房東大人：「押金沒付，契約無效！」
我和房東簽約時，因為錢不夠，房東叫我先付租金18000元(一學期)，而押金(18000元)，可以在住進去「第2個月時」繳納。我們簽訂租約同時，也寫了一份單據，載明押金尚未支付，房客應於次月付清等語。
到了第2個月，我實在付不出全部的押金，跟房東商量可不可以「分期付款」繳納押金，房東不准，還說：「押金沒繳，簽約程序未完成，租約將自動失效，限你在月底遷出，不然我會叫工人把東西搬到大門外堆放。」我真的不是不繳錢，只是需靠打工來支付！

請問：（1）房東說押金沒繳，租約自動失效，要求我在月底遷出，有理嗎？（2）押金可以分期支付嗎?（3）有什麼方法可以幫助我，讓我不要被房東趕出來！
租賃契約成立生效了？
租賃契約，為雙方當事人約定，一方以物租與他方使用﹑收益，他方支付租金之契約（參照民法第421條）。亦即，依租賃契約之性質，雙方只要就當事人（出租人、承租人）、租賃之標的（房屋、租期、租金等）等，達成意思表示合致（即雙方都同意），契約即成立。

依故事所述，雙方已就當事人、房屋租期、租金數額及給付方式等租賃標的，約定清楚，並訂有租賃契約書為憑。因此，除事實證明：（1）當事人沒有行為能力，或（2）租賃標的履行有不可能、不合法、不妥當、不確定，或（3）雙方當事人的意思表示有不自由、不一致等情事；否則，應認為雙方租賃契約已經成立生效。
雖然一般租賃契約，租賃雙方都有約定「押金」，但押金約定並不是租約成立之必要條件。換言之，租屋合約，「押金之約定」，可有可無；即使押金未約定或約定了但未給付等，均不影響「租賃契約」之效力。也就是說，房東不能事後再以「押金未付」為由，來主張租約失效!

「押金契約」的法律性質為何？
押金契約，性質為「要物契約」（法律上，應以「物（押金）之交付」為契約之成立要件）。依故事敘述，雙方雖簽立書面約定「押金」之給付期限，但實際上押金尚未交付，在法律上，「押金契約」並未合法成立。因此，房東並無押金請求權。如房東以「押金未交」主張租約失效或要求承租人搬遷，在法律上是沒有理由的。

押金能否「分期給付」？
基於押金契約之「要物契約」性質，如約定分期給付，以尚未給付之金額來說，因契約尚未合法成立，房東應無請求權利，房客亦無給付之義務。因此，可不可以對押金作「分期給付」之約定？應認為與其契約性質不符，解釋上應是否定的。

租賃期間，房東未經房客同意，是否可擅入房客的房間？
租賃期間內，房東就已出租之房屋，已無使用收益之權利。所以，除非經房客同意或有其他之正當理由；否則，房東不能擅自進入房客的房間，更不用說威脅將房客的物品搬出。如果房東未經房客同意擅自進入房客房間、並將房客的物品搬出者，恐將觸犯刑法第306條「侵入住宅罪」及刑法第304條「強制罪」的刑責。

【租屋小叮嚀】
1.租賃關係上，房客通常是比較弱勢的，因為萬一碰到強勢又不講道理的房東，三天兩頭來找房客麻煩；甚至房東在無畏或不知刑責情形下，任意將房客的東西清出去等等；房東可能已涉刑責之爭議，房客在居住上也很不愉快。但無論房東如何不講理，萬一鬧到警局或法院，雙方都會不舒服。
2.房東出租房屋，在於「收取租金利益」；房客租屋居住，總「希望住得愉快、舒適、安心」。因此，房客既然答應房東第2個月要繳納押金，後來因故做不到，在人情事理上，房客也有理虧之處。
3.雙方再作協商，請就押金之約定及給付問題，妥加協調。雙方可另立書面，將已付之金額18000元視作押金，就「租金」再約定為分期給付，比較合法正當。建議類似本件故事情形下的房東，不應太過強勢；否則，恐引起更多的紛爭，以及對自己不利之後果。
4.身為「承租人」的學生，遇問題，趕緊找學校師長協助，好好協商，取得房東的諒解，才有助於爭議解決，保障未來的居住生活。至於，承租人如為「崔媽媽的房客」，可以向崔媽媽基金會求助看看；「一般房客」，如真的無法與房東再溝通，則可以透過各地鄉鎮市調解委員會幫忙協調。
(本故事感謝李明洲律師協助評述)
【法令依據】
◎民法第421條第1項（租賃之意義）：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用﹑收益，他方支付租金之契約。」
◎最高法院33年上字第637號民事判例：「使用賃（租賃）為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件。」
◎刑法第306條第1項（無故侵入他人住宅罪）：「無故侵入他人住宅…，處1年以下有期徒刑﹑拘役或300元以下罰金。」
◎刑法第304條（強制罪）：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金。」

(資料來源:2010.10.12，修改自教育部，青春寄居蟹賃居服務資訊網學生租屋Q&A)