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| 2011/06/06 08:58:51瀏覽695｜回應1｜推薦1 | |
引用文章 【超高 創新應用 及 投資報酬率】 一年多「假公園」換 獲利上百億 2011/5/26 參考 文章 【 藍綠 一個樣 房價飆漲元凶 】 容積獎勵 獨厚建商 (建商獵地 殺遍全台) 2010/11/13 文章【前工業地 現觀光區、大賣場、住宅區】 用餐小心「 吃毒」 成『十八銅人』 2011/02/07 (南港 開發案 豪宅用餐 小心吃毒!? ) 文章看「點工業地成金」 2010/1/31 *********** 【都市計畫 容積管控 是何物？】現「容積獎勵」未來「容積銀行」20110606 【都市計畫 容積管控 是何物？】「容積獎勵」建商賺飽飽；「容積銀行」難逃 被批 賤賣？ 「容積獎勵」建商賺飽飽；「容積銀行」難逃 被批 賤賣？ 一旦形成政策，新北市籌建中的三環三線捷運，將成優先適用對象。據了解，近期三環三線中的萬大線已被要求重新進行財務規畫，要納入容積出售計算自償金額，未核定的汐止民生線、三鶯線也要納入容積銀行制度中。 據了解，容積銀行機制正由內政部營建署研擬，營建署已初步提出草案。這在經建會稱容積銀行制度，在內政部改稱為「增額容積」。 政府估算，明年延續性的重大公共建設需要2,600億元經費，但經建會至今只取得1,200億元預算額度，資金缺口相當龐大。各項建設中又以交通建設所需經費最大，為避免房市炒作，行政院已不准國有財產局再賣地，為了籌措財源，黃萬翔靈機一動想到—雖然不能賣地面，應該可賣地面上的空間（容積）。黃萬翔說：「容積是政府的財產，是有價的。」只是過去一直沒有這種觀念，容積都無償贈送，當作獎勵用，例如蓋停車場可以送容積、都市更新可以送容積。但容積既然是政府有價物，當然可出售，籌措公設經費。 他指出，開通一條捷運線後，周邊的地價、房價立刻上漲約三成，這不是現有住民的功勞，而是全國百姓的納稅錢堆出來的，好處不該由沿線地主獨享。黃萬翔說，「提高的容積應該是政府的財產，應可放入容積銀行中，想要加高建築的地主得向政府購買容積。」 營建署長葉世文指出，增額容積制度和容積獎勵制度是衝突的，當容積變成有價之後，現行「送」容積獎勵的制度會受到檢討，這意味著一旦容積銀行上路後，現行容積獎勵制度也可能退場，成為過去式。 經建會提議籌設「容積銀行」，內政部營建署長葉世文表示，增額容積制度（即經建會所提容積銀行）大概只在台北市和新北市能實施，中南部容積都用不完，幾乎無需求。 現行都市計畫採總量控管容積，避免過度開發。當時空環境有變，如開闢捷運線，那麼捷運周邊的農地、工業用地等會配合需求，提高土地使用，經都市計畫檢討後，提高後建築法定容積，與前一次容積差額就叫增額容積。 【2011/06/06 經濟日報】 遠雄企業團副總蔡宗易昨（5）日表示，目前建商若想增加容積，除了透過獎勵制度外，也可另外購買，但建商買進容積後，在申請建照、進行都審的過程中，常常會受到政府審查人員的質疑與挑戰。 蔡宗易坦言，在現行制度中，建商們為了增加容積，與政府溝通過程中常常很不愉快，若能有制度化的規則可遵守，自然是件好事；若「容積銀行」好好研擬、真正上路後，政府可開拓財源、建商可得到容積，自然是雙贏。不過，若屆時容積獎勵制度要取消，得建立周全的退場制度。 【2011/06/06 經濟日報】 引用文章「浮動車站」 炒作土地勝利者 決定 新捷運站址！？ 2010/6/13
