土地開發

土地開發(development of land; handling of land)

土地開發的概念

土地開發是指單位或個人通過採取各種措施，將未利用土地改造成農用地或其他用地的活動。按開發後土地用途來劃分，土地開發可分為農用地開發和建設用地開發兩種形式。其中，農用地開發包括耕地、林地、草地、養殖水面等的開發；建設用地開髮指用於各類建築物、構築物用地的開發。

土地開發的分類

土地開發包括將土地開發成農用地和建設用地，一般分為土地一級開發和土地二級開發。

　　(1)土地一級開發，是指政府實施或者授權其他單位實施，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地一級開發計劃，對確定的存量國有土地、擬徵用和農轉用土地，統一組織進行徵地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發。

　　(2)土地二級開發是指土地使用者從土地市場取得土地使用權後，直接對土地進行開發建設的行為。

土地開發程式

1.開發主體

　　土地一級開發工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地徵轉用過程的土地一級開發，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發，實施主體往往是政府授權的一級開發公司或土地整理儲備機構。

　　2.開發程式

　　(1)計劃編製

　　首先要根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發計劃，來編製土地一級開發計劃。

　　(2)前期策劃

　　根據已編製的土地一級開發計劃，原土地所有者或使用者在徵得縣(區)人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門同意後，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發申請。市級國土資源管理部門受理申請併進行預審，委托土地儲備機構編製土地一級開發實施方案。

　　(3)徵詢意見和審批

　　市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實施方案提出原則意見。

　　同時，土地一級開發項目涉及徵用土地的，土地儲備機構根據計劃和規劃有關手續分別向所在區(縣)政府提出征地申請，由區(縣)政府按規定程式辦理徵地報批手續；涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。

　　土地儲備機構通過委托或招標的方式確定土地一級開發主體，並下達土地一級開發批覆，簽訂土地一級開發合同。

　　(4)組織實施開發

　　土地一級開發主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策文件協商制定拆遷安置補償方案等等，並需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、範圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

　　(5)項目驗收

　　土地一級開發項目完成後，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發合同》、計劃和規劃的批准文件進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。

開發土地獲得途徑與程式

土地一級開發主體獲得開發土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機構通過招標方式來確定。

　　國土資源管理部門或土地儲備機構根據經批准的計劃、規劃、徵地等文件和相關材料，組織編製招標文件，經批准後，一般由土地儲備機構組織招投標。招投標按照政府確定的程式進行，包括：

　　1、核准招標方式和招標範圍

　　2、編製招標文件

　　3、發佈招標公告或發出投標邀請書

　　4、對潛在投標人進行資格審查

　　5、發招標文件並組織現場勘察

　　6、投標人編製投標文件

　　7、組建評標委員會

　　8、開標、評標，提交評標報告

　　9、確定中標人

　　10、發出中標通知書

土地開發過程管理

一級開發監管主要依靠有關法規和合同約定來約束，監管主要目的是控製成本、控制開發進度以及開發質量。目前主要有如下幾種制度措施：

　　1.實行重大事項或重要環節審核制度，主要包括對徵地方案、拆遷方案、大市政建設方案等審核。

　　2.定期報表制度，報表包括一級開發進度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續辦理的情況等。

　　3.進度對比制度，通過對實際運作進度與一級開發單位投標承諾進度進行對比分析，監督開發進度。

　　4.參與制度，儲備機構參與一級開發單位就項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當招標過程監督代表，檢查招標工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。

　　5.備案制度，要求一級開發公司及時提交合同、支付款項憑證、手續辦理批覆等文件資料給儲備機構備案。應該說明的是，備案並不意味著儲備機構認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最後要經審計部門審計確認。

　　6.責任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構均予以認可，對於超標支付或故意擴大成本的支出費用由一級開發單位承擔。

開發土地的轉讓

　　一級開發後的建設土地，全部進入政府土地儲備庫。屬於經營性用地的，全部採用招、拍、掛進行出讓；屬於非經營性用地的，按照國家規定，可以採用協議或劃撥方式。

　　二級開發的建設用地的轉讓，要符合《城市房地產管理法》和《轉讓管理規定》的規定，以出讓方式取得土地使用權用於投資開發的，要按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上；屬於成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

土地開發成本構成

1.徵地拆遷補償費及有關稅費

　　2.收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用

　　3.市政基礎設施建設有關費用

　　4.招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用

　　5.貸款利息

　　6.土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用；不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核准的其他支出。

土地開發費用的歸集與分配

　　企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發”賬戶核算。分別按照“自用土地開發”、“商品性土地開發”等設置二級明細賬戶，按企業選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發費用的明細核算。

