在買賣新成屋、預售屋、中古屋時，常見的瑕疵是件令人頭疼的事！
可能包括：結構問題、水電設施、屋頂漏水等。
買方有權要求賣方對這些瑕疵負責，但需注意瑕疵是否超出合約中所規定的範圍。
瑕疵擔保責任通常有特定的時效和範圍。時效可能在合約中有明確規定，而範圍通常涵蓋房屋在特定時期內的結構和功能方面的瑕疵。
- 但行使瑕疵擔保責任有什麼限制嗎？
- 時效、範圍又有哪些規範？
- 若賣方主張「瑕疵擔保責任免除」是否有效？
瑕疵擔保責任意思是什麼？
賣方對其出售的商品提供一定程度的保證，保證商品在特定期間內不會有瑕疵或減損價值。
「房屋瑕疵」是買賣房屋時常見的問題，「免除瑕疵擔保責任」是買賣房屋合約中常見的爭議特約條款之一，但並非無敵星星，其有效性取決於合約的具體條款以及當事人的行為，並非完全可不負瑕疵擔保之責。
關鍵在於是否能舉證賣方為故意不告知，如果能夠證明賣方有意不告知或故意隱瞞房屋瑕疵，則買方可能有權主張特約無效，並要求賣方負擔相應的瑕疵責任。
如果無法提供相應的證據，賣方可能有效地免除擔保責任。
如果買家發現屋況與原先約定具有差異，即存在瑕疵，買家通常有權主張以下事項：
- 減少價金：買家可以要求賣家減少買賣房屋所需支付的價金，以反映房屋存在的瑕疵可能對價值造成的減損。
- 解除契約：在某些情況下，買家有權申請解除合約，尤其是當瑕疵嚴重且影響了房屋的實際使用價值時。然而，解除契約的適用條件通常較嚴格，法官會評估是否存在「顯失公平」的情況。如果瑕疵相對較小，而解除契約被認為不合理，買方可能僅能主張減少價金。
溫馨提醒：賣方有須主動告知買方瑕疵存在的義務喔！倘若賣方故意不告知，買方即使未有檢查或通知的舉動，事後也不會喪失瑕疵擔保權利。
房屋瑕疵分為以下3大類：
- 價值減損：如房屋傾斜、地層下陷、凶宅、輻射屋等。這些因素可能使房屋難以出售或租賃，導致價值減損。
- 效用減損：如火災、漏水、壁癌、海砂屋、山坡地住宅、坪數不足、產權及使用權爭議。這些問題可能影響房屋的功能和居住品質。
- 欠缺契約預定的保證品質：如施工建材有所瑕疵。物件未達到合約中所規定的品質標準，需要求賣方修復或提供賠償。
符合以下兩點才能構成房屋瑕疵：
- 買方未知：在契約成立前，買方並不知道房屋存在瑕疵。
- 危險移轉：危險移轉通常發生在交付時，除非合約另有約定。這意味著賣家交屋時或交屋前就已存在房屋瑕疵。
溫馨提醒：買房時若怕漏掉上述任何一個房屋瑕疵，可以到內政部網站下載「成屋買賣契約書」，當中的附件一「建物現況確認書」能幫大家逐一檢查瑕疵問題！
瑕疵擔保責任範圍：
瑕疵擔保責任是依據民法第356條規定保障所有動產與不動產的交易，所以即使是中古屋買賣，中古屋瑕疵擔保責任範圍依然同上。
房屋瑕疵擔保責任免除條款
在房市交易中，常見有賣家於契約上註明「瑕疵擔保責任免除」條款，例如：
- 買方已事先得知「房屋瑕疵」：買方就系爭不動產可能有xxx瑕疵部分已知悉，賣方對此不負民法瑕疵擔保責任。
- 買方未有檢查或通知「房屋瑕疵」的舉動：賣方就系爭不動產之全部或一部（xxx範圍）不負民法瑕疵擔保責任。在這樣的情況下就無法對賣方主張瑕疵擔保權利。
- 買賣雙方事先約定：買賣雙方在契約中明確約定了賣方免除瑕疵擔保責任的條款，而且此約定合法有效，則在一般情況下，賣方可能不需要對房屋的瑕疵負擔擔保責任。然而，若賣方故意不告知瑕疵，可能會影響免除條款的效力。
溫馨提醒：瑕疵擔保責任免除條款是具有一定效力的，只要賣家與買家並非「企業經營者」與「消費者」的交易關係，在契約上訂定免除條款即可不負瑕疵擔保責任。
瑕疵擔保請求權時效有多久？
- 交屋起經「5年」即喪失：這表示若在交屋後的「5年內」，買方未主張瑕疵擔保權利，則之後買方就無法再行使瑕疵擔保的請求權。
- 買方依規定通知賣方後，在「6個月」內無行使請求權：買方在發現瑕疵後依法規定通知賣方，但賣方在通知後「6個月內」未積極處理或解決問題，買方須在這個期限內提起訴訟，以確保不失去瑕疵擔保的權利。
瑕疵擔保責任與保固責任的差別？
瑕疵擔保責任：
- 期限：瑕疵擔保責任的主張期限較長，一般能長達「5年」。
- 主張權利：買方在發現房屋瑕疵後的一定時期內，可以主張賣方對瑕疵負擔擔保責任。這可以包括要求修繕、更換或退款等。
- 時間起算：自交屋之日起計算，並在特定時限內主張瑕疵擔保請求權。
保固責任：
- 期限：保固責任通常是合約中賣方對商品或房屋在一定時期內的品質擔保，例如在「1年」內。
- 主張權利：買賣過程中，賣家用來擔保買賣物於交付後一定期限內能具正常效用，若買家後續想主張權利，只能著重於「維修」。
- 時間起算：保自交付日起計算，並在特定時限內主張保固請求權。
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