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| 2016/07/03 06:01:47瀏覽12｜回應0｜推薦0 | |
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從近期二手住宅掛牌減少的情況看，掛牌量減少最為嚴重的時段是"國五條"剛出臺後的3月上中旬，2月末時全市掛牌量尚有13.97萬套，到3月18日時僅剩13.06萬套，在這一時期，政策所造成的大量入市使二手市場掛牌量迅速消耗。不過此後，由於入市狂潮逐漸冷卻，3月下旬以來的二手掛牌量處於相對穩定的狀態，在13.1萬－13.3萬套之間波動。盡管如此，由於前期的成交高潮消耗瞭大量的高性價比房源，即便總體掛牌量止跌，依然難改有效掛牌房源不足的問題。 上海中原羅陽分行經理汪瑞表示，不僅已掛牌的賣傢紛紛撤盤，3月底後一周，門店新掛牌的房源量為零，門店帶看量也比3月同期下降瞭6成左右。不過，汪瑞也表示，目前二手房市場剛性需求仍然存在，一旦政策明晰落實，從長線來看，有置換改善需求的客戶仍然會繼續入市。 別墅等中高端房業主向來對市場的風吹草動十分敏感，"國五條"細則的落地自然也讓他們頗有觸動。中高端投資客群由於其房源標的較大，當初買入價較低，且均持有兩套以上，幾乎不可能免交20%的個稅，所以要麼轉售為租，要麼拋售獲利"拿快錢"。 相比3月售出的房源，目前周邊的同類掛牌房源價格普遍要高出20萬－30萬元。4月初以來成交的房源，絕大多數都是3月已經有瞭明確意向的高性價比房源，目前仍在掛牌的房源往往由於價格偏高而少人問津，門店的帶看量亦隨之明顯減少。如大華清水灣花園，其掛牌房源價格相比前期普遍高出5%－10%。 ［賣傢］ 新盤推盤量大幅減少，開發商對於政策采取觀望態度，也不排除或是在醞釀新一輪的漲價策略。但是，基於目前的調控政策，大幅的提價已不大可能，小幅提價、穩步跑量將成為開發商當前的首選銷售策略。漢宇地產分析師認為，從調控政策的彈性看，剛需群體對於調控政策更加敏感，所以需求率先降溫的可能性很大，但是短期內不可能立即呈現。如果成交量出現持續降溫，價格勢必有所調整。從供需關系判斷，嘉定新城、松江新城等存量較大外圍區域，房價可能率先趨穩。 根據房源分佈，上海市中心老公房主要集中在內外環線之間，房齡多數集中在1995年前後。雖然房齡普遍較老，但是地段、配套優勢可以彌補房齡的不足。並且市場上"滿五年唯一"的免稅房，大多數屬於這類房源。 投資型業主降價5%－10%"拿快錢" 從各大中介公司反映的情況看，進入4月後，新增掛牌稀少，同時成交量也相比3月大幅下滑，兩相抵消之下，在售量基本穩定。據上海中原地產統計數據顯示，分行掛牌量較3月同期下滑約7成，部分分行近4天來零掛牌。記者從上海中原大木橋分行、共康分行、羅陽分行瞭解到，上海"國五條"細則公佈後，賣傢觀望情緒逐漸顯現，至少有2成以上的賣傢聞風撤盤，門店掛牌量也明顯減少。上海中原共康分行經理黃偉國表示，上海細則並未明確落實時間，使許多賣傢心裡沒底，因而紛紛選擇觀望。 滬上4月第一周樓市成交量驟減5成 在浦東羅陽板塊，賣傢的觀望情緒比較明顯，4成左右的賣傢表示"不打算賣瞭，要等等看"，比如之前門店有一套"和平小區"67平方米的兩房，3月掛牌價為155萬元，後又升至158萬。細則公佈後，雖然依舊有客戶看房，但賣傢仍表示不賣瞭。 免稅房環比漲幅5% 與此同時，針對首套房和二套房的個人公積金貸款政策均未調整。不過，從市公積金管理中心透露的信息來看，審批流程較以往有所收緊，加強瞭"認房又認貸"的審核。 整個周末，問詢量較前一個周末增加一倍多。問詢的內容主要以新政是否執行、執行時間及操作內容三方面為主，大傢對於剛公佈的滬版細則尚存有較多疑問，生怕在後續交易過程中會產生額外費用。 清明3天小長假的交易量僅5.75萬平方米。全市僅1個商品住宅項目批準預售，僅新增93套房，供應量下降趨勢更加明顯。因此，4月份新房市場成交降溫已在所難免，預計成交量較上月降下降4－5成。 與成交量急劇減少相對應的是，二手房價格趨勢變化不大。"滿五年唯一"的免稅房源掛牌價格延續上漲勢頭，不少房源環比漲幅都在5%左右，部分賣傢有惜售和觀望趨勢；其他房源價格則保持平穩勢頭，未呈現明顯漲跌，議價空間也比較有限。受市場降溫及房源大量消耗影響，二手房掛牌量也出現瞭減少。而賣傢心態未受到政策太大影響，漲價的預期未發生改變，預計短期內二手房價格還將保持堅挺。