第4章 商圈分析與店址評估實務（寵物產業趨勢到經營管理）
一、章節概述
店址選擇是寵物店成功的關鍵因素，影響固定客群建立與長期經營。即使服務品質優秀，如果商圈特性與目標顧客不符，也可能導致營運困難。
本章學習重點：
- 了解不同商圈類型及其特性
- 掌握商圈實地調查方法
- 評估店面條件、租金坪效與合約風險
- 避免常見選址錯誤
二、寵物店商圈類型
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商圈類型
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特性
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適合經營項目
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創業分析/備註
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住宅型
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固定居住人口多，生活機能完整
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美容、日常用品、基本照護
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穩定回訪，低行銷壓力
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生活機能型
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市場或商場周邊，人流穩定但非觀光型
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美容、零售、寄宿
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停車便利性需評估
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商業/觀光型
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人流大但不穩定，租金高
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高端品牌或特色服務
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初創店風險高，需要差異化策略
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觀察重點：寵物店不完全依賴即時人流，固定客群與回訪率比人潮重要。
三、商圈實地調查方法
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方法
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調查方式
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目的
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現場觀察
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平日與假日觀察人流、遛寵比例
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判斷目標客群密度與習慣
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競品分析
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到周邊店家實際消費或諮詢
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比較價格、服務、定位，找市場空缺
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訪談與問卷
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與住戶或飼主交流
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掌握需求與未被滿足服務
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四、店面條件與空間實務評估
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評估項目
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重點
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建議做法
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坪數與格局
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美容、寄宿或零售需求是否足夠
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動線需分人與動物區
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通風、採光、排水
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直接影響動物健康與清潔效率
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排水良好，避免清潔成本高
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噪音與鄰里關係
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是否影響住戶
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選擇適合地點或加裝隔音設備
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五、租金、坪效與合約評估
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評估項目
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建議標準
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備註
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租金比例
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建議占預估營收 10%-15%
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超過比例經營壓力大
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坪效
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每坪是否能創造穩定產值
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留意擴充彈性
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租約條款
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租期年限、續租、漲租
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是否允許寵物相關營業
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六、常見選址錯誤與迷思
- 租金便宜就是好選擇 → 忽略客群與交通條件
- 人潮多就一定有生意 → 人潮不等於寵物消費人流
- 網路行銷可取代店址 → 寵物服務仍高度依賴實體信任
七、創業思考練習
- 我的目標顧客日常活動範圍在哪裡？ ________
- 若營業三年後續租，該地點是否仍具優勢？ ________
- 若該地點失敗，退場成本是否可承受？ ________
- 是否需要額外停車或臨停規劃以吸引客群？ ________
- 鄰近設施（公園、醫院、寵物店）是否對我有優勢或競爭壓力？ ________
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