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申請條件
● 持有土地（農地、建地）持分可。
● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本，印鑑證明。
● 土地，建物所有權狀（正本）。
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＊建蔽率：
建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。
＊容積率 ：
建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。
實施容積率的目的：
１ 有效控制都市建築物之密度及人口分佈
２ 增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣
３ 改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性
＊建蔽率與容積率的關係：
兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。
在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。
＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制
建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：
內容來自sina新聞
教育地產 沒人保證買房人受益
有學校配套的樓盤平均比周邊房價貴三成 重金買"入學資格"卻往往被"劃片兒"拒絕 分校教學質量難以保證子女是否成才
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"我傢就在學校旁，孩子會贏在起跑線上"、"讀書聲中的水岸人傢"、"在客廳，看您的孩子在教室裡讀書"、"買房上名校，教育、投資雙豐收"......形形色色的教育地產廣告，似乎告訴買房人，如果你不擁有毗鄰名校的房產，那麼，你的子女就失去瞭與良好教育親密接觸的機會。
人大附中、景山學校、芳草地小學、陳經綸學校、史傢胡同小學......這些在北京傢長眼中代表著高起點、高師資、高升學率的名校，曾幾何時，儼然成為高檔社區的"專屬"。而這些廣告的"主人"引入瞭名校的樓盤，往往比周邊樓盤售價高出30%左右，可以說，為瞭一個名校的名額，買房人不得不為子女的教育，比其他人投入更多的買房成本。
買瞭房，當真能上名校嗎？從最早的教育地產倡導者興濤社區模式的沒落，到幾年前太陽宮地區名校入學糾紛，再到前不久長陽地區兩個社區為瞭同一名校的歸屬麻煩纏身，似乎從一開始，讓人們寄予厚望的"教育地產"就是在一個並不平坦的道路上行駛，而它與人們的期望值也越來越遠。入學劃片兒、業主子女入學順序、父母身份等等問題每每在關鍵時刻"掉鏈子"，學校的招生行為並不會因你是業主而網開一面，因此，很多業主為教育地產買瞭單，但卻難以分享子女就學便利的"蛋糕"......
這，就是教育地產的現農地變建地條件算公式任何問題免費諮詢任何問題免費諮詢汽車貸款狀。
買瞭房 就真能進入名校嗎？
傢住朝陽區某教育社區的業主吳先生向記者透露，今年9月，他的孩子到瞭入小學的年齡，根據2000年購買房產時的約定：業主子女可以進入社區中小學接受九年義務教育。但就在與學校溝通時發現，孩子很可能辦不瞭入學。原因是當初購買該房產時，是以妻子父母名義購買，而合同中規定，必須是業主直系子女方可入學，而並沒有約定業主隔代親屬是否具備資格......
雖然後來經開發商與學校共同協調，吳先生的孩子能夠入學，但此事背後的事實，卻是由於小區周邊有幾個社區同時占據瞭這所學校的入學指標。據周邊某樓盤開發商介紹，北京社區學校的招生順序一般是這樣的：一、首先解決既是業主又具有北京市戶口身份的。二、片區內具有北京市戶口但非該社區業主的。三、是社區業主但非北京市戶口的。這樣的順序往往引發矛盾：在沒有限購之前，樓盤早期有很多外地業主，在學校剛開辦時由於周邊樓盤較少，生源有限，因此大多數業主子女可以就學。但隨著後幾期業主陸續入住，周邊樓盤大量湧現，生源一下子成倍暴漲，學校必須嚴格按照招生順序進行選擇，往往造成周邊非業主的子女入學，而真正的社區業主子女卻入學無門。
