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| 買中古房屋，怕產權不清楚；標購法拍屋，產權最清楚，價錢又便宜，但點交房屋最麻煩；不點 |
| 交房子糾紛多，有點交的房子點交程序也很繁瑣；如何排除點交疑難，是投標法拍屋入門課題。 |
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| 目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種： |
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| 一．可確定點交 (佔４０％) |
| 查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會負責將房 |
| 屋點交給得標人。 |
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| 二．有條件點交 (佔４０％) |
| 查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常 |
| | 查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」， |
| | 此為有條件之點交。 |
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| | 三．確定不點交 (佔１０％) |
| | 查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。 |
| 在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造 |
| 文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的 |
| 投標風險。 |
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| 四．點交變不點交 (佔５％) |
| 拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。 |
| 當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣 |
| ，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。 |
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| 五．不點交變點交 (佔５％) |
| 拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移 |
| 轉證書」即可自行開鎖點交房屋。 |
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| 以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及 |
| 解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾， |
| 不可不慎 ！！ |
作家
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