養身村創新商業模式「兩代共居、不同室」打造新世代家庭型銀髮健康生活園區

一、核心商業理念：不是把父母送進養老院，而是全家一起規劃下一階段人生

傳統養老住宅的主要客戶是老人本人，傳統長照機構則以需要照護的失能長者為主要對象。

但是，未來人口結構將產生一個新的現象：

• 父母80至90歲，需要安全、健康及適當照顧。
• 子女50至65歲，也逐漸進入退休及中高齡階段。
• 子女可能仍有工作、家庭及自己的健康需求。
• 父母希望與子女保持親近，但不一定希望共同生活在同一個屋簷下。

因此一種新的養身村住宅模式：「兩代共居、不同室、同園區、近距離照應。」

父母有自己的套房，子女也有自己的套房。兩代可以一起用餐、運動、散步、參與活動，但各自保有生活隱私。

當父母健康狀況改變時，園區內還有日照中心及住宿型長照機構提供不同程度的專業照護，這不是單純的老人住宅，而是以家庭為單位的退休生活與長照整合服務。

二、目標客群：從服務一位老人，擴大到服務一個家庭

這套商業模式最重要的改變，是將客戶單位從「個人」轉變為「家庭」。

核心客戶：雙世代家庭

第一代：高齡父母

75～90歲

• 希望安全養老
• 需要健康管理
• 希望保有自主生活
• 未來可能需要長照

第二代：中高齡子女

50～65歲

• 規劃退休生活
• 希望就近照顧父母
• 需要自己的生活空間
• 也需要健康及休閒服務

第三種客群：未來預約型家庭

40～55歲的中年子女，提前為父母及自己安排未來住宅與照護需求。

這樣的客群擴張具有重要意義：

傳統養生村必須等待老人退休、身體需要改變，才開始尋找住宿環境；新模式則可以提早接觸50歲左右的家庭，讓他們先為父母安排住所，自己也成為未來的潛在住戶；也就是說，養身村不再只是老人退休後的選擇，而是家庭提早規劃退休與照護的生活方案。

三、住宅產品設計：建立四種房型與服務方案

建議將養身村住宅分為四種產品，讓不同家庭都能找到適合的入住方式。

A型：長者獨立套房

銀髮住宅主力產品

• 1人或夫妻入住
• 約12～18坪（規劃假設）
• 無障礙衛浴、緊急求助設備
• 可選擇餐飲、清潔及健康管理服務

B型：兩代共居不同室

核心差異化產品

• 父母、子女各有獨立套房
• 同一棟或相鄰棟住宅
• 共用園區餐廳、休閒及健康設施
• 可以購買家庭照護服務

C型：中高齡退休住宅

• 50～65歲夫妻入住
• 可與父母同園區但不同棟
• 強調退休生活、運動、社交及健康管理
• 可預先規劃父母未來照護安排

D型：專業照護銜接服務

• 需要日間照顧的長者
• 需要住宿型長照的長者
• 依照評估及法定資格接受服務
• 提供家庭照護轉介與支持

兩代共居的三種實際配置

• 同棟不同戶： 父母住A戶，子女住B戶，方便互相探望。
• 相鄰不同棟： 父母住樂齡住宅，子女住退休住宅，保有更多生活隱私。
• 同園區不同區： 父母住住宅區，子女住另一個生活區，園區內步行即可往來。

