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【都市計畫 容積管控 是何物?】現「容積獎勵」未來「容積銀行」20110606
2011/06/06 08:58:51瀏覽697|回應1|推薦1

引用文章 【超高 創新應用 及 投資報酬率】 一年多「假公園」換 獲利上百億 2011/5/26

參考 文章

【 藍綠 一個樣 房價飆漲元凶 】 容積獎勵 獨厚建商 (建商獵地 殺遍全台) 2010/11/13

文章【前工業地 現觀光區、大賣場、住宅區】 用餐小心「 吃毒」 成『十八銅人』 2011/02/07 (南港 開發案 豪宅用餐 小心吃毒!? )

文章看「點工業地成金」 2010/1/31

文章誰可以變更地目,點土成金 ,突然身價鍍金嗎? 

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【都市計畫 容積管控 是何物?】現「容積獎勵」未來「容積銀行」20110606

【都市計畫 容積管控 是何物?】「容積獎勵」建商賺飽飽;「容積銀行」難逃 被批 賤賣?
馬路不整齊,歪七扭八,所以有 都市計畫...
「容積獎勵」毀都市計畫...建商賺飽飽...小地方 擠進一堆人...過度開發...所以政府自提 容積獎勵要退場..
     「台北市好好看」「容積獎勵」假公園一年多 (建商獨享) 即可獲利數十億以上
現政府自提 容積獎勵要退場..變「容積銀行」...過度開發可更加制度化...容積不送(獎勵)...可賣...
君不見 國有地長期如何被賤賣...人民批...因此政府宣稱整筆大批國有地不再賣
但政府搬出老招: 先租再賤賣...那就不是賣國有地...
對大財團 政府也有另外老招: 先租再貴買...

「容積獎勵」建商賺飽飽;「容積銀行」難逃 被批 賤賣?
都市計畫 容積管控 是何物?
現「容積獎勵」
未來「容積銀行」
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替公設找錢 經建會提議「容積銀行」
【經濟日報】
2011.06.06
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN2/6381184.shtml
為弭平公共建設預算缺口,經建會副主委黃萬翔提議要設「容積銀行」,透過出售捷運和高速公路沿線的建物建築容積來籌措經費。容積銀行制度目前正由內政部研擬,預定6月10日召集地方政府研商「公共建設影響範圍容積討調整運作要點」。

 一旦形成政策,新北市籌建中的三環三線捷運,將成優先適用對象。據了解,近期三環三線中的萬大線已被要求重新進行財務規畫,要納入容積出售計算自償金額,未核定的汐止民生線、三鶯線也要納入容積銀行制度中。

 據了解,容積銀行機制正由內政部營建署研擬,營建署已初步提出草案。這在經建會稱容積銀行制度,在內政部改稱為「增額容積」。

 政府估算,明年延續性的重大公共建設需要2,600億元經費,但經建會至今只取得1,200億元預算額度,資金缺口相當龐大。各項建設中又以交通建設所需經費最大,為避免房市炒作,行政院已不准國有財產局再賣地,為了籌措財源,黃萬翔靈機一動想到—雖然不能賣地面應該可賣地面上的空間(容積)。黃萬翔說:「容積是政府的財產,是有價的。」只是過去一直沒有這種觀念,容積都無償贈送,當作獎勵用,例如蓋停車場可以送容積、都市更新可以送容積。但容積既然是政府有價物,當然可出售,籌措公設經費。

 他指出,開通一條捷運線後,周邊的地價、房價立刻上漲約三成,這不是現有住民的功勞,而是全國百姓的納稅錢堆出來的,好處不該由沿線地主獨享。黃萬翔說,「提高的容積應該是政府的財產,應可放入容積銀行中,想要加高建築的地主得向政府購買容積。」

 營建署長葉世文指出,增額容積制度和容積獎勵制度是衝突的,當容積變成有價之後,現行「送」容積獎勵的制度會受到檢討,這意味著一旦容積銀行上路後,現行容積獎勵制度也可能退場,成為過去式。

