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| 2016/07/27 11:52:54瀏覽5｜回應0｜推薦0 | |
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去年羅村樓市的發展隻是佛山鎮街樓市的一個縮影，也是今年鎮街樓盤將成為全市銷量增加點的預告。據不完全統計，本月佛山約有新舊50個項目推售新貨，其中超過30個項目分佈在佛山各大鎮街，幾乎占總數的三分之二。不難看出，鎮街盤成為當前佛山樓市的新熱點。 "剛入行的時候，如果有人跟我說，佛山寫字樓可能會多到過剩，肯定會被人笑話。"房產中介李倩至今還記得，2008年畢業進入佛山房產中介這一行時，佛山剛剛開始興起"總部經濟"，但整個禪桂中心區真正稱得上企業總部載體的辦公大樓還都屈指可數。 供過於求已成公論？ 內容來自sina新聞 南投建地貸款■關註鎮街樓市進入"萬元"時代 在季華路、千燈湖、佛山新城，定位和高度都越來越高、越來越具備國際化色彩、同時也越來越貴的寫字樓拔地而起。在張槎、瀾石、大瀝、大良、樂從，各種都市產業園區型寫字樓、產業社區型寫字樓乃至單個行業集聚為主的專業性寫字樓雨後春筍般出現，改變著原有的城市面貌。 房地產開發商們自去年大舉進軍鎮街，鎮街樓市後市效應凸顯，在禪桂中心城區土地資源供應放緩，消費市場觀望情緒濃厚的背景下，鎮街地塊勢必成為未來房企爭搶的熱土。 在民間投資之外，另一方面，佛山制造業的總部經濟發展需求、"工廠上樓"才是更大的內生動力。在廣東財經大學流通經濟研究所所長王先慶眼中，寫字樓經濟的興起，意味著佛山產業轉型的開始，這一進程還有相當長的時間，而絕非一兩年能夠完成。正因如此，"賬面數字"顯示過剩的佛山寫字樓，來自制造業的客戶其實仍將緩慢增加。 廣佛同城與成本優勢，或將是佛山寫字樓的吸引力。以位於廣州珠江新城的某個地標級超甲級寫字樓為例，最新的月租為140元/平方米。而同樣屬於佛山最高檔商圈的千燈湖，某地標級寫字樓出租的245平方米單位，月租總價僅為6000元，每平方米約合25元。 佛山寫字樓是否已過剩 2014年年初，鎮街樓市單價成功破萬，位於南海羅村道的奧園·公園1號項目部分產品單價破萬，業界再一次將目光聚焦在佛山鎮街樓市。 而位於南海三山新城的保利西雅圖項目，廣州客源成為銷量增長的爆發點。今年，佛山各鎮街將會有大批量的樓市產品入市，勢必引起新一輪的鎮街購房熱潮。"2014年第一季度，已有鎮街樓盤單價破萬，需求的旺盛，未來鎮街樓市價格將到達一個新高度，兩三年內或可實現區域均價過萬。" 撰文：南方日報記者趙越陳文娜南盼 盡管從數字上看，佛山寫字樓數年內有出現供過於求的可能性，但佛山強大的制造業背景、多層次的區域經濟結構以及雄厚的民營資本，又讓人們對寫字樓的前景充滿期待。 "以目前鎮街地塊樓面價格成交約4000元/平方米計算，加上行業內普遍認可的約3000元/平方米的建築、宣傳加人力等成本，一旦產品單價破萬，開發商每平方米的利潤在3000元左右，這個數字在很多城區樓盤上都難以保證。"合富地產分析師表示。 其中，廣佛交界樓盤相對尤為"搶手"。3月28日，位於南海裡水的廣佛交界盤長信禦景峰迎來首次開盤，當天開盤90分鐘後即售出200餘套單位，占推售總量約90%。 另一方面，佛山明顯的區域差異，以及由此而來的"窪地效應"，令五區寫字樓市場供需情況截然不同。在三水老城區西南街道，新建的高層寫字樓寥寥無幾，不少公司的辦公地點樓下還是老舊街鋪。高明也與此類似。隨著兩地經濟發展，寫字樓投資價值勢必進一步凸顯。 而此前高力國際也曾預測，2014年佛山高端寫字樓總體供應量將達50萬-60萬平方米，2015-2016年佛山將迎來寫字樓供應高峰期，主要集中在南海和禪城，供應量預估超過200萬平方米。 