●標的：3精華區換手屋

林伯翰建議，在東京可買換手屋。因為東京人退休後，賣掉公寓去鄉下養老比比皆是，投資者選擇多。至於房客客源也不會是問題，許多在東京的公司行號為節稅，長期幫經理人租屋。林伯翰有棟房子，就是租給阿拉伯石油公司的總經理。

在日本置產，自備頭期款約為房價的2、3成（約4,000萬日圓、1,480萬台幣），餘款向日本銀行貸款即可，目前日本房貸利率2.5%到3%，加上有許多台資銀行在日本，例如兆豐、台灣銀行及中國信託等，借錢不是問題。

林伯翰說，許多台灣中高資產族其實有一次拿出上千萬元的財力，但1,000多萬元台幣在台北，其實買不到像日本一樣的好房子。

●挑屋：離地鐵逾5分鐘

至於怎麼選房子，林伯翰建議，最好離地鐵出口5分鐘以上，但是8分鐘能走到，因為離地鐵站太近，附近可能有柏青哥鋼珠店，較為吵雜。

●出租：仲介可全權管理

林伯翰說，在日本，房東和房客甚至不用見面，完全委由仲介管理公司收租並做租戶管理，這些管理公司都相當專業，在購屋前，可評估物件價值，接續的租金金流也全權處理，連稅都可代為繳納。

房客確定租屋後，第一次要繳5個月租金，除當月租金外，還有2個月押金、2個月禮金，禮金包括給管理公司的仲介費用，押金則是用來確保房客離開時，要讓房屋恢復成原狀。

●稅負：稅金貸款可抵稅

至於租金的報稅問題，林伯翰說，每年房東要繳的房屋稅及地價稅，在日本，都可拿來抵所得稅，如果有房貸和修繕貸款，全額可扣抵所得，有時候算一算，1年下來根本不會因此多負擔所得稅。

【2009/02/16 聯合報】