　　1.土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建築安裝費的歸集與分配。

　　這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

　　2，配套設施費的歸集與分配。

　　配套設施的建設可能與土地開發同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：

　　(1)與土地開發同步進行的配套設施開發費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。

　　(2)與土地開發不同步進行的配套設施開發費用，一般可先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發成本——土地開發”賬戶中。如果土地開發已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發成本，經批准對這類配套設施的費用可先按其計劃成本(或預算成本)在土地開發成本中預提。預提時，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發生的配套設施開發費用通過“開發成本——配套設施開發”賬戶核算，待配套設施完工後，對預提的配套設施費與實際發生的配套設施費差額，應調整有關土地開發成本。

　　3.開發間接費用的歸集與分配。

　　企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過“開發間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由“開發間接費用”賬戶轉入“開發成本——土地開發”賬戶內。如果直接組織和管理開發項目的部門是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發成本的開發間接費用項目內。

完工土地開發成本的結轉

已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的成本結轉方法：

　　1.為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。

　　開發完成後，應將其實際成本轉入“開發產品——土地”賬戶。

　　2.開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。

　　應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計人有關的房屋開發成本中。結轉計入房屋開發成本的土地開發費用，可採取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。

　　(1)分項平行結轉法。

　　就是將應結轉的土地開發費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的相關成本項目內。其會計分錄是：

　　借：開發成本——房屋——土地徵用及拆遷費 al

　　　　——前期工程費 a2

　　　　——基礎設施費 a3

　　　　——建築安裝費 a4

　　　　——配套設施費 a5

　　　　——開發間接費用 a6

　　　　貸：開發成本——土地——土地徵用及拆遷費 al

　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　——基礎設施費 a3

　　　　　　——建築安裝費 a4

　　　　　　——配套設施費 a5

　　　　　　——開發間接費用 a6

　　這種結轉方法主要適用於改作自用的商業性建設場地的成本結轉。因為原商業性建設場地的開發成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。

　　(2)歸類集中結轉法。

　　就是將應結轉的各項土地開發費用，歸類合併為“土地徵用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然後轉入有關房屋開發成本的“土地徵用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。

　　借：開發成本——房屋——土地徵用及拆遷費 al

　　　　——基礎設施費 a2+ a3+ a4

　　　　貸：開發成本——土地——土地徵用及拆遷費 al

　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　——基礎設施費 a3

　　　　　　——建築安裝費 a4

　　這種結轉方法主要適用於自用建設場地成本的結轉。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發間接費用，所以為簡化核算手續，可採用這種方法結轉。

　　企業開發的自用建設場地，開發完成後近期不使用的，應將其實際成本先轉入“開發產品——土地”賬戶。

　　下麵舉例說明土地開發成本的核算方法。

　　【例1】甲房地產開發公司於2001年5月在梁園開發一塊土地，占地面積40000㎡.開發完成後準備將其中的30000㎡對外轉讓，其餘的10000㎡企業自行開發商品房。假設梁園土地開發過程中只發生瞭如下經濟業務：

　　①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地——梁園(土地徵用及拆遷費) 25000000

　　　　貸：銀行存款 25000000

　　②支付拆遷補償費5 500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地——梁園(土地徵用及拆遷費) 5 500000

　　　　貸：銀行存款 5 500000

　　③支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地——梁園(前期工程費) 210000

　　　　貸：銀行存款 210000

　　④支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地一—梁園(前期工程費)5 500000

　　　　貸：銀行存款 5 500000

　　⑤由某施工企業承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1 500000元：

　　借：開發成本——土地——梁園(基礎設施費)1 500000

　　　　貸：應付賬款——X施工企業 1 500000

　　⑥9月末，梁園土地開發工程完工。假設“開發成本——土地開發——梁園”賬戶歸集的開發總成本為37710000元，則單位土地開發成本為 942.75元/㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其餘30000㎡已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發成本。作會計分錄如下：

　　借：開發產品——土地(梁園) 9427500

　　　　主營業務成本——土地轉讓成本 28282500

　　　　貸：開發成本——土地——梁園 37710000

　　【例2】續前例，若自用的10000㎡土地在開發完成後立即投入房屋開發工程的建設中，則企業可採用下麵兩種方法結轉土地開發成本；

　　①採用歸類集中結轉法結轉土地成本時：

　　借：開發成本——房屋——梁園(土地徵用及拆遷費) 7 625 000

　　　　——梁園(基礎設施費) 1 802 500

　　　　貸：開發成本——土地——梁園(土地徵用及拆遷費) 7625 000

　　　　　　——梁園(前期工程費) 1 427 500

　　　　　　——梁園(基礎設施費) 375 000

　　②採用分項平行結轉法結轉土地成本時：

　　借：開發成本——房屋——梁園(土地徵用及拆遷費) 7 625000

　　　　——梁園(前期工程費) 1 427 500

　　　　——梁園(基礎設施費) 375000

　　　　貸：開發成本——土地——梁園(土地徵用及拆遷費) 7 625 000

　　　　　　——梁園(前期工程費) 1 427 500

　　　　　　——梁園(基礎設施費) 375 000

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