記者陳麗珠／專題報導

房貸競爭激烈，大型行庫祭出「分手條款」﹗房貸市場出現三年之癢的現象越來越普遍，為了防止同業挖牆腳、搶客戶，土銀、華銀、合庫已經陸續對提前清償的房貸戶收取違約金，彰銀也研擬在9月加入綁約條款，綁約期間大都是3年，第1年違約者，依據初貸額或提前清償金額收取約1%的違約金，等於貸款500萬元，貸款戶第一年就想「分手」，約需支付5萬元的費用，想要在農曆7月過後買房子的民眾，要留意了。近幾年，國內外同屬於升息環境中，國內寬鬆的資金環境並沒有改變，銀行手上的錢多到滿出來，只好殺低房貸利率、去化資金，市面上銀行自辦優惠房貸專案前半年低於2%，前2年平均房貸利率僅有2.3%左右，等於前2年的房貸利率低於政策性房貸，更與央行提撥的優惠房貸利率3.04%，利率差距拉大至0.7個百分點以上。

土銀、合庫及三商銀等房貸業務大戶眼見自家房貸客戶浮現出使前2年已經給予超優惠貸款條件，也防止不了房貸戶的三年之癢，為此，迫不得已只好祭出綁約條款，原本就有違約金條款的合庫綁約對象只有轉貸戶，現在只要享受優惠利率者，均必須納入違約金條款。

違約金約1%

房貸餘額超過5200億元的土銀也全面實施違約金措施，對於新貸戶且享受優惠利率者，將依照初貸額收取違約金，前3年收取違約金比率各為1%、0.75%、0.5%。

華銀也在上週發函給所有營業單位，在客戶同意下實施違約金措施，貸款3年內有提前清償且申請塗銷不動產抵押權者，依照塗銷日前3個月累計清償金額做為計算基礎，第一年也是收取1%的違約金。

至於彰銀也剛剛完成違約金條款的細節，目前正在簽核中，綁約時間與其他大型行庫一樣，均為3年，違約金計算基礎以提前清償金額為參考，不過，彰銀說，倘若同業大都開始實施違約金條款，也不排除逆勢操作，維持現狀。

大型行庫主管說，其實老行庫大都很有人情味，如果是貸款戶突然得到一筆遺產、或大筆金額進帳，又屬銀行長期往來的優良客戶，想要提前清償房貸也是可以商量的。不過，大型行庫主管提醒，房貸搬家要支付塗銷費、設定費、代書費等等費用，相關費用至少也要1.5-2萬元，房屋也可能重新鑑價，所能貸到金額不一定符合貸款戶的需求。因此，當各銀行紛紛祭出違約金條款之際，民眾除了可以依房貸餘額考慮是否搬家外，還要估算一下違約金的額度，以免減免的利息支出還不足以支應房貸搬家的各項費用。

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轉不轉貸看第三年加碼幅度

當房貸綁約條款成為市場普遍現象時，銀行提供的房貸利率優惠程度將是民眾選擇貸款的重點，銀行業者建議，市面上，前2年房貸利率相差不遠，重要的是第3年以後的加碼幅度高低，若依定儲指數加碼0.875個百分點以下者，均可列入考量名單。

想要購屋的民眾，除要收集各銀行所提供的房貸利率概況，對提供優惠利率又不收取違約金的銀行，當然是首選，若無法成為該銀行客戶，又該怎麼選房貸？

銀行業者表示，為了穩住市佔率，銀行提供超低優惠貸款利率，卻也不想客戶被同業搶走，要求房貸戶接受綁約條款已是市場潮流，此時，貸款利率優惠程度成為房貸戶重要的考量。

銀行業者說，以時下自辦優惠房貸專案觀察，前半年大都採取固定利率，約為1.9-1.98%之間，第7個月至第24個月依照定儲利率指數加碼，加碼後，平均利率約為2.25-2.5%，第3年優惠程度降低，加碼幅度提高，平均利率約在3%左右，一般銀行祭出的綁約期限為貸款前3年，所以第3年（含）以後的加碼幅度才是關鍵。

銀行業者建議，倘若貸款戶與銀行議價的結果，第3年以後的房貸利率加碼幅度是依定儲指數加碼0.875個百分點以下者，可列入考量名單，以目前利率水準估算，第3年貸款利率約為2.9-3.1%。