 經建會提議籌設「容積銀行」,內政部營建署長葉世文表示,增額容積制度(即經建會所提容積銀行)大概只在台北市和新北市能實施,中南部容積都用不完,幾乎無需求。
新聞辭典》增額容積

現行都市計畫採總量控管容積,避免過度開發。當時空環境有變,如開闢捷運線,那麼捷運周邊的農地、工業用地等會配合需求,提高土地使用,經都市計畫檢討後,提高後建築法定容積,與前一次容積差額就叫增額容積。

【2011/06/06 經濟日報】
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容積銀行/市場人士:退場制度得夠周全
【經濟日報】
2011.06.06
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN2/6381186.shtml
政府為籌措財源,正研擬「容積銀行」制度,未來捷運與高速公路沿線的建物容積將可出售,屆時容積獎勵制度也可能同步退場。市場人士多認為,這對政府與建商將是雙贏,惟容積獎勵制度的退場制度需好好研擬。

 遠雄企業團副總蔡宗易昨(5)日表示,目前建商若想增加容積,除了透過獎勵制度外,也可另外購買,但建商買進容積後,在申請建照、進行都審的過程中,常常會受到政府審查人員的質疑與挑戰。

 蔡宗易坦言,在現行制度中,建商們為了增加容積,與政府溝通過程中常常很不愉快,若能有制度化的規則可遵守,自然是件好事;若「容積銀行」好好研擬、真正上路後,政府可開拓財源、建商可得到容積,自然是雙贏。不過,若屆時容積獎勵制度要取消,得建立周全的退場制度。

【2011/06/06 經濟日報】
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引用文章「浮動車站」 炒作土地勝利者 決定 新捷運站址!? 2010/6/13

 

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「浮動車站」 炒作土地勝利者 決定 新捷運站址!? 人民 便宜價格一圓「成家」夢!?

引用文章【劫貧濟富 產業創新條例 通過】 要感謝【經濟日報╱社論】?

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台灣人自己要爭氣! 不要老是讓港商或新加坡商賺自己應該要賺的錢 ...

社論迷失: 毀了都市計畫美意 吃私攢公? 還是吃公攢私? 

社論迷失: 毀了都市計畫美意 吃私攢公? 還是吃公攢私? 大家都來鑽營!?

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吃私攢公
【經濟日報╱社論】 2009.11.23

政府財政困窘,已是不爭的事實;除了原本累積接近法定上限的國債,今年受到景氣影響,稅收大減逾2,000億,更是雪上加霜。未料龐大的財政赤字縱有百害,卻也意外地創造出一個難得的利益:政府不但無法再肆無忌憚地包山包海,即使早在馬總統政見中一一列舉,日前升火待發的愛台12建設,也竭盡所能地吸引民間投資

在3.99兆的總投資規模中,民間出資比例由11%提高近3倍,達到30%,還擬繼續擴大投資誘因,將比例進一步推高。就國內資金浮濫,民間投資卻低迷不振的情況,不但有助於化解日益膨脹的資產泡沫,更能移花接木,擴張國內有效需求、增加就業機會,直有化腐朽為神奇之功。更值得注意的是,為了增強民間投入公共建設的誘因,經建會絞盡腦汁發揮創意,將部會、縣市、公私部門之間的畛域都打破,讓彼此的財務可以相互支援,甚至容積率都市計畫變更等等由公權力創造的財富,也可用於回饋民間投資者或土地提供者,創造出從未見過的高度彈性。

其實除了這些直接可見的巨大利益之外,還有更豐厚的暴利,隨公共建設的興建而源源不絕地產生,將此二者加總,其價值甚至可超過建設的經費。惜乎數十年來,施政者與納稅人都目光如豆,一面堅決要求一切公共建設都由納稅人的血汗錢完全負擔,卻讓財團土豪劣紳不付分文即坐享公共建設所創造的暴增地價與衍生繁榮;一面則事事皆出之以「多做多錯、少做少錯」、不可「圖利他人」的官僚作風,對舉手之間即可創造的容積率都市計畫變更等等人造財富棄之不屑一顧。從「六年國建」以來,政府負債之積重難返,正從此二者而來。

