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| 2015/08/30 04:38:52瀏覽5｜回應0｜推薦0 | |
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樓市調控長效機制應 市場化與重建市場並重 樓市調控長效機制的房貸2胎 房貸2胎那一家銀行比較快 框架漸進清晰 自今年"兩會"後，盡管新一屆管理層在樓市的態度上避談正在堅持的"調控"，更加強調長效機制的構建，但對於長效機制何時出爐、有哪些具體內容等一直未有明確表態。而之前被寄予厚望的長效機制重磅內容--房產稅、不動產登記和土地制度改革等也因體制阻滯而顧慮重重、舉步維艱，這讓長效機制的眉目更加撲朔迷離。但近期，面對各地不斷刷新歷史的"地王"潮、房價持續上漲(百城房價連續14個月上漲)、重點城市二手住房價格屢創歷史新高等，管理層一反往常"先表態"緊接著"出政策"的慣常套路，而是以"促進房地產市場平穩健康發展"的鎮定表態來應對，這被業界和媒體解讀為調控思路轉變和長效機制構建的開始，即漸進退出行政性調控措施，厘清市場與政府的關系，發揮市場配置資源基礎性作用。 相關報道： 一線城市房價領漲全國 樓市調控難度加大 任志強：調控讓我們活得更好 房價將會穩中有升 長效機制框架或 將重點放在市場化 管理部門政策上一些微妙的變化也部分印證瞭業界和媒體的判斷。例如，針對重點城市供求關系緊張的局面，遵從市場供求規律，加大土地供應力度。今年上半年，全國房地產用地供應8.24萬公頃，比2012年多出瞭1/3多，比2011年多瞭1/6多。特別是，40個重點城市的土地成交更是同比多出瞭80%；暫停三年的房地產再融資開閘，這被解讀為管理層希望通過"增加土地+增加融資"的方式來解決供求緊張局面，而溫州松綁限購令並未被叫停，反而獲得很多理性的支持，這是經濟手段取代行政幹預的信號，因為購房準入限制和融資限制是2010年以來行政性幹預政策最大的兩個殺手鐧，並在隨後的三年內被確認為是地方政府不可跨越的兩條紅線。 同時，在短期內"穩增長"、中長期內化解地方債務風險和推進新型城鎮化的背景下，房地產的綜合地位顯著上升，這也決定瞭上述長效機制思路設計的必然性。首先，增加房地產供應是發揮"投資關鍵作用"的重要一筆，不管是3600萬套保障房的剩餘任務量，還是支持普通住房建設，對支撐全社會日漸衰退的投資意願、消化房地產上遊行業(煤炭、鋼鐵、建材等)的產能過剩、保持下遊消費行業(紡織、傢具傢電和裝飾裝潢等)增長態勢的意義不言而喻；其次，漸進消化地方政府債務風險和實現財政再平衡、彌補過去市場化過快發展對民生的欠賬(保障房、社保、環境治理、城市地下管網等)，均無法丟掉土地的融資功能，而以人為本的城鎮化必須要讓基礎設施建設先行，在沒有找到可靠、可持續財源的情況下，土地和房地產的重要地位還無法卸下。 因此，如果老百姓的住房問題解決瞭，即使房價上漲，隻要控制好金融杠桿、阻止房地產對實業的擠出、阻止地方政府以土地來謀投資和經濟增長，同時加大住房供應力度，房地產市場化發展不僅可以為"穩增長"做出巨大貢獻，也能夠為抓住"調結構"的戰略機遇期做出重大貢獻。畢竟，能否解決過剩產能、能否彌補歷史欠賬、能否實現地方財政風險"軟著陸"和再平衡，是能否順利過渡到"調結構"的前提，而房地產市場化能夠推進下去有利於解決這些結構性的問題。 市場重建 與市場化同樣重要 毫無疑問，攻堅阻礙房地產市場運行和市場機制發揮中政府無效或低效幹預的政策和體制，完成市場化的未竟之路，是房地產調控長效機制構建的重要內容。但是，實現房地產行業運行的長久健康，不是一個"市場化"就能夠解決問題的。長期以來被工具化、政治化和妖魔化，房地產非但沒有形成成熟的市場體系和機制，而且讓房地產這個經濟社會運轉的基礎行業、企業經營的基本要素、老百姓遮風避雨的基本場所徹底變形。因此，長效機制建設就需要恢復房地產的本來面目，健全房地產基本功能，在這方面就是要做市場重建的功課。 首先，住房保障不能有名無實。促進市場化與解決市場失靈從來都是市場機制建設不可缺少的兩個方面，市場化的住房配置必然意味著有的人存在住房困難。因此，沒有住房保障就沒有健康的住房市場，這本來是一個非常簡單的邏輯。但是，在目前各級政府眼裡，"住房保障"不是成為經濟增長的工具，就是淪為政府及利益部門的福利，或者是為迎合上級的政治考核而以次充好、濫竽充數，基本與糾正市場失靈下的"住房問題"絕緣。市場化發展的另一面就是填補不能市場化的部分(市場失靈)，對於住房市場化來說就是做好與住房市場同等重要的住房保障，這是厘清政府與市場的關系、解決政府缺位和失位問題的根本。長效機制中要明確政府對於住房保障的"天然責任"，關鍵是保障與市場的邊界要徹底劃清，減少保障對市場的擠出、市場對保障的尋租；保障房建設資金來源要穩定，實現資金來源的財政預算化；保障房要獲得與商品房一樣的公共服務供給，不能濫竽充數。 其次，租賃市場發展滯後不能不受重視。收入水平的差距決定瞭住房消費的層次性和不斷升級的消費模式。絕大多數人群"先租後買"是常理，這意味著租賃市場不僅是住房供應的一環，而且是基礎。但是，與極力控制房價上漲形成鮮明對比的是，管理部門對於租金連續42個月上漲不聞不問；滿足廣大低收入人群住房需求的城中村、舊住宅區等低租金市場不斷萎縮；購房與戶籍(進而與教育和社保)掛鉤，讓租房在地位上與購房相比相形見絀；政府職能缺位，讓租賃集中區域因鄰裡關系不穩、治安混亂、三教九流匯集而不受待見。因此，長效機制建設離不開市場體系的重建。 最後，住房市場化需要與住房配套同步推進。沒有配套公共服務的住房市場無法得到可持續的住房需求來支撐，或者隻適合擊鼓傳花式的投機炒作。在廣大二三線和三四線城市，房地產市場之所以由2010年"快速發展"急轉為2012年的"嚴重過剩"，甚至出現"空城"和"鬼城"，根本原因就在於此；同時，一、二線重點城市的房價之所以快速上漲、居高不下，不可忽視的原因就是公共服務沒有隨著城市外延擴張而同步擴張，需求高度集中於優質公共資源密佈的中心城區。 >>點擊報名:9月個人貸款7日京秦唐三地聯動北京大型看房團 新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/08002338895.shtml
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