實坪計價 小民買房好判斷

【聯合報╱孫振義／建築師（台北市）】2014.10.24

http://udn.com/NEWS/OPINION/X1/9019804.shtml

近年因房價飆漲，導致台灣購屋預算嚴重高攀，讓欲購屋者不得不斤斤計較著「公共設施比例」，並試圖釐清每一分錢是否恰好花在刀口上。

基本上，在台灣目前的房屋交易計價制度下，購屋者普遍有一種觀念：既然主建築物、附屬建築物與公共設施面積的單坪價格無異，便直覺認為購買公共設施，遠不及購買隔戶牆內的實際空間有價值！甚至興起檢討公共設施比例是否過高、不合理的輿論。

歸根究柢，上述問題起因於台灣將公共設施持分面積納入計價的關係，讓人感覺上買到實用性不高的額外面積。但其實並不然，因為建築物的價值，與其所擁有的公共設施息息相關，保有適當比例的公共設施，才能夠讓居住者得到安全與生活品質的保障。

以今日幾乎人手一支的手機做比方吧！如果市面上有兩款手機可供挑選，一款手機隨機附贈充電器、耳機與備用電池，售價五千元；而另一款手機僅附贈充電器，售價四千元。此時消費者願意購買哪一款手機呢？此狀況下，因為耳機與備用電池都是附贈的，所以端視消費者對於耳機與備用電池的需求，進而取捨是否願意多付出一點購買預算。

若以同樣的邏輯來思考建築物售價，便是在計價上僅以「主建築物面積」為計價基礎，附屬建物與公共設施當作是贈品，就能夠讓購屋者知道，真正購買的私領域（類似是「公寓大廈管理條例」中所稱之專有部分）實際的價格！至於是否願意花比較高的預算，來購買贈品（附屬建物與公共設施）比較多的建築物，則取決於購屋者的好惡，也就不會出現「坪數灌水」的爭議問題了。

目前台灣的房地產買賣，習慣以總價成交，每坪售價僅能當作參考。畢竟在真正購屋談價格時，購屋者還是會衡量室內實際坪數是否合用，然後再配合房屋之方位、屋齡、樓層、社區內外公共設施、區位…等做綜合評估，最終在「總價」戰場上廝殺、砍價！所以用包含公共設施與附屬建物的「虛坪」，作為交易基礎，實在容易混淆視聽。

買到真正能夠「自由支配、使用」的空間，甚為重要！在許多人一生中，會經歷到的購屋經驗寥寥可數，亦鮮少有人可以明白釐清所謂「總坪數」與「室內實坪」之間的微妙關係。若因為目前慣用的「虛坪」計價方式，而導致消費者誤買了不合用的房子，豈不冤枉？亦即，若可以摒棄將公共設施面積計入售價坪數，直接以「實坪計價」，則消費者更能了解所購之房屋空間大小，爾後進行價值與價格的判斷評估時便能夠更加容易！豈不是美事一樁？