同樣的情景在北京大量存在，太陽宮地區某高檔樓盤，根據教育千人指標約定(指進行居住區規劃設計時，用來確定配建公共建築數量的定額指標。一般以每千居民為計算單位，故稱。千人指標按建築的不同性質采用不同的定額單位來計算建築面積和用地面積，例如：中小學生以每千居民有多少座位計算，而醫院則以每千居民有多少床位計算。)該項目建設瞭名校校舍作為區域配套，在廣告宣傳時也打出瞭"買房住名校"的廣告，很多業主誤認為子女可以順利進入名校，因此該樓盤在當年熱銷。但隨著學校投入使用大傢才發現，這所公立學校入學有嚴格的規定，小學劃片兒、初中派位、高中考試，對於非北京戶口的業主子女有著更嚴格的限制，加之該樓盤周邊項目林立，很多社區都在該校的劃片兒范圍內，因此，該項目的業主子女有很大比例沒有進入該校。
正因為有瞭以上諸多案例，目前配件社區學校的開發商在內部一律下瞭"封口令"，無論是在銷售員賣房還是在廣告宣傳中，一律不許出現"買房入學"范疇的概念，以免誤導買房人，為將來埋下隱患。
名校成瞭社區"專屬"真能保證子女成才嗎？
前文敘述瞭買瞭房，子女卻難以入學的業主之辛苦，但即使子女順利入學的傢長，也有大量的苦水不吐不快。
在走訪南城一個最早的教育社區時，一位傢長告訴記者，當初買這個樓盤主要就是因為引入瞭一知名學校，但後來發現，引入的學校質量與本校相去甚遠，教師一放學就失去蹤影，很少與學生交流，個別補習、溝通更是少有，經過與教師的交流她發現，該校的本部在二環內，在南城分校的教師是抽調過來的，離傢較遠、交通不便是精力難以專註的原因，每次上下班要用3個小時，大大影響瞭教育水平。而且分校經常會遇到教師辭職，子女不斷更換代課老師，無疑對成績產生不良影響。
記者相識的一位名校教師稱，每個名校有自己獨特的教學方式，比如她所在的學校主打體驗式教學，與西方先進教育接軌，學生在完成基礎學科之餘，會進行大量的社會實踐以及互動活動，隻有在本校，這種氛圍是歷史形成的，而分校教師都是從社會招聘，培訓一段時間就上崗，很難達到本校教師的質量與水準。
另據記者瞭解，北京教育部門招收教師的方式也存在一些問題。每年各個區招聘正式教師的指標少得可憐，有的區每年隻有2至3個名額，而且工資起步也較低，一個新入職的教師一個月能拿到3000元左右。形成鮮明對照的是，私立學校的興起，使很多即將畢業的年輕教師出現心理波動：千軍萬馬過獨木橋，為何不直接起步就到一個工作環境相對輕松，收入水平又高的學校呢？據瞭解，大多私立學校的教師月工資接近10000元左右。
因此，幾個負面因素疊加，造成目前名校分校師資力量薄弱，業主子女成績與學校本部學生存在較大差距。
有學校配套的社區比周邊社區房價貴30%左右
所謂教育地產，即房地產與教育資源的"聯姻"。一直以來，這種模式的結合在房地產市場上備受推崇。能與名校"聯姻"，也成為諸多房地產開發商提高自身項目附加價值的重要手段之一，以教育地產為噱頭的營銷手段也屢見不鮮。眾所周知，北京知名學校的擇校費日漸高漲，以小學為例，最高擇校費就達到8萬至25萬不等。這更加劇瞭傢長對學區房的渴求，不僅可以擁有優質教育資源，還能就近入學。另外，對學區房的投資也似乎更為穩妥，投資回報極高。
據瞭解，與名校"聯姻"的樓盤，售價即比周邊項目高出30%左右，北京樓市最具代表性的莫過於北五環一知名樓盤，在去年10月首次開盤時，價格為30000元/平方米，而在之後的半年，該樓盤積極與北京市排名前五位的名校進行引入談判，而且名校加盟意願強烈。該樓盤第二期今年四月開盤，在名校光環的籠罩下，售價直接沖至40000元/平方米。而該項目周邊的樓盤，大多均價仍保持在30000元35000元/平方米的區間。
該項目負責人在接受記者采訪時表示，雖然他們並沒有承諾業主子女100%能進入名校就讀，但毗鄰教育資源的優勢對買房人產生瞭巨大的影響。由於是改善型樓盤，買房人大多是30多歲的人群，子女在未來幾年的教育需求非常強烈，因此，買房人前來看房時咨詢最多的並非房價漲瞭多少，而是學校何時能夠引入、子女入校的資格能否得到保證等等。
