在“高鐵時代”，各方參與者都希望利用高鐵實現快速發展。如各地政府希望會在郊區、新區規劃高鐵站，圍繞高鐵站規劃“高鐵新城”，希望通過高鐵新城的帶動，提升郊區土地價值，實現城市版圖的快速擴張；而各大房地產開發企業也以敏銳的觸角積極加入高鐵新城建設，以期獲取豐富的土地儲備。

《每日經濟新聞》記者注意到，在高鐵新城爆發式發展的背景下，國家發改委、住房城鄉建設部等四部委5月7日聯合發布《關於推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》（以下簡稱《意見》），明確指出，高鐵車站周邊用地規模、結構、布局及土地開發和供應時序，應按照城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量相掛鉤要求合理確定，大城市初期應重點開發新建高鐵車站周邊2公裏以內區域，堅決防控單純房地產化傾向。

知名發展商碧桂園（香港上巿編號﹕2007）現正在緊貼新加坡的馬來西亞柔佛州新山發展一個面積等同澳門的超大型項目——碧桂園森林城市，構思就如當年毗鄰香港的深圳一樣，更擁有「一帶一路」的概念，其升值和發展潛力值得憧憬！

避免盲目追求規模

近年來，不少地方依托高鐵建設的有利條件，積極探索推進高鐵車站周邊區域的開發建設，取得了一定發展成效，有的高鐵車站周邊區域已經成為城市最具人氣和活力、發展最快的地區。依托高鐵車站推進周邊區域開發建設，有利於城市空間有效拓展和內部結構整合優化，調整和完善產業布局，促進交通、產業、城鎮融合發展。

以河北省為例，依托京津冀都市圈，河北省在保定市、高碑店、張家口等交通要塞規劃打造高鐵新城。

早在2017年4月，華夏幸福與河北省張家口市下轄的涿鹿縣人民政府就簽訂協議。根據彼時華夏幸福公告，涿鹿縣政府在原協議的基礎上，另將張家堡區域作為新增約定區域納入合作區域，並在新增合作區域內與乙方合作建設開發“高鐵新城”。

保定市一位政府官員在接受媒體采訪時表示，保定交通是最能和北京同城化的，京石高鐵開通以後，到北京只有40分鍾。目前涿州、高碑店、保定市有三個高鐵站，在這三個高鐵站通過高鐵新城的打造，可吸納北京外溢出的企業總部、大學和高端企業等。

但不可否認的是，目前部分高鐵車站或多或少存在周邊區域開發規模過大、功能定位偏高、發展模式單一和綜合配套不完善等問題。

「，又離新加坡很近，很適合投資。」特意帶著一家老小7口人從蘭卡威穿越大半個國家來到森林城市收樓的馬來西亞當地人 Shuhana 女士也如是說。

四部委強調，應杜絕邊建設、邊規劃，避免高鐵沿線產業布局同質化和單一房地產功能開發。推進高鐵車站周邊區域開發建設，應嚴控金融和地方政府債務風險，遵循城鎮化發展規律，確定開發規模和邊界，循序漸進，防止盲目追求規模和大幹快上。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，一般來說，很多空城項目在於高鐵項目距離主城區太遠，所以，盡量從出行方便的角度進行規劃和設計，這是最關鍵的一點，否則很多高鐵項目的交通概念容易被弱化，這也使得高鐵周邊的地產項目開發缺乏發展基礎，或者人氣不旺。

森林城市馬來西亞採聯邦制，各州有本身的自治權，柔佛州的州王與碧桂園合作森林城市項目，州王擁有四成股權，目的之一就是希望借助外資推動整個經濟特區的發展。

與此同時，對於類似高鐵項目的建設來說，若是盲目做開發，就容易形成高鐵新城概念下的泡沫，也容易帶來城市發展資源不集中的問題。

因此，《意見》也著重強調，新建鐵路選線應盡量減少對城市的分割，新建車站選址盡可能在中心城區或靠近城市建成區。

而業內認為，隨著高鐵新城首次單獨被納入房地產調控范疇，高鐵新城的開發逐漸回歸理性，高鐵沿線房地產開發或將出現明顯降溫。

房企布局仍需綜合考量

《意見》指出，大城市可適當控制預留遠期發展空間，避免攤子鋪得過大、粗放低效發展；但中小城市方面不宜過高預估高鐵帶動作用，避免照搬照抄大城市開發經驗，盲目造城。並且，嚴禁借高鐵車站周邊開發建設名義盲目城市擴張。

