高鐵通車 搶便宜資產營建股
沿線城市資產提升，受益個股本益比6倍可買進
Smart智富月刊提供
重大交通建設，必定會促進當地旅遊及房地產的發展。雪山隧道通車效應，讓宜蘭精華區地價大漲。接下來，耗資4,000億元的台灣高速鐵路即將通車，究竟會帶來什麼影響？
台灣省建築協會理事長、鄉林建設（5531）董事長賴正鎰強調，高鐵10月底通車應該沒問題，如果實現，將讓台灣房地產上漲幅度，由10%強化到15%以上。
他分析，高鐵通車後，台灣從南到北，就等於是一個城市，過去這些舊城市界線清楚，但高鐵將打破城市的邊界，未來在高鐵沿線上的城市，都將要重新定位，資產價值也將重新洗牌。
賴正鎰指出，近期房地產遇雙鬼月的衝擊，外界原本預估銷售將慘澹，但以他收到的第一線消息，今年台中房地產並未受到影響，7、8月成交量竟然還超過6月，讓他信心大增，相信高鐵即將通車的效應，已慢慢展現出來，因此他近期將更大膽的參與土地標案，鎖定高鐵與捷運相關的土地，來進行開發。
北部以南港與板橋區前景最好
他強調，依據日本高速鐵路站區開發經驗，台灣高鐵附近站區的開發，得歷經10年才能完成，這10年間如果政府開放大陸資金購買台灣房地產，將加速台灣高鐵站區的開發，且未來到位的大陸資金，會以新開發地區當投資標的，將促進台灣房地產上漲。
尤其以北部精華區的房地產上漲機會最高，高鐵新市鎮中，新竹站因有科技新貴加持，離竹北縣政府所在地，以及竹北縣一期、二期的成熟商圈最近，是土地價格漲幅最高的地方，目前住宅區土地，每坪已被炒高至20萬元左右，商業區更高達40萬元，短線價格已高，縱觀高鐵幾大站區，未來以南港與板橋車站地區，潛力最好。
要掌握高鐵通車商機，其實不必自己花錢投資土地，元富投顧襄理張婉珍建議，可以布局已經購買或是擁有高鐵開發區大量土地，且有計畫開發土地的公司，未來出現高鐵熱潮，效應會自然浮現。
台肥、聯華、厚生有資產開發題材
張婉珍認為，在南港擁有豐厚土地資產的台肥（1722）是指標。台肥在南港區擁有3.8萬坪土地，其中有3.4萬坪座落於南港經貿園區內，公告地價約130億元左右，市值將達700億元，潛在獲利高達100億元。
若以建商在南港地區的推案情況，目前平均每坪都喊到30萬元來看，如果台肥將全數土地進行開發的話，約可創造4、500億元的營收，折合對每股的貢獻度高達40元。因此外資券商摩根大通看好高鐵效應，將台肥納入投資組合，目標價為62元。
另一家在南港擁有大筆土地的公司是聯華（1229）。聯華南港舊廠區土地約有3,500坪，由於緊臨高鐵南港站，具有相當的地段優勢，隨著南港地區進入高度開發的成長階段，聯華有意加快開發計畫，潛在利益將逐漸進入實現階段。
除了南港區域外，板橋新區也是高鐵效益的受惠地區，例如厚生（2107）位於新板三鐵共構（捷運、高鐵、台鐵）特區，有4,000多坪土地正進行開發，正與大陸工程（2526）合建1,800坪住商大樓，總銷售金額達120億元，預計下半年推案。法人估計，扣除相關成本後，厚生可認列獲利達72億元，依完工比例法，每年平均可認列18億元，每股獲利貢獻3.85元。
此外，厚生在新板特區尚持有千坪土地打算自行開發，獲利能力更勝與大陸工程的合建案，再加上機場捷運的動工，厚生位於桃園南崁1.5萬坪的土地，又可能因為機場捷運的效應，提升資產價值。
中部建商鄉林、順天獲利穩，長線看漲
這幾年因為中科之故，炒熱了大台中地區的房地產價值，未來若再加上高鐵的通車，資產提升的效益將更加顯著。賴正鎰認為，高鐵台中站位於烏日，現階段開發力道還不強，但通車後因為觀光的效應，台中房地產也會受惠。
向來深耕台中的鄉林建設，去年EPS 4.85元，今年EPS將挑戰6～7元，獲利更因為高鐵打通台灣交通的「任督二脈」，長線看漲。
順天建設（5525）也是大台中地區經營穩健的建設公司，近年獲利明顯上升，去年EPS 3.47元，董事長柯興樹宣布多元化布局，除了住宅營建的本業，也加重土地開發及朝商業不動產方向經營，今年下半年將在北市內湖推出10億元的個案，在台中七期也醞釀推出銷售金額超過50億元的案子，今年EPS挑戰4.5元。
高雄雙鐵效應發醱，低檔復甦
「高雄房地產不會再跌了，尤其高鐵與高雄捷運通車後，捷運周邊房價，得漲3成才合理！」素有「南霸天」之稱的京城建設（2524）董事長蔡天贊認為，依台北經驗，捷運施工期間，房市會先跌後漲，因此配合捷運全線通車後，將是高雄房市大漲的起跑點，現在正是大撿便宜的好時機。
京城由於上半年業績表現不佳，宣布調降財測，原營收目標由70億元調降為40億元，每股EPS也由 10元調降為5.05元，導致股價向下修正後低檔盤旋。
其實下半年京城可銷售的房屋還真不少，今年完工建案可認列金額約62億元，加上餘屋55億元，可售房屋達117億元。京城表示，從7月起，不少個案已感受到買氣回溫的跡象，銷售率增加2～3成，像是位在高鐵左營車站附近的「天堂鳥」，總銷4.41億元，銷售率已達6成，在高鐵即將通車之際，銷售進度有加溫現象。因此，法人認為，只要下半年房地產景氣好轉、買氣增強，本益比不到6倍的京城，值得留意。
政治風暴打出最佳買點
目前台灣正處「倒扁」風潮，政治動盪不安，賴正鎰分析，這股政治紛擾就如同「天花」一般，是極為惡劣的病毒，但經過這幾年大風大浪，台灣已逐漸免疫，只要風潮一過，自然痊癒，政治利空反倒是投資房地產的最好時機。
分析房地產達5年的張婉珍也認為，第2季營建資產股雖然下跌，但跌幅不深，根據經驗，年底是營建股傳統入帳旺季，再加上高鐵通車效應，只要本益比落到6～8倍左右，都是好買點，投資人不妨趁政治利空逢低進場，應該不會吃虧。 |
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