在北京樓市發展史上，引入名校短時間內使樓盤提升價格，並在市場上形成所謂"美譽度"的案例比比皆是。1999年，知名樓盤嘉銘桐城推出一期時，由於當時市場競爭白熱化，該樓盤並沒有在同類型樓盤中脫穎而出，銷售狀況不溫不火，但當開發商引入陳經綸學校時，情況發生改變，從二期開始直至五、六期，每一期都成為北京炙手可熱的"驕子"。據開發商後來對記者交底，由於該項目體量巨大，有近60萬平方米的規模，他們預計清盤要10年之久，但由於引進名校，使這個周期縮短瞭近一倍。
雖然這些年教育地產價值在降低，但對於子女有足夠資格入學的業主來說，能毗鄰一所名校，即使是分校，也能為子女看護教育、接送上下學帶來方便，能省去諸多後顧之憂。因此，直到目前，人們買有學校配套的房產仍然趨之若鶩。
名校是如何"下嫁"新樓盤的
開發商是如何與名校"聯姻"的？合作的成本有多大？
教育地產大致分為三類：首先是地產"傍"名校，將項目建在名校附近，開發商以出資建樓等合作形式，與名校達成協議，保證業主的孩子擁有入學名額。其次是開發商引入名校，由開發商出地出資興建校舍、購買設備，並負責硬件設施的維護管理；名校出品牌、出師資，負責日常教育教學管理。再次就是開發商合辦名校，名校與開發商合作建分校，雙方聯動，對現有資源進行重組，這是一種深度合作的模式，業主子女往往可以免收贊助擇校費。
第一種模式基本已經絕跡，原因是由於名校屬於稀缺資源，其周邊的土地自然也同屬於稀缺資源，隨著近些年北京城市的發展，城區土地已將近開發完畢。
第二與第三種模式實際上是開發商的出資規模決定瞭與名校的合作深度。例如第二種當中，如果開發商隻是承建學校，且所承建學校為公立學校的話，建成後產權歸當地教委所有，學校所在項目的業主子女如果就學還是要遵循北京市相關的招生政策，比如太陽宮地區人大附中朝陽學校就是一例，由於是公辦學校，學校周邊的紅璽臺以及太陽星城的業主子女能否順利入學，都要按照相關的招生政策而定，即使是開發商負責承建也不例外。
據瞭解，2000年左右，建造一個小學、初中部的學校，大概要投資5000萬至7000萬之間，短短十餘年間，這個數字成倍增長，達到數億之巨。有些開發商為什麼必須要引入名校？首先是千人指標的要求，其次便是為樓盤銷售增加砝碼。
而開發商想引入一所名校，過程也是異常艱難的。眾所周知，朝陽區的教育資源在北京來講與它的經濟地位並不匹配，"朝陽無名校"也由來已久。但朝陽區名盤林立，而引入名校無疑成為剛性需求，各大開發商著實大費周折。就一位知情人爆料，一般社區來講引入一個學校程序很簡單，就是投資建設校舍並配備材料、工具，交給教委驗收，然後教委再找一傢合適的學校進入社區，這個程序當中並沒有太多費用支出。而真正的投入在於名校就如高高在上的"公主"，你想娶入門來必須得花大價錢。為瞭吸引"公主下嫁"，開發商往往會承諾每年給本部學校400萬-500萬之間的贊助費(10年前為50萬左右)，持續4-5年左右。據瞭解，這筆費用，已經成為瞭業內公開的"潛規則"。
而這筆錢最終找誰"報銷"呢？答案似乎也是公開的。因此，所謂的教育地產，從某種意義上講，其實就是業主買單、學校賣品牌、開發商受益的一出劇目，一出"羊毛出在羊身上，羊卻吃不到草"的劇目。
文/本報記者 張艦
規劃小學遲遲未建成 承諾學校縮瞭水 名校分校徒有其表
樓盤名校"聯姻"二三事
引進名校，開發商花費瞭不少"功夫"，名校有瞭，業主卻不一定會滿意。近年的樓市糾紛，多是源自項目的教育配套問題。承諾的教育配套，因教委與開發商之間的互相推諉而遲遲不能建成；開發商售房時承諾的名校，業主子女卻不能無條件入學；名牌學校小區開設分校，教學質量不盡如人意。花費重金購買的學區房，卻頻頻帶來失望，業內人士提醒，開發商社區配套的公立學校，均無權承諾業主就學名額，購房者購買"學區房"時應謹慎。
入住多年 承諾學校不見蹤影
2008年，劉女士在北京朝陽區一百萬平方米大盤購買瞭一處小三居。談到當時購買此處房產的原因，劉女士表示，主要就是看中瞭這裡宣傳的學區概念。據瞭解，"教育大盤"是該項目主打的宣傳概念之一，售樓人員也反復向劉女士灌輸，該小區會配建一所小學和一所幼兒園，當時售樓人員表示，這裡引進的學校會和該開發商的另一個盤引進的學校一樣，是朝陽區著名的一所小學，但是目前還沒有最終落定，所以暫時不能簽署到合同條款中，但無須擔心，要相信開發商的能力。