日前高鐵「BOT」干犯眾怒,各方群起撻伐,一時之間,令引入民資的「BOT」成了過街老鼠,人人皆曰可殺;似乎除了重回過去一切仰賴民脂民膏,卻圖利土豪劣紳的老路,別無選擇。

孰料「一分錢逼死英雄漢」,面對無米可炊困境的經建會,反而大張旗鼓,跳出數十年窠臼,活化公權力創造財富的潛力,千方百計創造誘因;也許就此打通任督二脈之後,未來各項公共建設絕大部份以民間資源完成,豈不是因禍得福,而且後福無窮!

試以這次經建會就捷運建設提出的移動車站」概念,解說活化公權力創造財富潛力吸引民間投資的做法。早在桃園機場捷運規畫之初,在學者強力建議下,主辦單位即做出國內破天荒的頭一次「移動路線」的嘗試。

當初的發想是,捷運沿線車站附近地價,必將隨捷運通車而暴漲數倍;過去先由主辦單位畫定路線與車站,再公開招標,完全由公款負擔建設費用,政府所耗費的成本,遠比不上車站週遭地價暴漲的利益;但那些坐享暴利的地主,卻不費分毫即可財源滾滾。因而學者建議,招標前只規定捷運往返起、終點所需時間、班次等與其目的直接相關要求,但開放路線場站之選擇,由投標者自定,經過主辦單位審核無瑕疵即可照表實施。如此一來,投標者可將地價暴漲利益轉為興建捷運成本,政府出資大減甚至不必出資,我們即可平白獲得一條好用的捷運路線。

如果「移動車站」的構想與此相近,我們就要為經建會大聲喝采,原因是,桃園機場捷運因為得標的長億公司中途破產而功虧一簣,結果民進黨政府又一仍舊貫,完全由人民出資替長億公司炒地皮。若經建會不以懼此一失敗的陰影,願意重起爐灶甚至擴大推動,其勇氣與智慧都值得肯定。

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「浮動車站」概念籌錢 最快一年後公開招標 拚建設 新捷運站址變招財樹
2010-06-13 中國時報
http://news.chinatimes.com/focus/0,5243,50105637x112010061300101,00.html

 政府財政拮据、投入公共建設的能量不足,為了避免影響經濟發展,行政院經建會開始採取新的措施籌措建設財源。目前規劃中的台北捷運信義東延線萬大線淡水輕軌台中捷運烏日文心線都將採「浮動車站」概念,事先不選定精確的站址,將站址公開招標、出價高者得標,以挹注公共建設財源。

 決策官員指出,目前信義東延線和萬大線都已經在進行綜合規劃的階段,一年之內就會完成,最快一年之後,各站站址就可以公開招標。官員表示,過去雖然沒有類似的例子,但國外民間私人興建鐵路,或是國內BOT建設的案子,其實也都常整合社區開發,其精神是相同的。

 馬英九競選總統所提政見「愛台十二項建設」,總經費高達三.九九兆,規劃三分之一由民間投資,政府仍須負擔二.四四兆。即使以八年兌現來計算,平均每年至少需要三千億的公共建設經費。

 但政府債臺高築,連帶影響公共建設和振興經濟的能力,以民國一百年為例,目前編列中的公共建設經費僅九百七十七億元,加計五年五千億「擴大公共建設特別預算」中的一千三百億元,才達到兩千兩百億元的規模。「擴大公共建設特別預算」又將於民國一百年到期,想要落實馬總統的政見,幾乎是「不可能的任務」。

 由於建設財源和所需經費差距過大,「節流」根本不可能達成目標,經建會幾乎抓破腦袋,一一檢視每個計畫,看有沒有「開源」的可能。

 經建會除了希望提高原有計畫自償率、增加民間投資比例之外,也將以成立建設基金的方式進行跨域整合,包括交通建設土地使用開發整合為同一計畫,資本和收益都放在同一基金內,讓建設的外部成本內部化、投資效益資本化,截長補短來完成建設目標。