值得一提的是，隨著二手房成交升溫，今年以來市中心老公房的價格保持穩中有漲，其中3月份漲幅最大，漲幅在5萬－10萬元不等。 個別"閃簽"再現 新"國五條"出臺後，"按20%個人所得計征"成為購房者最關心的問題。在最新出爐的《關於本市貫徹〈國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知〉的實施意見》這一上海版細則中，"滿5年唯一"的住房是否免征個人所得稅並未明確提及。 記者從部分中介門店瞭解到，因細則出臺時間尚短，故目前暫未對整體市場構成太大影響。21世紀不動產上海銳豐普陀大渡河板塊區域經理介紹，滬版新"國五條"細則公佈後，門店內即新北平溪土地貸款接到多個客戶的電話問詢。 ［房貸］ 此外，部分預期轉弱及未趕上此前"末班車"的客戶再次焦急起來，市場"閃簽"情況再現。21世紀不動產上海銳豐虹口臨平板塊區域經理透露，上周末門店內成交再現3月初的高峰，單日即有4組以上的客戶簽訂買賣合同。 在成交的幾單交易中，不乏因滬版細則出臺而著急出售的賣傢。一名賣傢屬置換類型，此前對出售持觀望態度。但隨著滬版細則出臺，他突然表示願意與當前在談的客戶盡快簽訂買賣合同，並以300餘萬元的價格順利出售瞭自有的一套110平米左右的二房。他擔心細則執行後到手房款變少，影響近期的置換計劃。 2成以上賣傢聞風撤盤"緩一緩" 4月以來，除價格外，二手房各項指標均大幅回落。漢宇地產統計數據顯示，4月首周，全市二手房市場，看房量環比下降超過50%，買賣簽約量環比減少80%，排隊簽約過戶的現象不再出現。二手房市場瞬間降溫，除瞭受到清明節假期影響，很大程度上是因為上海國五條細則出臺，買賣雙方開始轉入觀望階段。 盡管有高價樓盤降價急拋，不過近期二手房掛牌量總體來看還是大幅減少。根據德佑地產監控的二手掛牌數據，去年4月初，全市二手住宅掛牌量尚有16.77萬套，到瞭今年4月初已下降至13.14萬套，一年之間減少瞭3.63萬套，跌幅高達21.7%。從各環線看，外環外的跌幅最大。外環外區域二手住宅掛牌量的基數較小，雖然減少的絕對量大大低於其他兩個環區，但跌幅則要大得多。 記者綜合各大銀行提供的信息建地貸款屏東春日建地貸款及最新調查顯示，目前本市各大銀行執行的二套房貸政策均無變化，二套房的最低首付比例依然是6成，利率上浮1.1倍。除建行首套房利率提高到基準利率外，工行、農行、中行、交行等大型商業銀行首套房利率最低仍可有85折優惠。 由於老公房是目前上海二手房市場小戶型的供需絕對主力，總價低，並且多位於交通便捷的地鐵附近，深受剛需買傢歡迎，因此往往也是"跳價"的常客。不過，近期隨著看房量下降，"一房多客"的現象明顯減少。從買傢結構分析來看，90%以上都是首次置業的年輕客戶。 房貸暫未收緊，二套房貸仍執行首付6成 進入4月以來，不僅賣傢掛牌的熱情日益減少，仍在掛牌的房源也多因性價比不高而乏人問津。為此，一些大面積中高端房源為瞭盡快出手"避稅"而選擇瞭降價。 4月第一周全市新房成交量明顯回落，二手房門店帶看量和成交量驟然減少5成以上，有些門店4月至今成交單數仍然為零。業界認為，目前買賣雙方都持謹慎態度。此外，從調控政策的彈性來看，房貸政策是否收緊將成為需求降溫的信號。從目前房價的上升趨勢判斷，房貸收緊隻是時間問題。如果成交量出現持續降溫，價格勢必將會有所調整。 因此，近期大面積高總價的別墅型房源中，賣傢讓價幅度最為搶眼。上海中原徐涇別墅分行易平旺透露，受細則出臺影響，板塊內擁有多套別墅的業主擔心之後會承擔20%個稅而降價拋售物業，比如，板塊內一套278平方米帶裝修的獨棟別墅，賣傢是投資客，3月初掛牌價830萬元，細則出臺後，賣傢或將交納約96萬元的個稅，因此願意降價50萬元，結果4月初就以780萬元成交瞭。 在浦東碧雲，一套"維詩凱亞"的獨棟別墅，房東原來掛牌價2600萬元，細則出臺後，讓價200萬元拋售，目前，該房源仍待售中。 非別墅類的中高端房源也不乏降價的現象。上海中原徐匯永新分行白勝利表示，4月以來，區域內不少中高端樓盤，如徐傢匯花園、永新花園等均價在45000元/平方米左右的二手房源，有不少投資型業主在降價，幅度在5%－10%。 內容來自sina新聞 >>【報名點擊】5.11新浪樂居大型看房團火熱招募，63熱盤帶您免費看！ 新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-14/10012069933.shtml
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