市場窪地仍然存在 此後，佛山的住宅銷售市場逐漸走出寒冬，甚至在2009年之後一度上演暴漲行情。而佛山的寫字樓市場，也在數年之中發生瞭翻天覆地的變化。2010年，還有媒體打出"千燈湖驚現超甲級寫字樓"標題，但此後這樣的"驚現"很快為人們所習慣。2011年後，待建的高端寫字樓逐漸遍佈禪桂，並逐漸向鎮街蔓延。 鎮街地價低，供應足"價值窪地"引房企進駐 在佛山新城、千燈湖、順德新城主力開發的保利地產，開始佈局獅山；穩踞禪城亞藝版塊多年的金地集團，去年底以7699.84元/平方米的高價在大瀝出手；奧園地產一年內在羅村兩次出手，創羅村樓面地價新高；招商地產同樣看好羅村、九江等鎮街後市。 以羅村街道為例，據不完全統計，2013年全年，羅村土地出讓總量為35萬平方米，部分樓面地價超過4000元/平方米，再創羅村歷史新高。在這一輪的土地大戰中，羅村新增許多地產商面孔，如招商、時代、力訊等。 佛山房地產協會副會長駱儀克認為，開發商的集中入市充分顯示瞭其對佛山鎮街房地產市場的看好，"出走"鎮街一方面因為禪桂中心區的土地資源有限，另一方面鎮街市場目前仍處於價值窪地：與禪桂新等中心區域樓面地價均價直逼7000元/平方米相比，鎮街約4000元/平方米的樓面地價可直接降低開發成本。 從2012年起，有關佛山寫字樓過剩的言論就不時被提起。2013年12月，DTZ戴德梁行給出瞭更明確的結論。在一場佛山房地產市場分析新聞發佈會上，其策略發展顧問部主管林力強認為，佛山寫字樓2014年供應量將繼續激增，預計2016年佛山寫字樓的總存量將達到443萬平方米，屆時佛山的寫字樓將供過於求，過剩面積預計將超過100萬平方米。 承接中心城區外溢消費力鎮街樓市恐水漲船高 2013年羅村、獅山並鎮引發的樓市震動還在持續，"千億大鎮"的光環加上"光明新城"產業升級規劃的落地、孝德湖水體公園打造、佛山西站和地鐵三號線的興建等系列項目的推動，促成羅村樓市去年20萬平方米的成交量，占佛山全年成交量近3%。 從季華路、千燈湖到佛山新城，一座座超甲級寫字樓刷新著城市的"身高"。從張槎、瀾石、大瀝，到大良、樂從，各種都市產業園區型寫字樓、產業社區型寫字樓、乃至單個行業集聚為主的專業性寫字樓改變著傳統專業鎮的產業方向。 前者租金是後者的5.6倍，這還是在未計算前者每平方米30元/月物業費的情況下。盡管佛山的商務氛圍仍遠遜於廣州，但佛山寫字樓的吸引力也在緩慢增強。廣佛交界處是這一利好的首要受惠者。 中心城區剛性需求的外溢和廣州客源的增加成為鎮街樓市崛起的關鍵。 據鉅隆風度花園副經理郭敏介紹，該樓盤自開售以來，來自禪桂的購房客戶已經占有三成以上。"禪桂的樓價與羅村有著接近5000元/平方米差距，隨著大型房企的進駐，羅村樓盤的質量和口碑所有提升，形成聚集效應，所以有不少剛需者選擇到羅村購房。"郭敏介紹說。 站在產業轉型的角度，佛山寫字樓經濟現象背後有官方的積極推動。在2012年初就有消息稱，季華路上已經出現瞭年稅收過億元的寫字樓，這對官方的決策影響可想而之。而扮演產業載體角色的寫字樓，也成為民間投資的熱門目的地。 在上月底的南海區"三舊"改造推介會上，南海區長鄭燦儒明確表示，目前南海正在研究"三舊"改造都市型產業載體的發售渠道，逐步放開一定比例向個人或自然人投資商發售。這意味著，民間資本進入投資領域的空間將進一步擴大。 新聞來源http://fs.house.s二胎融資事業ina.com.cn/news/2014-04-30/09124105524.shtml
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