 以目前規劃進行中的台北捷運信義東延線、萬大線、淡水輕軌、台中捷運烏日文心線四項計畫為例,經建會已經要求相關單位,在規劃時讓站址「浮動」,即不選定精確的站址,讓所有開發商公開招標,由市場決定車站最後座落的位置,而政府則在開發過程中得到較多的回饋,增加政府投資建設的能力和能量。

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捷運站址「浮動式」開發 利弊參半
2010-06-13 中國時報
http://news.chinatimes.com/focus/0,5243,50105637x112010061300169,00.html

 新捷運站址將採「浮動式」開發,業者看法兩極。遠雄企業發言人蔡宗易認為,除了少數競爭激烈的熱門站址標價墊高外,其他站區可望在政府協助點火下,讓更多民眾以較便宜的價格一圓「成家」夢!

 不過,參與全台最大捷運聯合開發案「美河巿」的日勝生則擔心,原本站址土地應由捷運局整合,未來改由業者自行整合,將使得業者開發成本與開發時程大幅增加,影響業者開發意願。

 「浮動式」開發將由業者自行整合、選定站址,價高者標得。蔡宗易表示,新措施有利有弊,好處是利用交通建設,擴大都會生活圈,以政府之力多處點火,讓更多民眾可在巿郊、交通便利地區買到便宜的房子,有助於平抑房價。

 不過,蔡宗易也擔心,部分熱門捷運站的聯開案,可能因競爭白熱化導致標脫價格大幅墊高,迫使業者因成本考量推出的「平價住宅」變得「不平價」。

 原本有意參加開發規模更勝「美河巿」的「十四張」聯開案的日勝生表示,未來捷運站聯開案若須自行整合現有地主,必將迫使業者重新評估是否參與,不但開發時程充滿變數,開發經費恐將大幅提升。

 至於政府有意將因公共建設興建而增加的土地容積收歸國有,公開招標賣給附近地主。興富發副總經理廖昭雄說,新制有助於建商取得容積,讓開發案規劃更具彈性,政府也可增加財源,可謂一舉兩得。建商只要有需求,應願意購買容積。

 惟業者認為,容積歸公細節尚未出爐,若使用分區由住二變成商三,新增逾三.二倍容積全要歸公,恐令業者興建成本大幅攀升,連帶影響房價波動。

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立委:資產活化 應防圖利少數人
2010-06-13 中國時報
http://news.chinatimes.com/focus/0,5243,50105637x112010061300170,00.html

 經建會提出都市計畫變更「容積率增加歸公」的政策,財經立委看法兩極,支持的立委認為經建會立意良善,可將政府有形、無形的資產活化;持保留態度的立委則認為,這項政策太過複雜,不如從直接改革現制下手。

 立委賴士葆表示,經建會的政策是將過去金錢、土地的實體回饋,改為用容積率的無形回饋,目前其實已有建商是將建物的某一層捐給地方政府,也是類似容積回饋的概念。

 賴士葆說,這樣的作法就是大家長期討論的,如何將政府有形、無形的資產活化,概念利益良善,但要看能否做到真正透明、公開,避免圖利少數人。他表示,政府出售容積率時,也必須要兼顧整體都市景觀的規畫,如果一整個區域的建築都不高,卻突然有一棟高出好幾倍,民眾恐怕也很難接受。

 賴士葆認為,變賣容積率成立基金進行公共建設,和BOT的概念類似,都是要降低政府的出資,但執行時必須要非常小心,避免尾大不掉,「當初高鐵興建時也是說政府零出資,結果政府投入了一堆錢!」

 曾經從事建築業的立委蕭景田則擔心,捷運車站採浮動之後,有可能導致兩站之間的距離太近,達不到原本設計的目的。他表示,捷運帶動的土地、建物價格上漲,是所有國民納稅錢投入後的結果,原本就應該落實漲價歸公的精神,除了目前回饋金的制度之外,政府也可以考慮站址一定範圍內的房屋、地價稅依市價課徵,增加政府的財源,不僅符合社會公平正義,也比站址浮動單純的多。