建議將「同棟不同戶」與「相鄰不同棟」列為優先開發產品，因為這兩種配置最能呈現兩代共居的核心價值。

四、收入模式：從單一租金走向家庭型長期服務收入

這套商業模式不應只依靠房租，而應設計成「住宅收入＋生活服務收入＋健康管理收入＋長照服務收入」。

建議採取三種家庭會員制度

1. 樂齡生活會員

入住父母或長者，可以選擇基本住宿、餐飲、活動及健康促進服務。

2. 兩代共居家庭會員

父母與子女分別承租住宅，享有家庭共餐、活動、健康課程及家庭照護諮詢等方案。

3. 全方位健康照護會員

除了住宅與生活服務外，還可以依需求加購健康管理、照顧者支持、日照或其他合法長照服務。

會員制度應以生活服務及優惠權益為主，不宜把長照服務的資格評估、政府給付及法定收費混為一談。

五、兩代共居的實際銷售情境

以下是一個很值得開發的客戶案例：

家庭案例：58歲的兒子與83歲的母親

原本的家庭困境

• 83歲母親獨居，日常生活逐漸需要協助。
• 58歲兒子仍有工作，自己的退休生活也需要規劃。
• 兒子不放心母親獨居，但又不希望兩代全天候同住。

入住養身村後

母親

A棟樂齡住宅

• 獨立套房
• 園區共餐
• 健康活動
• 需要時使用日照

兒子夫妻

B棟退休住宅

• 獨立住宅
• 保有私人空間
• 運動及休閒
• 隨時探望母親

家庭雙贏

母親有人陪伴、有照護資源；兒子夫妻有自己的生活，卻不用遠距離擔心母親。

如果母親未來需要全天候照護，再依專業評估銜接住宿型長照機構。

這個案例的銷售重點不是套房有多漂亮，而是：

花一筆住宅與服務費用，解決兩代人的居住、退休、陪伴及照護問題。

這才是兩代共居模式真正的價值。

六、以高英樂齡健康園區為例：商業模式配置建議

假設未來園區規劃150～200間樂齡住宅、100床住宿型長照及120人日照中心，可以把「兩代共居」設為住宅部門的主要市場特色。

建議住宅產品初步配置如下：

以下為招商及可行性評估的建議配置，並非既定工程規劃。

其中50戶兩代共居住宅，可以創造100戶家庭關係的潛在入住需求（每戶家庭配置父母及子女各一戶），也就是說，住宅市場不再只看170戶，而是可以從家庭關係延伸出更多客戶接觸點。

園區整體收入架構

養身村整合型營運架構

養身村品牌與管理中心-家庭會員、品牌、行銷、行政及資源整合

樂齡住宅-住宅租賃與管理

日照中心-日間照顧與復能

住宿型長照-全天候專業照護

健康生活中心-運動、營養與休閒

雙世代家庭會員-父母、子女、退休家庭及社區長者

架構的重點是：各部門可以有獨立損益及專業管理，同時透過統一品牌、家庭會員及客戶轉介機制，形成完整服務體系。

七、營收與投資評估：應建立家庭客戶終身價值

這項商業模式在財務上值得特別注意的是，一個家庭可能同時帶來兩間住宅的租金收入，以及餐飲、健康管理等服務收入。

建議財務模型採用以下方式：

家庭年度營收公式：R=2M+F+H+CR=2M+F+H+C

• MM：單戶住宅每月租金 × 12
• FF：家庭年度餐飲及生活服務收入
• HH：健康管理及休閒服務收入
• CC：依法提供的額外照護服務收入

其中，兩間住宅的租金應依實際入住戶數計算；日照及住宿型長照的收入則應另外建立機構損益表，避免重複計算。

建立三種財務情境

真正需要計算的財務指標包括：

1. 每戶住宅建置成本。
2. 每戶平均租金及管理收入。
3. 每戶家庭平均服務消費。
4. 住宅入住率及空置期間。
5. 日照中心每日平均使用人數。
6. 住宿型長照平均入住率。
7. 每位服務人員的人事成本。
8. 園區整體營業利益及投資回收期間。

要項： 兩代共居住宅不宜只用一般老人套房的租金邏輯定價，而應評估家庭整體支付能力與願意購買的服務組合。家庭願意付費的原因，是同時解決兩代人的生活問題，而不只是多租一間房間。

