【導讀】前4個月全國房地產開發投資增加16.4%，增速回落；商品房銷售面積下降6.9%，降幅加大。經濟之聲解讀最新數據。

  央廣網財經北京5月14日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，國傢統計局昨天發佈的數據顯示，今年1到4月份，全國房地產開發投資2.23萬億元，同比名義增長16.4%，增速比1到3月份回落0.4個百分點。

  經濟之聲特約評論員、財經專欄作傢葉檀對此解讀。

  經濟之聲：通篇來看，發現很多的"回落"、"下降"這樣的詞，也就是說房地產業的形勢已經很不樂觀，可以做出這樣的判斷嗎？

  葉檀：可以說是這樣子的判斷，我們的房地產是處於一個緊縮的狀態。它主要表現在除瞭庫存量上升到歷史的高位之外，其他的數據其實都是在下降，包括開工面積竣工面積，這說明購買者的量在減少，但是開發的量也在減少，同時庫存在增加。如果按照這樣的銷量的話，它的庫存比很多大城市庫存比銷售需要一年以上，這說明現在的房地產市場已經一個以非常快的速度進入瞭一個凝固狀態，因為1-3月份的數據還可以，但是4月份，1-4月份的數據急劇下降。

  經濟之聲：分區域來看，1-4月份，東部地區房地產開發投資同比增長17.7%，增速和1-3月份持平；中部地區投資同比增長12.2%，增速回落3.4個百分點；而西部地區投資同比增長16.6%，增速提高1.1個百分點。不同地區的不同表現，說明瞭什麼問題？

  葉檀：隻能說明幾個問題，第一，不同的地區它的購房者的意願是不一樣的，開發商的意願是不一樣的。比如說在一季度它整個的銷量上升，或者是一季度它的整個拿地上升之後，他必須有個開發的過程，所以在兩年的過程中，不管開發商的意願市場意願怎麼樣他必須進行開發。第二，雖然中部地區的刺激在回落，但此前它的基數是比較高的，尤其是中部地區的一些大城市，它們的回落也是一個自然的技術下行的過程。

  東部和西部的增速比較高，兩者其實含義是不一樣的，東部地區相對來說它的整個這兩年的增速的下行已經很明顯，尤其是像一些中等城市下行是比較明顯的，而西部地區相對來說以前它的開發熱度比較高。所以，現在就出現瞭一個市場的拐點。

  經濟之聲：西部的拐點更為明顯，我們再來看一下商品房銷售的情況，今年前4個月，全國商品房銷售面積2億7700多萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1到3月份擴大3.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降8.6%。加上剛才我們說的房地產開發投資增速回落，對房價後續走勢的影響將表現在哪些方面？

  葉檀：現在是處於一個量價齊跌的狀態。當然各個城市不一樣，其實有的一線城市或者說有的開發商，因為前兩年比較穩健，市場又較好，所以像這樣的開發商，他們的資金鏈還可以滿足需要的，日子相對來說要好過一點；而以前激進的開發商，就像光耀地產這些，它的日子更難過一點，或者有的開發商已經接近崩潰的邊緣。

  同時，不同城市的趨勢是不一樣的，有的城市在救市，有的城市的限購令還沒有取消，這說明城市的基礎不一樣，但是整體來看，確實是往下走的行情。而且，像房貸或者是稅收，限購這些領域已經有所放松，尤其是首套房的房貸已經開始放松。所以，說明政府對剛性需求的支持，已經提上瞭議事日程。

  經濟之聲：另外一組數據，房地產投資增速回落、銷售面積下降的背後是樓市居高不下的庫存量。機構研究報告顯示，截至4月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.6%，同比增長19.5%。庫存量創下瞭近5年的歷史新高。4月份購房者觀望情緒比較重，從而使得房企跑量的希望落空。庫存"壓力山大"，接下來會有越來越多的地方政府加入救市大軍嗎？

  葉檀：我們不能認為地方政府是救市。地方政府是穩定隊伍的大軍，很多地方政府已經出手瞭，但核心的政策，比如房貸政策和稅收政策，它們是沒有辦法出臺的。地方政府能夠做的就是放松一些行政管制，在稅收方面給予一些優惠，主要是降低稅收和放松限購令，但是這些手段在非常低迷的市場上，作用是有限的。所以，我們沒有看到市場有一個大幅反彈的過程。

  從未來來看，第一，地方政府會加入救市，第二，像央行[微博]這些部門會考慮到首套房貸和市場的承受力來鼓勵剛性需求。所以，未來市場會出現一個各方的合力，會希望市場出現穩定的趨勢，而不是大幅上升，或者大幅下降的趨勢。

  經濟之聲：確實關於房價的回調一直認為它在一定程度上如果能夠回調是能夠擠出一些泡沫的，但是對於整體的經濟來說，如果說房地產調整的過深可能對經濟也會帶來一些負面的影響，所以這次我們看到今天的央行也和銀監會來要求各傢銀行不許停止個人放貸，市場解讀為是保護剛需，那您怎麼看待央行的在這個時間點的這個動作？

  葉檀：央行維穩的意圖是非常明確的，它不希望鼓勵投資和投機性購房，但是希望能夠鼓勵首套房貸剛性需求，這樣的話房地產市場相對來說會比較健康。

  但是值得關註的是兩點，第一，鼓勵剛性需求，剛性需求是不是真的會出來，因為剛性需求有一個觀望的情緒，不是說你鼓勵出來他馬上就會出來瞭；第二，對於央行來說，雖然希望銀行不要停貸，但是商業銀行也是理性的經濟人。如果房貸的利率比較低，而且它的資金成本又很高，那對於商業銀行來說，它停止房貸或者減少房貸就是一個保護自己利潤的自然之舉。所以，如果這兩點不改變，我們希望房貸市場能夠有所恢復，恐怕是比較困難的。

  經濟之聲：最近關於房地產的很多引論被大傢所關註，像萬科的董事會主席王石[微博]也說，房地產可能會有個好的前景，但是現在買瞭就能賺錢的階段已經過去瞭。現在投資人也很關註，對於一些有支付能力的，要解決購房、住房問題的話現在是不是一個好的時機？

  葉檀：確實性價比比較高，自己的資金能夠承受的話當然是一個好的時機。中國房地產的黃金(1294.90, 0.10, 0.01%)時代已經過去，也就是閉著眼睛賺錢，在哪買都賺錢的時代已經過去。但是考慮到中國的城鎮化的進程，不同城市的分化在有些城市它的白銀(19.55, 0.00, 0.00%)時代還是繼續存在的，所以現在要避免的是在白銀時代跟黃金時代的過渡階段出現一個大峽谷，迅速下滑，這對於中國經濟是不利的。

  對於購房者說，他現在最需要看城市、看樓市，因為各個城市、各個樓盤已經出現瞭分化。

  經濟之聲：您覺得這個機會會在哪裡更多呢？現在一線城市的房價是已經控制住瞭嗎？

  葉檀：一線城市的話，從現在剛性需求的銷量來看，從降價之後樓盤的區化率來看，顯然是一線城市它的剛性需求更多，而且是一線城市它未來的需求更高。

  經濟之聲：最後一個問題，由於房地產行業上下遊關聯產業眾多，二季度的宏觀經濟增速是不是也難言樂觀？

  葉檀：顯然是這樣子的，就是我們可以把房地產數據和PMI，制造業的PMI數據對照來看，以及和工業增加值對照來看，我們可以看到隨著房地產投資的大幅回落，工業增加值以及新訂單這一塊，尤其是工業增加值出現瞭大幅回落的現象，這兩者是密切相關。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-14/14274139684.shtml