投機者不會推高澳大利亞房價。有消息傳，澳大利亞已在調查海外投資情況，如果有人囤積房產，還可能被罰款甚至坐牢。在新加坡，因房價上漲過快，新加坡已推出第二套房房貸提高首付比例的政策。這些政策，其實被看做是針對中國投資者而來。

投資提醒
海外投資買房 “ 五要素 ”

對海外投資房產，已有專家總結出了 “ 五要素 ” ，也許，對於純海外買房投資者而言，是不錯的 “ 傍身 ” 法寶。

首先，要深入、全面瞭解將要投資的地區。在投資海外房產前，一定要對即將選擇投資地區的經濟、房地產發展週期作深入瞭解，儘量選擇經濟蓬勃、房地產上升前期購買。

其次，要依靠專業人士。投資海外房產時，要挑選有經驗的律師全程陪同，並在他的協助下完成整個購房手續。另外，辦理貸款的時候也要借助專業機構的力量，因為對於一般的購房者來說，由於自己不太瞭解所在國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。

第三，要詳細研究各國的房地產稅收情況。投資者要對房產交易時產生的稅費也要清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。

第四，關注國際變化。與其他風險不同，政治風險事發突然，原因複雜，影響深遠，僅憑自身的力量，一是難以事先研判，二是難以事後處理，所以購房者在海外投資之前，一定要做足功課。

第五，關注匯率變化。匯率風險是目前大多數海外置業者最為擔憂的。因為房產貸款期限都較長，在這麼長的時間內，利率一定是有升有降，貸款人會面臨還貸金額的不確定性。

數字
沖向海外購房的錢有多少？

高力國際透露， 2010 年該公司向亞洲買家推介銷售了 790 套海外物業，其中中國買家約占 5% 。而在過去的 6 個月，這一比例已激增至 10% 。過去 6 個月，通過高力國際中國國際物業部完成的海外住宅投資項目已經超過 50 套，成交金額約 1.3 億元人民幣。

第一太平大衛斯的最新資料顯示，目前倫敦一手物業的購買者中有 35% 的人來自東亞和南亞，其中以中國大陸和香港的購買者居多。世邦魏理仕則進一步預測， 2011 年倫敦住宅物業銷售總量 5%~10% 的買家將來自中國大陸。

揠苗香發 編輯于 2011-8-23 下午 5:11

【阿提拉觀點】
比起東京的租金報酬率，算起來邁阿密的租金報酬率更高！

參照：当前问题：海外投资买房五要素http://forum.elegantliving.ceconlinebbs.com/FORUM_POST_2_9_1015893_0.HTM?sources=2011hb

刺激買氣 愛爾蘭吉屋買一送一http://www2.cna.com.tw/ShowNews/WebNews_Detail.aspx?Type=FirstNews&ID=201109110044

新德里房價5年漲3倍 需求停滯 印度瀕泡沫http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33657284/IssueID/20110910

美7月都會房價年降4.1%http://news.sina.com.tw/article/20110927/4726131.html

邁阿密購屋除了房價外其他的相關費用 - John Lin 美國投資日誌http://www.findfl.com/blog/index.php?/archives/130-unknown.html

投報率5% 美法拍屋搶客http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33713706/IssueID/20111004