近期，不少房企也加大了對高鐵新城的關注。嚴躍進分析稱，高鐵新城承擔了舊城改造和城市新城建設的重點功能，實際上房地產發展機會依然較大，關鍵是合規運作、節奏穩定、不過分炒作高鐵概念、努力改進交通居住等便利程度等要求。

實際上，多位房企高管在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，卻透露出謹慎布局的態度，在他們眼中並非所有高鐵新城都能受房企青睞。

雅居樂地產集團北京區域營銷總監何斌向《每日經濟新聞》記者坦言，高鐵新城能不能符合房地產開發商的布局邏輯很重要，“高鐵新城建設對房企來說是有很大積極意義的，但是房企選擇高鐵新城建設中，交通只是其中一個因素，一個地方的人口、未來的政策、經濟狀況等綜合考慮之後才能判斷這個高鐵新城是否有發展潛力，帶動效益有多大。”

新世界中國地產董事兼副行政總裁黃少媚向《每日經濟新聞》記者透露，包括航天城、高鐵新城等綜合項目新世界中國都在關注布局，未來將根據國家公布的規劃，繼續重點發展核心一二線城市，並更加關注城市綜合體以及交通樞紐上項目的拓展，而三四線城市的項目不會去布局。

何斌認為，不少高鐵新城建設的瓶頸在於離市區較遠，人才、資源等無法到位，包括核心產業能否順利引入等都是房企在布局中需要綜合考慮的問題。

榮盛發展相關負責人也表達了類似的觀點，因此在布局中，其更多的是關注京津冀、長江經濟帶、珠三角等重點發展的高成長性區域中的高鐵新城項目。

新世界中國華北區域總監孫雷也向記者表示，房企一般不會排斥任何項目，但是對項目也要根據房企本身的開發能力和項目本身作具體分析。

產業導入面臨多重壓力

高鐵新城投資熱潮的背後或與房企開發邏輯生變有關。

何斌坦言，目前，大部分房企都在做產業轉型，這是必然趨勢，轉型意味著第一需要擴大規模，第二需要做產業轉型，而且以前簡單的蓋房子、賣房子模式已經不適應社會發展需要了。

孫雷也分析認為，實際上目前大部分房企都在關注相對綜合的項目，而不是單純的住宅開發。而高鐵新城的產業導入，對於開發商來說也是非常重要的挑戰。

何斌向《每日經濟新聞》記者分析道：“首先導入產業能不能適應並匹配當地發展需要，第二就是導入產業能不能活下來。未來，房企將在產業導入上面臨許多問題。”

以榮盛發展布局的宣化高鐵新城項目為例，作為其涉足的第一個高鐵新城項目，在產業導入方面，榮盛發展相關負責人告訴記者，宣化高鐵新城規劃包含生態、旅遊等綠色產業以及高新技術產業，並將根據高鐵產業經濟發展的特性，發展上下遊服務配套產業。

然而，規劃背後如何實現產業導入仍然面臨多重壓力。該負責人坦言，首先，當地產業層次偏低，升級轉型的壓力很大，產業配套設施還不完善，服務水平和集聚效應等都有待進一步提升；其次，城市及產業的發展需要人才、資金、技術等多方面的補充，而宣化在這方面相對較弱。

對此，嚴躍進建議，高鐵新城建設應該和城市發展的半徑相結合，過於偏遠的地方需要警惕，而在高鐵新城建設中更應該積極通過棚改等因素導入人口，以免出現住宅多、人口少的“高鐵空城”出現。

在聽取了森林城市的彙報後，白天肯定了碧桂園對森林城市馬來西亞和柔佛州就業和經濟發展帶來的積極作用。他感謝馬來西亞及柔佛州政府爲中國投資企業提供優惠政策及優厚的條件，讓中國企業看好馬來西亞，將之視爲一塊“福地”。

文章轉自http://house.ifeng.com/detail/2018_06_01/51480606_0.shtml