盡管劉女士也有一些疑慮，但經過親自去該開發商開發的其他小區考察，發現其他小區配備的學校確實都基本落實，於是就簽訂瞭購房合同。但在2009年劉女士入住該小區後，小區內的教育配套並未建成。經過協調，當時部分業主子女被安排至開發商旗下另一小區的配套學校就讀。但在2011年，這種就讀方式宣告停止，該小區業主子女被劃至項目附近一所普通小學。今年，劉女士的孩子到瞭入學的年齡，她的孩子也隻能與其他業主子女一樣，進入那所普通學校。
按照劉女士及小區其他業主從教委和開發商處咨詢得知的結果，該小區配套學校遲遲不能建成主要是由於2010年北京市新建小區配套學校建設引進政策的調整，根據他們最新得到的回復，他們小區的配套學校將於2013年9月開工建設，2014年9月投入使用，承辦單位是朝陽區的另一所重點小學。
雖然學校的事宜看似已經塵埃落定，但業主們依然非常擔心，不知這次的等待是否會成空。因為去年此時，他們就曾得到過2012年10月開工，今年9月投入使用的回復。
承諾全程無憂配套 實際入學困難重重
業主蔣先生花重金購買一號稱提供"15年無憂教育配套"的高檔項目，但入住後卻發現，項目配建的隻是該學校的中學部，他所購買的小區並不在該學校小學部的劃片范圍內，而中學部是面向全市進行招生的。
對此，蔣先生覺得難以理解。"我買的學區房，竟然隻是學區旁邊的房子，這與之前宣傳的相差太遠。"蔣先生表示，如果當初知道這裡沒有理想中的學校配套，他就不會選擇在此購房。
一位開發商內部的人士透露，現在開發商引進的教育配套，如果是私立學校，開發商可以與學校簽署協議，保證業主子女的優先就學資格；如果是公立學校，開發商沒有任何權利承諾業主子女的入學資格。"業主子女是否能就讀於小區配建的學校，取決於多重因素。小學是嚴格按照教委每年的劃片范圍決定，小升初一般采取電腦排位的方式，而高中則基本是靠中考的分數就讀，而在這過程中，生源的戶籍、年齡等還都有一定影響，劃片的范圍每年還都有可能調整。"
該人士同時表示，由於政策的變化，現在大部分開發商在賣房宣傳時已經不再承諾業主日後的教育配套，大都隻是列出項目周邊的優質教育資源，供業主自行判斷。而一些項目提出的業主子女就讀優先權，也隻是體現在開發商與業主的購房合同中，是無法得到教委的承諾的。
名校分校入駐 師資力量相差甚遠
從承諾辦學到學校建成，從學校建成再到正式就學，購買學區房的目的看似已經達成，但實際學校的辦學質量還值得商榷。據瞭解，這些由開發商代建的名校分校，大都擁有一流的硬件設施，但軟件上差異頗大。
方女士兒子就讀的某重點小學的通州分校，傢人原本對於孩子能就讀於這樣一傢分校十分欣慰，但孩子入學後，方女士發現，所謂名校的教師經驗甚至還不如通州的一所普通學校。方女士告訴我們，她瞭解到，這傢學校的老師，大多是學校成立後新招進來的，基本無本校教學經歷，部分老師還帶有嚴重的口音。她兒子今年三年級，班上已經有4個孩子轉至其他學校，她也在計劃著為兒子轉校。
據知情人士透露，通州的不少名校分校都是隻掛瞭名校的名字，實際的師資力量都是由通州區教委主導，很多來自通州本地，由於學校成立時間短，教師擁有的教學經驗也較少，甚至不如一些通州本地的學校。
不僅是通州，很多其他區域分校的師資力量也良莠不齊。業內人士提醒，購房者在選擇擁有名校分校的學區房時，應重點考察分校與原校總部的關系及教學質量再進行選擇，不要盲目地相信名校的名頭，花瞭冤枉錢。
當然，也有業內人士認為對於開發商引入名校也不可全盤否定。"隨著城市的擴張，教育資源的擴張也是必然，而在教育資源的擴張過程中，師資隊伍勢必也需要新的補充，因此，教學軟件方面的成長也必然是一個循序漸進的過程，所以，對於一些高價置業學區房的購房人也應該提醒一句：不要在需求迫在眉睫的時候，才奔著新建名校去置業。"文/門庭婷
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新聞來源http://bj.house.sina.co公司信貸五千萬貸款全省皆可處理m.cn/news/2013-06-06/08512243427.shtml
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