購屋風險，實價登錄揭露

  從民國101年8月開始，台灣開始推動實價登錄新制。所謂實價登錄簡單來說，就是建屋交易時將交易實價在官方上登錄，以供查對。原先台灣房地產之實際價格，是個黑盒子，買賣雙方若是不公開或說開，外人只能依各種跡證判斷，不易得出其實情，現在市場價透明化之後，黑箱被照入明亮光線，將是一覽無遺，相信以前膨風開天價之亂象將減少，對房價之發展有良好之影響。

  不動產交易完成所有權移轉登記30日內，委由地政士、仲介業申報登入，賣方不必申報；若申報不實或逾期未申報登錄者，可以處3至15萬元罰鍰，至改正為止。至於未經仲介買賣之房屋，需於30日內自行申辦實價登錄。又民眾有自然人認證，發現資料有誤，可自行上網無限次修改。

  實價登錄是房地三法之重要政策之一，目前尚未實施實價課稅，民眾不會覺得有何影響，但登錄之價格遠比政府公告之地價高出甚多，由於現在之地價稅、土地增值稅係以公告價值課徵，房屋稅、財產交易所得稅則以房屋評定現值課稅，實際上可能僅為市價之二至五成，未來因實價登錄將連動增加稅捐，有可能多繳一到三倍金額，這是新制帶來之效應。

  推動實價登錄之實際成效，有不同看法，有認為會高價低登、低調因應；有則認為會低價高登、抬高房價，有則會利用時段逐步舉高登錄，拉抬買氣，有則認為當登錄價不一時，消費者心存觀望，遲不下手，再者過多之偏高登錄或不實交易混充其中，市場又過度誇大個別商品或地段價格，容易誘導民眾誤認價格，如因之造成登錄價失真，對整體交易市場未必有利。

  從登錄以來之觀察，北中南各地之房價交易額比一般認知或預期價為低，而且各地商圈、市鎮、特定區域之房價也有相當落差，即使小區域之房價也有相當差距，而豪宅登錄之情形不多，不易印證其實際行情，而外在環境與條件不佳者，其交易價不低，有專家提出警訊，登錄價與實際交易額不盡然昭合，小心人為操作抬高，於查閱時，宜予辨識。

  陽光使黑底現形，不動產交易實價可適度揭露真實下，首購族貸款將受影響，賣方所得稅提高30~40%，投機客炒作空間縮小，再者房地產價格將被迫現形，對賣方而言，不易隱晦資訊，無法利用對方之不明內情，資訊無知等情形，揮出好球，賺取好利潤。而買家則蒐集所有透明化之房價，比對交易房屋之周遭行情市價，掌握有利於己之籌碼，在判讀上，居有利之地位。

  買賣之前，首先要弄清實價登錄之意思，弄清實價登錄之目的，再查知所要交易標的之登錄價。內政部設有「不動產交易實價查詢服務網」(簡稱實價網)可供查閱，有意買賣之前，不妨耐心上網查看，並找出近10年以來房地產交易紀錄，不厭其煩比對，查閱交易標的越多，資訊越公開，而且要記得與房仲業之出價、買價細心對照，認清時間、地點，事先在心中有盤算之價格，訂下相當底價，以便在交易折衝時，臨危不亂，臨變不驚，買到較便宜價錢。

  在擇定交易地區、交易房屋時，了解當地究係買方市場或賣方市場，是交易活絡地段或一般情形，是搶手之標的或普通交易市況。一般而言，買方可從向下殺價方式與對方周旋，試探對方出手交易之急迫度、價格之堅持度，利於採取有力之對策。

  事實上，有經驗之房市高手，服膺一個基本法則，就是地點，地點最後考量還是地點，因之，實價登錄後仍不脫離此原則，從交易路段、交通順利、人群聚落、住家風格、文化水平、社區意識…等評量，地點之優劣、附加價值，未來脫手之俐落性，當然交易房屋之樓層、樓次、樓高、屋齡、公共設施、附屬設施、車位…等，也是重要之考量因素。

  依以往交易案例出現：賣家對房價拉高，對建屋實際坪數、公共設施比例、車位性質與面積、樓頂加高一樓性質、空地使用等灌水，夾帶或混充不實，民眾需自己做好功課，必須仔細查看，比對資料、詳實訊問，並在契約書上訂明保證條款，以免權益受損。專家表示查詢房價，可將細項拉開個別比較，例如去除車位、公共設施等項，可得到較準確之數據。

  由於實價登錄通常在每個月中旬公布，其不動產買賣、租賃與預售房屋，係上月完成申報者，其資訊較實際交易時間為晚，其間存有二至四個月之時間落差，參閱時，需予以調整，比照當時之媒體報導行情，各房仲業揭示之當時行情，以免發生誤差。