 至於容積率增加歸公的部分,蕭景田則認為,容積率大規模標售,牽扯層面太廣,可能會產生很多亂象。目前政府是因為擔心推升房價,所以停止標售國有地,但房價上漲的因素很多,禁止公有地釋出效果其實很有限。蕭景田說,如果維持目前的回饋制度,恢復釋地籌措公共建設經費,相形之下會比較切實可行。
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( 時事評論公共議題 )

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2011/06/06 09:07 【★★ 李深耕 虛擬世界的虛擬信賴 ★★】 【連罪、「廖伯」】 台灣改革上的鎖鏈 2011/06/06

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李深耕
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【台灣是大陸的榜樣?】官商勾結不除,房地產腐敗難止
2011/06/13 09:23
官商勾結不除,房地產腐敗難止 新華網評_新華網
2009年07月23日 來源:紅網

7月2日,因房地產開發中官商來往密切,低價拿地、違規更改容積率和土地使用性質,國家貧困縣湖北麻城貪腐窩案被曝光。麻城市政府發布通告稱,市委書記鄧新生、副市長徐聖賢涉嫌受賄被雙規,並撤銷其職務。市建設局局長夏桂松、市房產局書記陶興文、市建設局副局長熊文儉皆被查。窩案被揭開後,麻城開始對房產開發進行專項整治。(7月22日《新京報》)

近年來,我國房價背離經濟規律、遠離民生根本,一路飆升,導致越來越多的人買不起房。在畸高的房價中,有一個重要的成本往往被大家忽視,那就是腐敗成本。眼下,房地產業已成為我國當前社會中最能展現權錢交換關係的典型領域,管理土地資源的部門、官員很容易成為尋租對象。據報道,某地一多年從事樓盤開發的房產商坦言:樓盤開發成本只佔房價20%,開發商能夠拿到其中40%的利潤,余下的40%則被相關職能部門“層層消化”掉了。印象中,經濟學家成思危在接受央視訪談時,也作過類似表述。

在暴利的驅使下,一些政府官員與開發商沆瀣一氣,粉墨登場,導致房地產領域腐敗大案、窩案頻發。這樣的例子不勝枚舉——在重慶地產“窩案”中,包括該市規劃局原局長、副局長在內的近10名廳級幹部因收受開發商賄賂相繼落馬,震驚全國;雲南昆明的“胡星案”也具有標本意義,三任規劃局長相繼落馬,揭開了當地房地產腐敗鏈條冰山一角;海口市規劃局原副局長陳立奇、姚繼韻、張仕武以及原總規劃師王小山利用職務之便收受巨額錢財,令人瞠目,被開除黨籍、公職,課以重刑……

更讓人大跌眼鏡的是,不少黨政高官在房地產商的“賄人不倦”中也不能獨善其身,紛紛翻船落水。比如,山東原省委副書記、青島市委書記杜世成,在青島任職期間鼓吹“房價不能倒”的謬論,導致官商勾結腐敗大案頻發和房價瘋漲。此外,上海市原市委書記陳良宇、江蘇省原人大常委會副主任王武龍、安徽省原副省長何閩旭、天津市原檢察長李寶金、湖南郴州市原市委書記李大倫,還有新近落馬的深圳市市長許宗衡,無一不與房地產腐敗案有染。

這些“跡象”表明,官商勾結已成為房地產業的潛規則,是這個行業獲取暴利的基礎,房地產已成為腐敗的“重災區”。從徵地拆遷到土地出讓,從繳納土地出讓金到調整用地性質,從規劃審批到項目選址,從調整容積率到產權登記,幾乎每個環節都存在著權力尋租和官商勾結,都不難尋覓地方高官的影子,“送錢、送物、送女人”幾乎成了房地產的“行規”,部分基層官員斂財已達“瘋狂”程度。對此,有評論一針見血地指出:房地產的產業鏈有多長,權錢交易的食物鏈就有多長。

