【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

 
　　房市股市雙漲，商辦市場最近出現投資新兵，商仲業者不藏私傳授心法，只要掌握「七四七原則」，即使生平第一次投資商辦，也能立刻上手。

■　3、5千萬試身手 百坪商辦入門產品

　　從今年四月至今，股市狂飆帶動房市，根據央行統計，去年下半年以來，海外台資回流資金高達170億美元，其中不少熱錢都湧入房地產，尤其看好陸企來台駐點，商辦店面成了這波投資標的。 太平洋房屋表示，位於台北市內湖成功路四段的店面物件，今年四月初以一億250萬元高價成交。

　　值得觀察的另一現象是，最近商辦市場出現不少生面孔買方，成了商仲業者口中的「商辦新兵」，佔了整體買方約五成比例。 商仲業者觀察發現，近來這些生平第一次投資商辦的買方，大多是傳統產業的中小企業主、高收入的醫師或律師，也有不少是置產海外的僑胞或台商。 這批商辦新手偏愛總價三千至五千萬元，大約一百坪上下的物件，相當符合陸資初期來台設點所需的坪數大小。

■　七四七心法 = 空置率、投報率、貸款數

　　信義房屋商仲部協理何偉宏建議，第一次投資商辦的新手應該掌握「七、四、七原則」。 第一個「七」是指物件的全年平均空置率，應該小於7%，計算公式很簡單：平均空置率=空置面積 / 樓板總面積。 所謂的「四」是指商辦的租金年報酬率應該大於4% ( 毛租金報酬率=全年租金收入 / 商辦購買總價 )。 最後一個「七」是指銀行核貸成數應該大於七。

　　此外為了考量投資標的未來增值空間，何偉宏也提出三點建議：第一，商辦應座落於台北市主要商圈；第二，距離捷運站五百公尺之內；第三，商辦大樓管理完善。