八、行銷策略：把產品賣給家庭，而不是只賣給老人

這個商業模式最需要改變的，是傳統銀髮住宅的行銷對象。

一般養生村通常透過老人本人或其子女尋找客戶；但是「兩代共居」應該主動鎖定50～65歲的中高齡族群，讓他們成為家庭決策者。

採取以下四種行銷方式：

1. 家庭退休規劃說明會

舉辦「爸媽安心養老，我們也能安心退休」講座。

邀請50～65歲族群參加，介紹如何安排父母住宅、自己的退休生活及未來長照資源。

2. 兩代共居體驗活動

安排父母與子女一起參觀園區，體驗共餐、運動、休閒及住宅空間。

讓客戶實際感受到住在同一個園區、卻各有獨立生活空間的好處。

3. 家庭雙戶優惠方案

針對父母及子女同時入住，設計家庭會員優惠，例如：

• 家庭共餐優惠。
• 健康課程優惠。
• 家庭活動及公共設施使用權益。
• 特定生活服務優惠。

優惠應以實際成本及合理利潤為基礎，不宜過度折價。

4. 提前預約退休住宅

針對40～55歲的中年族群，推出未來入住預約及體驗方案。

讓客戶提早認識園區，先安排父母入住，未來自己退休時也有熟悉的生活環境。

九、營運推動時程

建議採取分階段開發，而不是一開始就投入全部資源。

1. 第一階段：市場定位及可行性評估

0～6個月

1. • 確認土地及建築使用法規。
   • 進行50～65歲家庭需求調查。
   • 設計兩代共居房型。
   • 建立財務模型及租金策略。
   • 尋找醫療及長照合作夥伴。
2. 第二階段：住宅品牌及市場預熱

6～12個月

1. • 建立養身村品牌。
   • 推出家庭會員制度。
   • 舉辦退休生活說明會。
   • 開放預約參觀及入住意願登記。
   • 建立第一批家庭客戶資料。
2. 第三階段：住宅與照護服務啟動

依建築及設立許可時程

1. • 樂齡住宅分批開放。
   • 日照中心及住宿型長照依法設立。
   • 導入健康管理及餐飲服務。
   • 建立跨部門服務轉介流程。
2. 第四階段：建立完整家庭型養身村

營運成熟期

1. • 擴大兩代共居市場。
   • 發展家庭退休會員。
   • 導入智慧健康管理。
   • 發展社區共融及異業合作。

十、投資及法規上的重要提醒

這個模式有商業潛力，但住宅與長照不能只用同一個名稱就混合經營。

在正式投資前，應特別釐清：

• 樂齡住宅究竟採住宅租賃、老人福利機構或其他合法型態。
• 住宿型長照機構及日照中心的設立資格、空間配置及人力要求。
• 校舍改建後的土地使用、建築用途變更、消防及無障礙規定。
• 住宅租賃與長照服務應有不同契約及清楚的收費項目。
• 若涉及捐贈後的土地使用目的、公益限制或營運收益安排，也應先確認捐贈契約及相關法規。

內政部建築研究所的高齡友善住宅研究，也特別提到通用設計、跨世代混居及智慧設施的重要性。衛福部長照3.0則強調從家庭支持、社區照顧到住宿照護的連續服務。

另外，2026年衛福部推動的共生宅政策，也顯示高齡住宅與長照資源整合正在成為政策發展方向；不過，共生宅是長者共同居住的模式，與本提案的親子兩代分戶共居並不相同。

十一、最重要的品牌定位與招商主張

養身村

兩代共居．不同室．三代安心

讓父母安心養老，讓子女自在退休

品牌核心價值

• 對父母：有自己的家，有健康管理，有專業照護。
• 對子女：有自己的生活，有退休空間，也能就近照顧父母。
• 對家庭：保有親情，不必犧牲彼此的生活品質。
• 對產業：整合住宅、健康、休閒、日照及住宿型長照。

我們提供的不只是住宅，而是一個家庭未來20年的安心生活規劃。

十二、策略：將「兩代共居」打造成養身村的核心競爭力

這套商業模式最值得投資及開發的地方，在於它突破了傳統養生村只向老人銷售住宅的限制。

未來長照市場可以分成兩個層次：

• 第一層：服務已經需要照顧的長者，提供日照及住宿型長照。
• 第二層：服務尚未需要照顧、但已開始規劃退休生活的中高齡家庭，提供兩代共居住宅及健康生活服務。

第二層市場可以提前建立客戶關係，讓家庭在父母還健康時就入住，日後再依照身體狀況取得適當服務。

把這個模式正式命名為：「家庭型養身村 Family Wellness Village」

它的商業定位不是養老院，也不是單純的退休住宅，而是：

以家庭為中心，以住宅為基礎，以健康為核心，以長照為後盾的整合型銀髮生活產業。

這個定位可以作為未來招商、投資提案、建築規劃及品牌行銷的主軸。

參考文獻

一、作者相關文章

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