********** 「浮動車站」 炒作土地勝利者 決定 新捷運站址！？ 人民 便宜價格一圓「成家」夢！？ 引用文章【劫貧濟富 產業創新條例 通過】 要感謝【經濟日報╱社論】？ >>>>>> 台灣人自己要爭氣! 不要老是讓港商或新加坡商賺自己應該要賺的錢 ... 社論迷失： 毀了都市計畫美意 吃私攢公？ 還是吃公攢私？ 大家都來鑽營!? ********* 在3.99兆的總投資規模中，民間出資比例由11%提高近3倍，達到30%，還擬繼續擴大投資誘因，將比例進一步推高。就國內資金浮濫，民間投資卻低迷不振的情況，不但有助於化解日益膨脹的資產泡沫，更能移花接木，擴張國內有效需求、增加就業機會，直有化腐朽為神奇之功。更值得注意的是，為了增強民間投入公共建設的誘因，經建會絞盡腦汁發揮創意，將部會、縣市、公私部門之間的畛域都打破，讓彼此的財務可以相互支援，甚至容積率、都市計畫變更等等由公權力創造的財富，也可用於回饋民間投資者或土地提供者，創造出從未見過的高度彈性。 其實除了這些直接可見的巨大利益之外，還有更豐厚的暴利，隨公共建設的興建而源源不絕地產生，將此二者加總，其價值甚至可超過建設的經費。惜乎數十年來，施政者與納稅人都目光如豆，一面堅決要求一切公共建設都由納稅人的血汗錢完全負擔，卻讓財團與土豪劣紳不付分文即坐享公共建設所創造的暴增地價與衍生繁榮；一面則事事皆出之以「多做多錯、少做少錯」、不可「圖利他人」的官僚作風，對舉手之間即可創造的容積率、都市計畫變更等等人造財富棄之不屑一顧。從「六年國建」以來，政府負債之積重難返，正從此二者而來。 日前高鐵「BOT」干犯眾怒，各方群起撻伐，一時之間，令引入民資的「BOT」成了過街老鼠，人人皆曰可殺；似乎除了重回過去一切仰賴民脂民膏，卻圖利土豪劣紳的老路，別無選擇。 孰料「一分錢逼死英雄漢」，面對無米可炊困境的經建會，反而大張旗鼓，跳出數十年窠臼，活化公權力創造財富的潛力，千方百計創造誘因；也許就此打通任督二脈之後，未來各項公共建設絕大部份以民間資源完成，豈不是因禍得福，而且後福無窮！ 試以這次經建會就捷運建設提出的「移動車站」概念，解說活化公權力創造財富潛力吸引民間投資的做法。早在桃園機場捷運規畫之初，在學者強力建議下，主辦單位即做出國內破天荒的頭一次「移動路線」的嘗試。 當初的發想是，捷運沿線車站附近地價，必將隨捷運通車而暴漲數倍；過去先由主辦單位畫定路線與車站，再公開招標，完全由公款負擔建設費用，政府所耗費的成本，遠比不上車站週遭地價暴漲的利益；但那些坐享暴利的地主，卻不費分毫即可財源滾滾。因而學者建議，招標前只規定捷運往返起、終點所需時間、班次等與其目的直接相關要求，但開放路線與場站之選擇，由投標者自定，經過主辦單位審核無瑕疵即可照表實施。如此一來，投標者可將地價暴漲利益轉為興建捷運成本，政府出資大減甚至不必出資，我們即可平白獲得一條好用的捷運路線。 如果「移動車站」的構想與此相近，我們就要為經建會大聲喝采，原因是，桃園機場捷運因為得標的長億公司中途破產而功虧一簣，結果民進黨政府又一仍舊貫，完全由人民出資替長億公司炒地皮。若經建會不以懼此一失敗的陰影，願意重起爐灶甚至擴大推動，其勇氣與智慧都值得肯定。 ************ 「浮動車站」概念籌錢 最快一年後公開招標 拚建設 新捷運站址變招財樹 政府財政拮据、投入公共建設的能量不足，為了避免影響經濟發展，行政院經建會開始採取新的措施籌措建設財源。目前規劃中的台北捷運信義東延線、萬大線、淡水輕軌、台中捷運烏日文心線都將採「浮動車站」概念，事先不選定精確的站址，將站址公開招標、出價高者得標，以挹注公共建設財源。 決策官員指出，目前信義東延線和萬大線都已經在進行綜合規劃的階段，一年之內就會完成，最快一年之後，各站站址就可以公開招標。官員表示，過去雖然沒有類似的例子，但國外民間私人興建鐵路，或是國內ＢＯＴ建設的案子，其實也都常整合社區開發，其精神是相同的。 馬英九競選總統所提政見「愛台十二項建設」，總經費高達三.九九兆，規劃三分之一由民間投資，政府仍須負擔二.四四兆。即使以八年兌現來計算，平均每年至少需要三千億的公共建設經費。 但政府債臺高築，連帶影響公共建設和振興經濟的能力，以民國一百年為例，目前編列中的公共建設經費僅九百七十七億元，加計五年五千億「擴大公共建設特別預算」中的一千三百億元，才達到兩千兩百億元的規模。