作者／安和地政士事務所所長　王彥琳

【前言】

近年來房價過高已成為十大民怨之首，而為了避免明年總統大選不利選情，在央行祭出特定區域有一棟房子以上的貸款戶，貸款成數予以降低及提高利率的打房手段，仍未能使房地產市場有效降溫，反而有越打越旺的趨勢。於是財政部研擬「特種貨物及勞務稅條例草案」（俗稱奢侈稅），草案中規定，持有非自用住宅的房屋及其座落基地、空地在2年內移轉，將分別按照實價課徵未滿1年者15%、1到2年者10%的奢侈稅。一時之間，造成市場恐慌，會對整體房地產市場造成何種程度的影響尚待觀察，不過似乎已對投機客造成嚇阻的作用。

【出售不動產應課徵的稅捐】

一般而言依據我國稅法規定，土地出賣人須繳納土地增值稅，房屋的承買人須繳納契稅，而出賣人因就出售土地的部分已課徵土地增值稅，為免造成重複課稅，故僅就出售建物部分須計算財產交易所得，課徵所得稅。土地增值稅的課徵，係由政府每年一月一日公布調整的土地公告現值為依據，就買進時的土地公告現值與出售時的土地公告現值，計算其漲價總數額依不同的稅率計徵。建物的買賣契稅，則一律以房屋評定現值的百分之六計徵。而以土地公告現值及房屋評定現值為課稅依據，為我國極為特殊的課稅制度，雖然稅捐機關在稽徵稅捐時成本較低較易徵收，但因其課稅現值與實際交易價格往往有極大的落差，且在同一年度取得隨即出售的情形，因土地公告現值尚未調整不須繳納土地增值稅，而造成在短期間內買賣不動產獲利的投機客而言，其交易成本低廉。此外，現行我國在計算出售建物的財產交易所得，亦多數係依財政部頒布之所得額標準乘以契價（即房屋評定現值），以核定的方式來認定，而造成核定的數額與實際所得額不一致的不合理現象。

【出售不動產財產交易所得額應如何計算】

出售房屋因已就土地的部分已課徵土地增值稅，為免造成重複課稅不再課徵所得稅已如前述，而出售建物須計算財產交易所得課徵所得稅，實務上多採下列二種方式認定：

一．依財政部頒布之所得額標準乘以房屋評定現值，以核定的方式據以認定：

即以財政部頒布之所得額標準乘以房屋評定現值據以認定，為現行實務上最常見的方式，因為每年全國不動產買賣交易的數量多達數十萬筆，納稅義務人可能因已持有不動產數年而原始交易資料已遺失，而無法舉證其取得成本，稅捐機關更無足夠的人力去查核納稅義務人取得成本及出售時的售價為何，是以在稽徵實務上僅得按所得額標準乘以房屋評定現值，以核定的方式來據以認定。

二．以出售房屋之實際售價減除原始取得成本核算財產交易所得：

【特殊的不動產交易行為，財產交易所得應如何計算】

一．                預售屋買賣：購屋者與建商簽定預售屋買賣契約，在未建造完成前復又出售予第三人，其性質屬「請求不動產移轉所有權」之權利買賣，應就其差價部分，視為財產交易所得。又因屬權利買賣，交易標的非為不動產，故無須區分土地及建物價款，亦無土地免徵所得稅的適用。例：Ａ君向安和建設購買５０００萬元的預售屋，在尚未完工前又以８０００萬元定約出售予Ｂ君，則Ａ君的財產交易所得為３０００萬元。

二．                借名登記的不動產出售予他人：Ａ君購買１０００萬元土地一筆，但係借用Ｂ的名義辦理登記，現將土地以２０００萬元出售予Ｃ君，並將土地所有權直接由Ｂ移轉給Ｃ，則Ａ君的財產交易所得為１０００萬元。依民法第７５８條的規定，土地以Ｂ君的名義登記其即為土地所有權人，只是Ａ君與Ｂ君之間有借名契約關係，依法Ａ君有請求Ｂ君將土地返還的權利。但因土地已出售予Ｃ君，Ａ君請求Ｂ君返還的土地因已出售予他人而無法實現，是以Ａ君因而取得之代替利益，其性質核屬債權之實現，並非因出售土地直接取得之對價，並無免納所得稅之適用，其價差部分屬財產交易所得，依法應課徵所得稅。

　　近來因房屋飆漲過快，短期內買進再行賣出獲利驚人，政府為積極打房，已將特定區域高總價的預售屋，發文請各建商提供資料，針對預售屋再行買賣的個案進行重點查核，當事人如有漏報情事者，建議應依據稅捐稽徵法第４８條之１規定，只要是屬未經檢舉或是未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之前，儘速自動向國稅局補報並補繳稅款，即可免予處罰，但仍應就補繳之稅款加計利息一併繳納。

【奢侈稅的課徵與租稅公平】

奢侈稅將進行立法的消息一出，的確對於市場炒作的投機客造成嚇阻作用，但是不禁令人省思，這樣的立法是否符合租稅公平？近幾年來的租稅政策，其實是標準的劫貧濟富，民國９４年的土地增值稅稅率調降，從原本的百分之４０、５０、６０的稅率，調降為百分之２０、３０、４０的稅率，雖然增訂了持有達一定年限得予減徵的規定，但對於一般個人最常適用的自用住宅稅率卻未能調降，稅率仍維持百分之十。此外，於民國９８年又修法將遺產及贈與稅調降成為百分之十的單一稅率，雖然其目的為政府希望吸引資金能夠回流台灣，增加投資及就業機會以促進經濟的成長。但另一方面，遺產及贈與稅的調降對於一般民眾並未能直接獲得實益，反而直接對於高資產者大輻減少了原本應繳納的稅捐，擴大了貧富差距。而海外資金的回籠，部分流向台灣的不動產市場，以致於所謂的豪宅單價及總價履創新高，連帶也拉抬到一般的房屋價格，其實這些現象都是顯然可以預見的，但政府卻未有配套措施，直到選舉將至為平息民怨，才匆促提出課徵所謂的奢侈稅。其實對於租稅公平而言，應該是有所得才要納稅，但以現行草案規定，只要在二年內買賣，不論有無獲利都要依實價課徵奢侈稅，並不合理。筆者認為，不論是土地增值稅或是所得稅，皆應朝全面以實際買賣價格來據以課稅才符合租稅公平。但因現行我國的不動產交易制度，對於不動產的實際成交價格並無公開的機制，且全面改以實價課稅，牽涉到的修法層面太廣，且各方面的阻力又大，不可能在短時間內完成。而奢侈稅的課徵，目前草案規定在二年內買賣須課稅，且納稅義務人有主動申報的義務，在現行民氣可用選舉將至，且對於稽徵機關的人力不至造成太大的負擔，短期內似為解決房地產價格高漲的解藥，但就長期而言，仍應有檢討修法回歸依實際價格課稅的必要，方能符合租稅公平。