由于房地產商與地方政府的一些領導幹部、銀行的部分領導幹部結成了堅不可摧的利益“鐵三角”,導致中央的宏觀調控政策在一些地方出現了“腸梗阻”。從“國八條”、“國六條”到“國十五條”,眾多利好政策在執行過程中被某些“太極推手”化為無形,無數次的房價擠水行動以無奈告終。遠的不說,就以麻城為例,“一把手”鄧新生視土地為“城市最有價值的資源”,極力“將土地資源商品化”,引來了近30家房產企業來麻城“覓金”。結果是,當地財政收入“突飛猛漲”了,鄧新生也從中“收獲”了政績、金錢、美色,但老百姓卻遭殃了,房價比周邊縣市要高好幾百元!

房地產業貪腐窩案、大案頻發,緣于規劃、國土、房管等與房地產業息息相關的政府部門行政審批權過大,過于集中,尤其是公共權力的運行不夠公開、透明,缺乏有效的監督制約。眾所周知,土地是歸國家或集體所有的,但在實際運作過程中,處置權卻是由主管部門的個別人掌握的。以權錢交易最為突出的“調整規劃”為例,這種事關群眾利益的大事,理應通過公示、聽證等程序,讓公民享有知情權、參與權和監督權,但卻常常被人為地“忽略”了,異化成了“關門規劃”和“內部循環”,在很多時候則是由“一把手”說了算,或者依據一紙政府會議紀要,甚至打招呼、批條子、特事特辦……

遏制房地產業腐敗高發勢頭須對症下藥,釜底抽薪。一是要認真落實信息公開制度,全力推行“五個必須公開”,即房地產交易全過程必須公開、房地產商信用必須公開、房地產交易資金來源必須公開、資金結構必須公開、付款方式必須公開;二是要加強民主法制建設,將審批權和經辦權分開,引入意見表達機制。從制度設計上壓縮土地領域暗箱操作的灰色空間,讓權力運行從隱蔽變成透明,並置于民眾、媒體等社會各界的監督下;三是加大懲處力度,讓腐敗分子傾家蕩產、追悔莫及,對黨紀國法保持足夠的敬畏。如此,房地產領域的貪腐窩案、大案才會得到有效遏止。[高福生]


李深耕(glee) 於 2011-06-13 09:23 回覆:

容積標售 建商可投標【經濟日報】 2011.06.13
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6394259.shtml
經建會副主委黃萬翔昨(12)日指出,研議中的「容積銀行」制度,將允許標售所得用作交通建設經費,不只地主可以出價投標,建商也可投標。不過,依照變更後的都市計畫,標得容積只能用在都委會指定區域。

 明年度交通建設預算告急,經建會急於推動容積銀行制度,即允許重大交通建設周邊土地可有條件申請突破現有容積。這是經建會首度鬆口同意建商可以標購容積。容積需求目前最殷切的地方首推台北市和新北市,可以標購容積對於計畫未來在台北市和新北市推案的建商,或者擁有大批土地的地主是個好消息。

 黃萬翔說,容積銀行操作不必修任何法,只須透過都市計畫變更即可。有人認為需要修民法將容積變成一種物權,才能標售買賣,但容積現在就可移轉買賣,並沒有障礙。「如果地方理念相同,增額容積制度馬上就可以規畫運作。」

 他指出,「增額容積也就是都市計畫變更後成長的容積,也可以稱之為容積成長或容積變更。」這增加的容積該增加在那裏也透過都市計畫變更同時決定,都委會會劃定容積可以成長區域,例如捷運沿線。 針對增額容積釋出採標售,黃萬翔說,由於增額容積會落在那些區塊已經決定了,所以,標售給誰就不太需要限制。

【2011/06/13 經濟日報】
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【台灣是大陸的榜樣?】官商勾結不除,房地產腐敗難止
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官商勾結不除,房地產腐敗難止  新華網評_新華網
2009年07月23日 來源:紅網 
http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/comments/2009-07/23/content_11756462.htm