「擴大公共建設特別預算」又將於民國一百年到期，想要落實馬總統的政見，幾乎是「不可能的任務」。 由於建設財源和所需經費差距過大，「節流」根本不可能達成目標，經建會幾乎抓破腦袋，一一檢視每個計畫，看有沒有「開源」的可能。 經建會除了希望提高原有計畫自償率、增加民間投資比例之外，也將以成立建設基金的方式進行跨域整合，包括將交通建設和土地使用開發整合為同一計畫，資本和收益都放在同一基金內，讓建設的外部成本內部化、投資效益資本化，截長補短來完成建設目標。 以目前規劃進行中的台北捷運信義東延線、萬大線、淡水輕軌、台中捷運烏日文心線四項計畫為例，經建會已經要求相關單位，在規劃時讓站址「浮動」，即不選定精確的站址，讓所有開發商公開招標，由市場決定車站最後座落的位置，而政府則在開發過程中得到較多的回饋，增加政府投資建設的能力和能量。 ******** 不過，參與全台最大捷運聯合開發案「美河巿」的日勝生則擔心，原本站址土地應由捷運局整合，未來改由業者自行整合，將使得業者開發成本與開發時程大幅增加，影響業者開發意願。 「浮動式」開發將由業者自行整合、選定站址，價高者標得。蔡宗易表示，新措施有利有弊，好處是利用交通建設，擴大都會生活圈，以政府之力多處點火，讓更多民眾可在巿郊、交通便利地區買到便宜的房子，有助於平抑房價。 不過，蔡宗易也擔心，部分熱門捷運站的聯開案，可能因競爭白熱化導致標脫價格大幅墊高，迫使業者因成本考量推出的「平價住宅」變得「不平價」。 原本有意參加開發規模更勝「美河巿」的「十四張」聯開案的日勝生表示，未來捷運站聯開案若須自行整合現有地主，必將迫使業者重新評估是否參與，不但開發時程充滿變數，開發經費恐將大幅提升。 至於政府有意將因公共建設興建而增加的土地容積收歸國有，公開招標賣給附近地主。興富發副總經理廖昭雄說，新制有助於建商取得容積，讓開發案規劃更具彈性，政府也可增加財源，可謂一舉兩得。建商只要有需求，應願意購買容積。 惟業者認為，容積歸公細節尚未出爐，若使用分區由住二變成商三，新增逾三.二倍容積全要歸公，恐令業者興建成本大幅攀升，連帶影響房價波動。 ********* 經建會提出都市計畫變更「容積率增加歸公」的政策，財經立委看法兩極，支持的立委認為經建會立意良善，可將政府有形、無形的資產活化；持保留態度的立委則認為，這項政策太過複雜，不如從直接改革現制下手。 立委賴士葆表示，經建會的政策是將過去金錢、土地的實體回饋，改為用容積率的無形回饋，目前其實已有建商是將建物的某一層捐給地方政府，也是類似容積回饋的概念。 賴士葆說，這樣的作法就是大家長期討論的，如何將政府有形、無形的資產活化，概念利益良善，但要看能否做到真正透明、公開，避免圖利少數人。他表示，政府出售容積率時，也必須要兼顧整體都市景觀的規畫，如果一整個區域的建築都不高，卻突然有一棟高出好幾倍，民眾恐怕也很難接受。 賴士葆認為，變賣容積率成立基金進行公共建設，和ＢＯＴ的概念類似，都是要降低政府的出資，但執行時必須要非常小心，避免尾大不掉，「當初高鐵興建時也是說政府零出資，結果政府投入了一堆錢！」 曾經從事建築業的立委蕭景田則擔心，捷運車站採浮動之後，有可能導致兩站之間的距離太近，達不到原本設計的目的。他表示，捷運帶動的土地、建物價格上漲，是所有國民納稅錢投入後的結果，原本就應該落實漲價歸公的精神，除了目前回饋金的制度之外，政府也可以考慮站址一定範圍內的房屋、地價稅依市價課徵，增加政府的財源，不僅符合社會公平正義，也比站址浮動單純的多。 至於容積率增加歸公的部分，蕭景田則認為，容積率大規模標售，牽扯層面太廣，可能會產生很多亂象。目前政府是因為擔心推升房價，所以停止標售國有地，但房價上漲的因素很多，禁止公有地釋出效果其實很有限。蕭景田說，如果維持目前的回饋制度，恢復釋地籌措公共建設經費，相形之下會比較切實可行。 |
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| ( 時事評論｜公共議題 ) |
